物业行业正处于上市机遇期

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01、物业企业A股上市难?

目前, A股上市的物业企业虽只有一家, 物业公司登陆 A股的难度相对较大。

从过去物业公司上市的经历来看,物业企业IPO的主要挑战包括利润、营收规模较小;关联交易比重过大;上市公司的分拆问题以及业务、人员架构、内控规范等,这些问题都有可能成为IPO受阻的因素。而目前主要的物业公司都存在关联交易比重过大的问题。

尽管A股上市比港股、新三板难度大,但A股具有PE值比H股、新三板高等优势,使得仍陆续有物业企业排队登陆A股平台。

值得注意的是,新三板挂牌物业企业营业收入靠前的有多家摘牌, 例如:远洋亿家、永升物业、世联君汇、天骄股份等。虽然近年来常常有物业企业登陆新三板,但给企业带来的资源相对有限。此轮集体性摘牌,有很大可能是为了谋求更大融资空间,考虑从新三板转到主板上市。

近年来,物业管理行业利润增长缓慢,是物业企业一直没有被资本市场重点关注的根本原因。但随着移动互联网的广泛应用和城市旧改项目的稳步实施,物业管理将有望因拓展社区商业运营、养老服务、社区改造等多种经营业务打开市场的天花板,新商业模式将为企业获得资本市场和较高的估值溢价提供依据。

不少物业企业开启上市潮,将物业管理业务证券化,释放物业价值。 未来,A股有望迎来更多物业服务企业。

02、物业企业为何在新三板上市最多?

目前,国内物业公司成功上市案例最多的无疑是在新三板,初步统计已超过60家。相对于H股、A股上市,企业挂牌新三板准入条件相对宽松,挂牌企业无具体营运指标限制,仅需满足以下条件:依法设立且存续两年,业务明确且具有持续经营能力,公司治理机制健全,合法规范运营,股权明晰,股票发行和转让行为合法合规。 那些想要获得融资的物业企业,先寻求登陆新三板,是一个更加简单可实施的选择。

新三板平台主要针对的是科技含量较高、自主创新能力较强的中小型企业,而且新三板企业可通过IPO转板、直接对接创业板或被收购曲线上市。这给以中小型企业为主的物业行业带来了福音。

前瞻君认为导致物业企业纷纷加入新三板的主要原因有两个。

其一、物业行业小企业很多,由于大多数企业在营收、利润等方面无法达到IPO的要求,所以新三板成为物管公司集中亮相的一个平台。

其二,虽然许多大型物管公司也都在尝试IPO,不过从目前进展来看,南都物业刚在17年12月5日通过发审会审核,此外,碧桂园物业已经终止审查,转而登陆港股。大型物业公司登陆A股的仅一家,多数还在观望,导致物管公司选择新三板平台作为阶段目标。

03、物 业企业 H股上市的优势及要求?

物业企业在 H股上市的热情较高,国内第一家上市的物业企业彩生活物业选择港股主板上市,随后,中海物业、中奥到家、 浦江中国、雅生活等也相继挂牌成功,近期碧桂园服务也正式在港交所主板挂牌上市。新城悦等行业领先企业也已披露了港股上市申请材料,多家上市房企在年初的业绩发布会上也表明未来有 “分家”计划,谋求港股上市。

相对于国内A股,香港股票市场具有市场相对成熟、交易品种丰富、信息披露相对自由、融资受政策限制少等优势。 物业公司若计划在港交所上市,需达到上市前三年利润总额合计5000万港币(最近一年盈利至少2000万港币,前两年累计盈利至少3000万港币)的要求,上市时预期市值需达到1亿港币(登陆主板需达到2亿港币)。

04 物业企业处在上市机遇期

随着国民生活水平的提高,对社会服务产品的需求将会大幅度的提升,同时,政府职能的转变,“小政府大市场”的格局,将使得原有政府或事业单位承担的社会服务类产品供给外包模式的得以强化,为物管企业带来了巨大地发展空间,物管企业未来作为社会服务产品的主要供应者而言,借助资本的力量做大做强企业正是最好的选择。

物业这个行业,目前还是典型的 “大行业、小企业”格局 ,未来物业公司整合、兼 并、代理空间非常巨大。无论在哪个行业,资本永远是加速器,企业需要上市获得融资,扩大规模,来奠定行业领先地位。

与瓶颈触手可及的房地产开发行业不同,物业管理行业正处于蓬勃发展的美好时代。

国海证券的一份研究报告显示: 在消费升级、存量物业面积持续增长的背景下,物业管理市场正处于快速增长的黄金发展期,预计到2030年行业潜在市场规模超过1.3万亿元,相比当前行业规模存在2倍以上成长空间。而目前行业竞争尚处于初始阶段,龙头企业的收入市场占比不到0.5%,整体呈现大行业、小龙头的竞争状态,未来一段时间内在消费升级、地产企业配套物管公司退出背景下,行业将会进入加速集中阶段,拥有优秀品牌且具备强扩张能力的龙头公司将会享受行业成长及市场份额加速扩大的双重成长红利。在这一过程中,具备资源优势(在管面积储备、项目扩张能力)、品牌(服务质量)优势的龙头企业有望持续胜出。

物业行业处在上市机遇期,领先的规模优势和行业地位是资本市场重点关注的,吴晓波也曾说过: “前30年中国企业都在做产业的资本化,而未来中国大企业要做金融的资本化,今天优秀的企业,如果不走资本化、证券化道路,如果不能通过一个途径让自己健康和壮大起来,赶不上当前这一波,就会迅速大拉长与其他优秀企业的差距。” 抓住这波上市机遇,物业企业能通过资本的力量加速加快社区数量和物业面积的爆炸式增长,最终形成话语权,获得更多行业资源。

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