探寻物业服务存量时代新蓝海

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借助“新基建”战略规划,特别是数字化的升级,未来物业服务尤其是智慧物业管理模式必将有更大发展空间。有发展潜力的物业企业也将大有可为。

房地产业由增量向存量转型,物业服务成为“必争之地”

物业管理最早脱胎于房地产开发,主要承担着房地产项目开发后的运营服务功能。党的十九大以来,在房住不炒基调下,房地产市场谋求建立长效发展机制,以期从高速增长时期向高质量发展过渡,得以在存量运营时代“掘金”。模式的改变给房地产开发企业带来巨大的挑战,而物业管理作为其后端服务环节,因其弱周期属性和轻资产运作的模式,成为房地产业链条上备受追捧的增长盈利点。

《政府工作报告》显示,2018年全国居民人均可支配收入28228元,比2017年名义增长8.7%;2019年全国居民人均可支配收入30733元,比上年增长8.9%。人均可支配收入是衡量人民生活水平的重要指标。收入连年增长预示着人们消费水平不断提升,追求美好生活的愿望更加强烈。

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40年来,中国人民对住的向往发生了质的变化,人民群众更渴望在优美的环境中和谐、安全、幸福的居住。毋庸置疑,服务产业前景广阔,掘金新产业,企业还有很多事要做。事实证明了这一点——时下比较突出的一个现象是物业服务企业踊跃上市,成为房地产业突出的热点。从房地产生命周期来看,物业管理作为轻资产运作的行业,所提供的维修、养护、管理等一系列服务占据了整个房地产生命周期的大部分。近年来房地产行业销售增速放缓、融资渠道收紧,分拆物业上市可为房企提供再一个融资平台。同时,房地产行业的增长红利已过去,服务则成为高附加值的新兴产业,营收稳定且处于行业发展初期,想象空间巨大。近几年来,物业服务公司通过上市融资,可进一步壮大规模,获取更多的市场份额。因此,多家房企纷纷采取拆分物业上市策略,以期为企业带来新的增长途径。

有专家提出,物业服务正在成为房地产产业链上高速发展的新赛道。因此也蕴含着巨大的蓝海空间。增量市场转变为存量市场。地产行业从“黄金时代”进入“白银时代”,新的增值空间从新增客户向存量客户转移。而随着“土地红利”时期的终结,“黄金地段”越来越少,软性服务可以提高土地匮乏和地段缺陷。加大存量物业布局,是目前诸多房企发展的重要方向。

城镇化持续推进,老旧小区改造创造服务新空间

近年来,随着我国城镇化水平及人均可支配收入显著提高,物业管理行业取得快速发展。根据中国指数研究院的资料,中国城镇化率(即一定时期内城镇人口规模的预期平均比率)从1999年的34.8%升至2019年的60.6%,城镇人口每年增加约2060万人。

根据《国家人口发展规划(2016年-2030 年)》预期发展目标,预计2030年城镇化率升至70%,城镇化率提升将带来增量物业服务需求。在物业费保持稳定的保守测算下,预计2030年末物业在管面积可达318.4亿平方米、基础物业服务规模1.6万亿元。此外伴随人均可支配收入增长、消费升级,增值服务亦有望成为行业规模及利润重要增长点。

尽管中国城镇化率不断攀升乃至不断趋于饱和,但是相对于日本、美国等发达国家仍具有较大的差距。城镇化率的快速增长为中国物业管理行业发展提供了良好基础,推动了行业管理面积稳步增长。随着中国经济转型,第三产业占比持续提升、中产阶级占比提升、人均可支配收入提升,消费升级在一定程度上推动中国物业管理行业的发展。居民有能力和有诉求追求更加优质的物业服务品质,将加速行业集中度的提升和格局的演变。

同时,城市从增量向存量发展,偌大的楼市,老旧小区改造,为万亿智慧社区市场提供了新的切入口。据统计,2019年以来,中央财政补贴各地改造城镇老旧小区5.8万个。其中,“智慧化改造”作为老旧小区“提升类”改造的一部分,被认为可以丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容,在不少发达地区和城市,成为老旧小区改造的重要内容。

实际上,不管是覆盖面,还是投资额,针对存量社区的智慧化改造,都开始受到前所未有的重视。全国智能建筑及居住区数字化标准化技术委员会秘书长张永刚预计,在未来五年内,全国所有存量社区的智慧化改造覆盖率,应该达到30%以上,大概覆盖16万个小区左右。老旧小区事关人民美好生活,改造后的管理和服务至关重要。在多个试点城市,陆续出现老旧小区改造后成功引进专业物业管理的典型项目,这一业务板块展现出广阔的市场前景。

社区治理为物业管理开拓新空间

《中共中央 国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》提出补齐短板,加强对物业服务企业的指导和监督,建立健全社区党组织、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制。物业管理行业完全可以依托社会治理大势,积极融入参与基层社会治理,争取行业发展新优势。而物业服务企业作为城市社区治理的相关主体之一,通过自我提升,参与社区治理,具有重要意义。

物业服务企业在社区治理中是一股不可或缺的力量,具有很大优势。首先,物业服务企业在日常服务中能够同居民直接接触,能够获得居民的身份信息、家庭成员组成、健康状况等。物业服务企业可以对收集到的信息进行分析,据此开展相关服务,让居民的合理需求得到满足,提高企业与住户之间的好感度。其次,物业服务企业服务过程中能够覆盖较多公共设施,物业配套基本在新建的住宅小区实现,同时老旧小区可以进行升级改造,普及物业服务,非常快地让居民接纳增值业务服务。最后,物业服务企业可以全天24小时提供全面服务,在提供许多有时效性服务时具有优势。物业服务企业在直达业主“最后一公里”的区域内服务,能够利用智能设备获取客户资源和大数据积累,有效圈定客流,提供包括生活用品、食品电商销售配送、房屋租赁、家居设施维修、叫车服务、养老服务等服务,为企业创收。

随着城市化水平和居民生活水平的提高,物业服务除了要完成基础物业服务,还需要进一步满足居民对美好生活的需求、社区治理水平的提高等。总之,满足家庭、经济、社会、环境协调发展等多方面要求已成为社会对物业服务企业的普遍要求。而随着物业服务企业参与城市社区治理程度的加深,物业服务在社会治理中的作用日益突出。

5G提速、新基建勃发,为物业管理创造新场景

随着网络的发展、数据处理能力的突破,社会跨越进入共享时代,生产方式的理念从“独享占有”向“共享使用”转变,引领商业生态不断成长和繁荣。在5G时代来临时,物联网的发展将会给智慧社区带来更“智慧”的一面,随着5G商用进程的深化,5G将推动物联网领域裂变式发展。

据统计数据,截至2020年6月,我国手机网民规模达9.32亿,较2020年3月增长3546万,网民使用手机上网的比例达99.2%。无疑我国居民生活方式已经深度数字化,服务更要紧密围绕日常生活,依托数字化技术、人工智能、智慧科技等,提升生活品质,为美好生活添砖加瓦。

数字化是我们行业持续发展的最大变量,不仅能够重构企业的流程、程序等,同时能使我们的服务价值得以最大化体现。所以希望企业能够抓住数字化转型的契机,特别是今年两会政府工作报告重点提出“两新一重”,即“重点支持既促消费惠民生又调结构增后劲的‘两新一重’建设,主要是加强新型基础设施建设,加强新型城镇化建设,加强交通、水利等重大工程建设。”新基建也给整个行业数字化转型按下了快进键。新基建中关于融合基础设施建设发展的思路,特别适合物业服务企业现在的存量发展时期需要。数字化能够提供相应的支撑,能够在产品的设计上为物业服务企业奠定基础。投入资金,构建起数字化平台作为日后物业管理的“标配”,在物业服务企业入驻后承接,可以更好让业主享受到智慧化服务,为社区新生活发展奠定基础。

探寻物业服务存量时代新蓝海

探寻物业服务存量时代新蓝海

在新基建勃发背景驱动下,设想小区四周严密的安防护卫,机器可以自动区别异常的入侵者和一般的快递小哥,自动区别破坏性的高空坠物和正常的飞鸟;小区消防设备的自动检查,以及整套设备针对各种模拟突发情形的定时操演;小区车位的应用频次分析,甚至结合自动驾驶技术,极大幅度提高车位利用效能的可能性——甚至革新出行逻辑,经营新世代城际交通工具起始点;小区物理空间的AR运用,凭借新技术,升级人类与生俱来的社交需求。这些在原来由于数据传递处理的时差没办法做到的事情,在5G商用之后完全可以实现,“速率比4G快10倍、时延低至1毫秒”,信息传输加快,数据分析能力不断强化,就能带来效率的不断提高,错误率不断下降,消费者满意度不断提升。

随着对数据中心和云计算基础设施的需求升高,大数据产业有望保持高速增长,预计2020年整体规模将达到6670.2亿元,到2022年将突破万亿元。在新基建背景下,物联网、互联网+等技术的浪潮汹涌而来,智慧化成为未来物业管理行业发展的必然趋势,物业服务企业需要促使自身的物业服务向专业化、标准化与智慧化方向发展,加强新兴技术的应用。物业服务企业想要完成智慧化,有两种方式,一是自建信息化平台,利用自身研发能力完成转型升级,二是采购第三方信息化产品。自建信息化平台能根据物业服务企业自身的管理模式和业务逻辑,使平台的个性化、定制化,业务匹配度更高。采购第三方信息化产品通过购买专业信息化服务商的产品,结合部分个性化产品的开发,帮助物业服务企业完成完整的信息化升级路径,快速完成信息化落地。

同时,科技红利让企业得以搭建起社区O2O平台。充分利用互联网技术,采用大数据模式,完善生活场景,整合线上线下资源,实现两端无缝融合,进一步拓展增值服务发展空间,创造全新的盈利模式。由此实现打造生活服务的生态圈。以居民为服务中心,通过互联网打破流通壁垒,加快用户需求传递,提供符合用户真实需求的生活服务,打造智慧社区生态圈,实现物业收益最大化。

综上,借助“新基建”战略规划,特别是数字化的升级,未来物业服务尤其是智慧物业管理模式必将有更大的发展空间。有发展潜力的物业服务企业也将大有可为。

原标题《存量时代,探寻服务新蓝海》( 文:王玉洁 )

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