物业并购中不良资产对财务的影响

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本文为毕马威北方区房地产合伙人高松,在中经联盟第12届年会——物业专委会上,发表的《物业企业在ipo过程中面临的财务问题》主题演讲。

12月18日,“资本•创新•品牌 中经联盟第12届年会—物业专委会”在北京启幕,会上, 毕马威北方区房地产合伙人高松发表了《物业企业在ipo过程中面临的财务问题》的主题演讲。

谈到最近物业企业在香港上市门槛一提高,致物业并购就成为热点话题。高松提出,有一些小规模物业公司,如果能卖到好价钱可能就考虑并购了。或者一些企业规模不大,但并购一家公司,两家公司联合上市可能要求就达到了。我们预测物业收购并购应该还是一个热门的话题,所以汇总了一下收购投资时在财务上要关注的问题:

首先是物业并购方式,物业公司收购的方式有很多种,最简单的一种,新签一个物业管理合同,或者现有的物业管理处更换一个物业管理公司。物业合同可能很难换一家物业管理公司,因为有法律法规的规定,不是那么容易换的,我就采取股权收购的方式,还可以采取资产收购的方式。在会计处理上影响是不一样的,如果是新签物业管理合同,历史期间是不受任何影响的,新做出来的资产负债表也没有什么影响。如果是股权收购,最复杂,因为股权收购比如按10倍的PE收购一家物业公司,账面上没有什么资产,涉及到物业的对价放在什么地方,对未来的财务报表会不会有影响。放在无形资产里,未来要摊销。放在商誉里是要进行测试的。所以我们花的溢价的钱放在哪儿,一定要关注它对未来损益表的影响,对未来损益表的影响会直接影响上市公司的估值。

剥离不良资产的方式及财务影响。收购物业公司不是所有资产都要,有一些资产要剥离,财务、税务上有哪些影响也要关注。

历史期间不合规事项,企业打算去上市,收购的公司如果不合规,在谈交易对价的时候肯定要按照它调成合规之后的净利润估值。比如社保的调整、公区收益的调整,收购的时候按照没有调整的合规性进行估值,上市的时候就吃亏了。所以上市前准备收购一家公司,一定要按照上市前的标准进行财务检查,确保估值的时候是按照合规的利润进行估值的。

收购的时候也会有一些对赌条款,这些对赌条款对财务报表也是有很大影响的。还有股权激励、内部控制等问题,大家并购的时候都是需要进行关注的。

还有一些合规性,比如外包服务商的资质,是不是关联方,在香港上市过程中也是非常关注的。因为他要考虑物业公司也没有涉嫌把一些利益通过外包公司的形式转让给其他关联公司,外包公司的资质如果不符合规范也会影响上市安排。

如果企业打算去上市,上市前财务的准备是必不可少的。通常应该按照上市的标准进行财务、税务的合规健康检查。企业上市过程中应该搭建一个红筹架构,也是费时费力的,在境外要设立账户,要找律师设立架构,安排好未来资金的搭建。没有半年的时间是打不完的,如果打算去上市,至少要提前半年的时间搭建红筹架构。此外还有合同的核查、内部控制内部管理的合规性,这些都是上市前在财务方面要做好准备。

原标题《毕马威北方房地产合伙人高松:企业收购物业公司要注意剥离不良资产》

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