时代邻里管理面积冲刺1亿平方米

时代物业管理收购合达联行科技49%的股权,代价约为人民币2.97亿元。交割后,目标公司将成为时代邻里的间接联营公司,并将入账列作时代邻里的投资。

九十年代,白锡洪从国企辞职,投身商海,这是他第一次触到时代的脉搏。如今,站在物业蓝海不断外延的浪潮下,他又将如何?12月14日早间,时代邻里(09928.HK)发布公告称,将以2.97亿元收购成都合达联行科技有限公司(下称“合达联行科技”)49%股权。

时代邻里管理面积冲刺1亿平方米
时代邻里董事会主席 白锡洪

从公告获悉,此次收购协议是由买方时代物业管理、卖方日照钦悦君宇企业咨询合伙企业和日照宇奎惠祥商业管理合伙企业两家公司,及共同投资者中山德能投资有限公司、目标公司成都合达联行科技有限公司、项目公司成都合达联行物业服务有限公司(下称“合达联行物业服务”)、担保人和成都嘉瑞通桦企业管理合伙企业共同签订。

一次14倍市盈率的收购

时代物业管理收购合达联行科技49%的股权,代价约为人民币2.97亿元。交割后,目标公司将成为时代邻里的间接联营公司,并将入账列作时代邻里的投资。值得注意的是,合达联行科技截至2019年12月31日止年度除税后49%的净溢利约为人民币2,079万元,此次收购代价约为除税后净溢利的14倍(“市盈率”)。截至发稿,时代邻里的市盈率约46.37倍。

公开资料显示,收购前,合达联行科技由日照钦悦君宇企业咨询合伙企业(有限合伙)持股63.49%、成都嘉瑞通桦企业管理合伙企业(有限合伙)持股20%和日照宇奎惠祥商业管理合伙企业(有限合伙)持股16.51%。收购完成后,由时代邻里持股49%,中山德能投资有限公司持股31%和成都嘉瑞通桦企业管理合伙企业持有20%。

其中,中山德能投资有限公司成立于2020年9月,由2020年11月成立于香港的大南集团有限公司全资拥有。另一家持股公司,成都嘉瑞通桦企业管理合伙企业成立于2020年11月,股东为游江、宁波方洛峰企业管理合伙企业、曹莉、刘建明、赵夏影、贺增礼和成都道宁企业管理有限公司。

值得注意的是,项目公司合达联行物业服务为合达联行科技全资子公司,而合达联行科技的法定代表人是游江,董事长兼最终受益人为罗怡。通过股权穿透,罗怡共关联56家企业,其中一家为成都置信实业(集团)有限公司(下称“置信”)。罗怡担任置信的董事,而置信的实控人为杨毫,持股99%。

亿级管理目标或将完成

此次收购,关系到时代邻里招股书中立下的flag,更关系到白锡洪一个亿的目标。时代邻里成立于1998年,经过21年的沉淀,于2019年年末一举登陆港交所。上市的幕后推手,正是时代邻里董事会主席白锡洪。他在房地产行业有超过25年的实战经验,于2018年8月正式加入时代邻里。与其他从房产母公司拆分出来的物企一样,时代邻里的大部分管理面积来自母公司——时代中国(01233.HK)。直到筹备上市,才开始突击第三方在管面积。

截至2018年年底,时代邻里承接来自第三方的管理面积,占总在管面积28.8%。而截至2019年12月31日,来自第三方的在管规模已经超过时代中国集团,占54.8%。从第三方汲取更多面积,是白锡洪一直努力的目标。但此时的他,还稍显保守。招股书中,有这样一段描述:2020年至2022年,公司预计收购4家或8家物管公司,标的在管面积超过5,000万平方米。

按照白锡洪的计划,这个目标实现起来并不困难。但2020年的开局,便奠定了不寻常的基调。疫情的发生,让物业行业第一次以如此特殊的形象出现在公众面前。在物业行业大放异彩的情境下,白锡洪也嗅到一丝机遇,一改保守面貌。2019年年度业绩会上,时代邻里表示,2020年将保持去年109.4%的增长速度来拓展合约面积,按照规划,2021年时代邻里的管理规模要突破1亿平方米。

截至2019年12月31日,时代邻里在管项目共229个,总合约建筑面积5,800万平方米,总在管建筑面积4,650万平方米。此时,无论从合约面积还是在管面积来看,距离1亿的目标都有一定距离。虽然目标定在2021年,但白锡洪不准备放松。今年3月至5月,以雷霆之势收购三家公司,其中两家为专业物业公司。半年过去,时代邻里的年中报再次给白锡洪带来信心。

截至2020年6月30日,时代邻里总在管项目共309个(含6个市政环卫项目及5个城市公共服务项目),总合约建筑面积约1.06亿平方米,总在管建筑面积约7,900万平方米。彼时,距离1亿平方米的管理目标,只剩下2,100万。距离目标完成的时间,还有富余。

翻过上半年的坎坷,物业股在下半年迎来一次浪潮。白锡洪在年中业绩发布会上就曾表示:“物业行业刚开始进入资本市场,未来具有规模、速度或跨行业的收并购将会是新常态。”但就在外界以为时代邻里会提前完成收购目标的时候,它哑火了。秋去冬来,转眼2020年进入倒数阶段,时代邻里新的收并购消息始终没有传出。直到12月14日,一家名叫合达联行科技的第三方公司出现在时代邻里的公告内,时代邻里将收购其49%股权。白锡洪的目标恐怕不只是合达联行科技,还有合达联行科技百分百控股的合达联行物业服务。

据悉,合达联行物业服务是一家位于成都的物业管理服务公司,有185个合约管理服务项目及155个在管服务项目,合约面积约2,670万平方米,在管面积约1,852万平方米。此次收购完成,时代邻里距1亿平方米的目标,将只剩下两百多万。若加上时代中国的面积输送,亿级目标或将达成。

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