2020商业物业管理发展研究报告

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商业物业也成为企业抢滩发展的重点,预计未来我国商业物业管理服务向管理服务标准化、服务内容深入化方向发展,逐步贴合客户需求。

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随着物业管理行业的快速发展,物业服务领域的范围已由住宅转向非住宅物业领域延伸,其中,商业物业也成为企业抢滩发展的重点。然而,我国商业物业领域发展的较晚,尚未形成龙头企业,业态的竞争格局分散。目前提供的业务较为基础,多元化服务仍需拓展,专业性复合人才缺口较大。在政策、资本市场、消费意愿等多种因素的助推下,预计未来我国商业物业管理服务向管理服务标准化、服务内容深入化方向发展。商业物业的管理服务方式、管理模式发生变革,逐步贴合客户需求。此外,商业物业将着眼于设施管理和资产管理,向商业物业全产业服务链方向发展,并为消费者提供多元化的增值服务,满足其消费和服务体验需求。

一、商业物业主要服务内容和特征

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二、商业物业市场空间及驱动因素分析

(一)存量物业持续入市,支撑商业物业供给

商业营业用房的新开工面积、竣工面积和销售面积的供应情况将能够在一定程度上反映商业物业的市场供给情况。2019年,我国商业营业用房新开工面积1.89亿平方米。自2012年,商业营业用房竣工面积每年均有超过1亿平方米量级的增长,至2019年,商业营业用房至1.08亿平方米。新开工面积和竣工面积的均呈现收窄趋势,我国房地产市场逐渐由增量走向存量时代,物业管理服务迎来了新的市场。此外,一般来说,房地产新开工和竣工之间有一年至一年半的时间差,从每年商业营业用房新开工面积和竣工面积之间的差值来看,未来仍将有大量存量入市。

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2008-2019年商业营业用房新开工面积和竣工面积及增速

2008年至2019年,商业营业用房的竣工面积在总竣工面积中占比呈上升态势,自2012年,竣工面积占比均在10%以上的水平,商业物业市场占有比重增加保持较高水平。

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2008-2019年商业营业用房竣工面积占总竣工面积比例

从销售面积上看,2017年商业营业用房销售量最高,达到1.28亿平方米,近两年,销售面积增速减缓,截止到2019年底,商业营业用房销售面积为1.02亿平方米,销售量持续四年处于1亿平方米的量级。商业项目的物业管理服务对专业性和服务的品质的要求较高,大量商业营业用房的持续入市,为商业物业管理服务管理规模的增加提供了空间。

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2008-2019年商业营业用房销售面积及增速

 

此外,根据赢商大数据统计,当前全国购物中心总存量规模达4.74亿㎡,新增规模增幅逐年下降,市场竞争从“规模扩张”转向“品质服务”,对高品质物业服务的需求增加,商业物业管理服务的市场和想象空间广阔。

(二)消费走高升级,激发高品质物业服务需求 

党的十九大报告提出,我国经济已经由高速增长阶段转向高质量发展阶段。当前,我国经济增长的质量和效益均稳步提升,产业结构逐步升级。其中2019年,我国GDP总量达到99.1万亿元,接近百万亿,按照年平均汇率折算达到14.4万亿美元,稳居世界第二。其中,第三产业增加值较上年增长6.9%,占国内生产总值的比重达53.9%,较上年上升了0.6个百分点,服务业即第三产业逐年提升,商业环境的发展环境良好。

从居民消费能力上看,2019年,人均可支配收入和人均消费支出均稳步提升,居民生活水平提升,消费能力增强。其中,全国居民人均可支配收入30733元,较上年增长8.9%,居民人均消费支出21559元,较上年增长8.6%。

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2014-2019年全国居民人均可支配收入和人均消费支出分布及增速

2020年第一季度,受疫情冲击我国经济出现暂时性负面影响。在政府的支持保障,以及我国完备的经济体系下,我国经济发展的韧劲、潜力和空间较大,长期来看,经济向好趋势不变。2020年5月份,全国“两会”上审议通过的政府报告中明确提出,要推动消费回升。可以通过稳就业促增收保民生,提高居民消费意愿和能力。同时,部分城市推出消费券政策,以扩大当地居民消费,促进市场恢复活跃。从政策层面,推动经济发展方式转变,拉动消费能力和需求,为受到严重冲击的商业行业吃了“定心丸”,商业物业管理服务也将受益于经济能力和消费能力的提升。

(三)消费意愿增强,驱动体验式消费增加

从消费意愿上看,2019年,社会消费品零售总额41.16万亿元,比上年名义增长8.0%。消费品市场总体上保持平稳增长的态势。进入2020年,突如其来的新冠肺炎疫情给消费市场带来巨大的冲击,截止到4月份,社会消费品零售总额累计10.68万亿,较上年同期下降16.84%。为应对疫情危机,中央及地方政府密集出台一系列减税降费、稳就业、促销费等多项政策,以及发放消费券,刺激消费,助推市场回暖。例如,2020年2月28日,国家发改委、工信部、商务部等23个部门联合发布《关于促进消费扩容提质加快形成强大国内市场的实施意见》,聚焦改善消费环境、完善促进消费体制机制,助力形成强大国内市场。

随着疫情防控进入常态化,以及各级政府政策的支持,各行各业逐渐复工复产复学,居民生活秩序逐步有序恢复,前期被压抑的部分消费需求有望被逐步释放。同时,疫情防控期间多样化的消费模式和行为,也有望促进消费市场的优化升级,助推消费市场的恢复以及长期向好发展。

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2008-2019年全国社会消费品零售总额及增速

三、基于样本的商业物业服务市场数据分析

(一)商业物业发展指数稳步提升,业态发展向好

从物业服务企业发展指数上看,2015年至2019年商业物业发展指数稳步增长。2019年,百强企业商业物业发展指数为66.1,较2015年增加45.6个点,复合增长率为34.04%。

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2015-2019年百强企业商业物业发展指数走势

同时,更多的企业涉足商业物业管理业,500强企业商业物业布局企业数量增多、管理规模增大、营业收入进一步增提高,物企更加注重服务品质,500强企业商业物业发展指数也得到了进一步的提升。2019年500强企业商业物业发展指数为90.8,较上年增加2.5个点,同比增长15.95%。

(二)管理规模分析:涉足企业增多,格局分散并有望加速集中

1.商业物业管理面积增大,竞争格局分散

2019年500强物业服务企业中有379家布局商业物业管理服务,占比75.8%,较上年增加9家。500强企业商业物业管理项目6772个,平均管理项目数18个,均值较上年增加两个。管理面积7.38亿平方米,同比增加6.40%,平均管理面积194.74万平方米,较上年增加3.88%,单项目贡献面积10.90万平方米。此外, 500强企业和行业管理规模增长高于500强商业物业管理面积,占比较去年微降。2019年,500强企业商业物业管理面积占500强企业管理规模的5.52%,较上年减少0.32个百分点,为行业物业管理规模的2.38%,较上年减少0.10个百分点。

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2018-2019年500强企业商业物业管理规模关键指标

2. 管理规模稳步拓展,商业物业布局广泛

500强企业商业物业布局广泛,除台湾、澳门、西藏外,项目分布在我国其他31个省、自治区、直辖市和特别行政区,超过400个城镇,以及日本、柬埔寨等多个海外国家和城市。从城市能级分布上看,500强企业管理的商业物业项目中,分布在一线城市的管理面积为0.88亿平方米,占商业物业总管理面积的11.86%;二线、三四线城市管理面积分别3.48亿平方米和3.00亿平方米,占比为47.09%和40.60%。商业物业在海外城市布局的项目为329.23万平方米,占比0.45%。与上年相比,500强企业除在二线城市商业物业管理面积占比增加,一线城市、三四线管理面积占比微降,海外城市管理面积占比与上年持平。

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2018-2019年度500强企业不同城市级别管理面积占比

3.百强业态布局维持高位,市场份额逐年提升

近几年,百强企业中布局商业物业的企业增多并维持在高位,成为企业重点发展的细分领域之一。2019年,百强企业中有95家布局商业物业,占比95%,与上年持平。

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2012-2019年百强企业布局商业物业企业数量占比

 

拓展力度日益加大,市场份额逐年提升。近几年,百强企业商业物业管理面积持续增加,至2019年百强企业商业物业管理面积为5.25亿平米,管理面积均值552.29万平方米,同比增长14.07%。管理项目4333个,同比增长11.73%,布局商业物业的企业平均管理46个项目,较上年每家企业平均增加5个。

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2012-2019年百强企业商业物业管理规模均值分布

同时,百强企业商业物业在百强企业和行业管理总面积中的占比也得到进一步的提升。2019年,百强企业商业物业在百强企业总管理规模中的占比达到5.81%,较上年提升0.06个百分点,在行业总管理面积中占比1.69%,较上年增加0.04个百分点。

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2012-2019年百强商业物业管理面积及其市场份额

此外,优势集中在头部企业,百强企业集中了超七成的商业物业管理面积。2019年,百强企业商业物业管理面积在500强企业商业物业中占比达到71.09%,较上年增加4.78个百分点。

在运营效率方面,百强企业单个项目贡献面积逐年提升,企业向大盘运营方向转变。2019年,百强企业商业物业单个项目贡献面积达12.11万平方米,同比增长2.09%,高于500强企业商业物业单位项目贡献面积(10.90万平方米)。

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2012-2019年百强商业物业单位项目贡献面积分布

(三)经营绩效分析:物业费收入增加,经营效率提升

1.规模助推收入增长,商业物业费收入涨幅达22.32%

布局商业物业企业数量和管理规模的扩张,以及服务品质、收缴率和物业费水平的提升,带动商业物业费收入的增长。2019年,商业物业费收入207.77亿元,均值5482.08万元,同比增长22.32%。在500强企业物业服务总收入和物业管理行业总收入中占比分别为7.81%和1.98%,较上年增长0.28个百分点和0.10个百分点,市场份额逐渐增大。此外,从运营效率上看,500强企业商业物业单位项目创收能力和单位面积创收能力均显著增加,其中,2019年,两者分别达到306.81万元和28.15元,分别同比增加10.09%和14.96%,运营效率提升。

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2018-2019年500强商业物业经营绩效关键指标

 

2.500强企业商业物业费均值为5.86 元/平方米·月

商业物业费单价高,并注重服务品质,2019年500强企业商业物业费平均水平为5.86元/平方米·月,商业物业项目收缴率为94.36%,在各业态中处于较高的水平。同时,商业物业收费模式仍是以包干制为主,2019年500强企业商业物业管理项目中87.13%的企业采用包干制收费模式,12.87%的项目采用酬金制收费模式。其中,包干制收费项目物业费平均水平为5.56元/平方米·月,酬金制收费项目物业费水平为7.89元/平方米·月。

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2019年500强企业商业物业不同收费形式的物业费情况

500强企业商业物业项目在不同城市级别的物业费水平也有明显的差异。其中,一线城市商业物业费平均水平为8.92元/平方米·月,二线城市为6.57元/平方米·月,以及三四线城市为4.13元/平方米·月。一线城市物业费水平远高于二线和三四线城市。

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2019年500强企业商业物业在各城市等级物业费平均水平

3.优势聚集,百强企业商业物业创收能力显著

百强企业在商业物业拓展力度加大,带动物业费收入的增加,商业物业费收入逐年提升。2019年,百强企业商业物业费收入为153.59亿元,均值为1.62亿元,同比32.29%。同时,百强商业物业费在百强物业费总收入中的占比逐年提升,2019年占比达到9.35%,较上年增加0.94个百分点。此外,2019年百强商业物业集中了500强企业商业物业费的超七成(73.92%)的收入,较上年增加5.57个百分点。

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2015 -2019年百强企业商业物业费收入及占比分布

从运营收益上看,2015年至2019年百强企业商业物业单位项目创收能力由213.74万元增长至354.47万元,复合增长率为13.48%,较上年增长18.40%,创收能力增强。2019年百强企业商业物业单位面积创收为29.27元,同比增长15.97%。

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2015-2019年百强商业物业运营收益指标分布

四、商业物业管理行业动态

(一)打造品牌强化外拓,商业物业成抢滩重点

物业服务企业涉足商业物业管理服务的现象屡有发生,2019年500强企业中有75.8%布局商业物业。经过多年发展,多家物业服务企业积极布局商业物业服务,并建立和推出专注于商业物业服务领域的专业品牌,以精进服务品质,构建品牌壁垒。例如,万科物业、绿城服务、保利物业、中海物业、奥园物业和金地物业等企业分别构建商写物业服务品牌“万物商企”、“绿城云享”、“星云企服”、“海纳万商”、“奥悦商写”和“金地商服”,重点服务于商业综合体、购物中心、写字楼、总部办公楼等商业性质的物业,聚焦商业物业资产管理服务。其中,物业服务企业打造的商写物业独立品牌重点服务的业态之一为商业综合体、购物中心等商业物业,相关独立品牌的建立,表明物业服务企业在战略上加大对商业物业的重视。物业服务企业通过整合其在商业物业领域的管理资源和专业能力,加大其在领域内的布局和服务能力,为企业培育新的利润增长点,并提升物业服务企业在商业物业领域的竞争能力,商业物业逐步成为企业重点布局的细分领域之一。

同时,并购整合深入商业物业领域,注重业态补充,物业服务企业管理规模扩张。物企通过收并购,与重点发展商业物业的品牌物企深度合作,可以短期内实现高水平地标物业管理业务的获取,在人才、技术、管理经验等方面得到补充,从而提升企业的综合实力。物业服务企业以商业物业领域的收并购为契机,可进一步丰富企业的物业服务业态,增加其在商业物业领域及行业领域的市场占有率、竞争力和进一步发展机遇。

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2019-2020年8月涉及商业物业收并购典型事件

 

此外,物业服务企业项目拓展动作频频,商业物业成新的布局重点。随着业务发展的优化和调整,物企在市场化拓展中加大对市场空间大、物业费较高、盈利能力强、综合实力突出、提价相对容易以及收缴率普遍较高的商业物业的布局,拓展步伐加快,动作频频。

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部分企业在商业物业领域拓展及动态

(二)商业物业再发力,探索资本市场新空间

近几年,物业管理行业在资本市场的优势逐渐显现,资本市场给予物业更大的空间,除了规模较大、综合实力强的大型综合类物业服务企业登陆资本市场,更多的专业性强、特色突出的细分领域的专业物企,也开启了探索资本市场的步伐。其中,重点发展商业物业的的企业也开始在资本市场发力。如2019年在港交所上市的奥园健康和宝龙商业。此外,金融街物业、卓越商企、合景悠活等物企,在其业务发展中亦将商业物业作为其重点发展的领域之一。物业服务企业专注于发展商业物业的企业,在资本的赛道里发力,将有望迎来更多的发展可能和契机。

(三) 全力抓好疫情防控,行业价值进一步提升

疫情给商业物业服务带来巨大的挑战,为应对疫情期间复杂的复工复产环境,服务于商业物业的物企开启防疫的第二阶段,为业主和消费者保驾护航。为科学有序推进商家复工开业,保障商家、员工和消费者的生命安全,物业服务企业积极组织开展复工防疫工作落实巡检,协助入驻企业做好复工相关准备,并迅速实施应急预案,积极制定和下发商业物业疫情防控标准和工作规范,严格对商场公共区域、电梯等进行多频次、全方位、无死角清洁消杀,在商场出入口设卡值守测温,严控人员、车辆进出,并对垃圾存放点区域实施重点清理和消毒,设置口罩垃圾收集点等多项工作。

疫情防控期间,物业服务企业服务模式由后端向迈向前端,由被动等待提供服务向主动服务模式转变,企业与业主的沟通频率增加,加深了物业与业主之间的交流互动,同时,物业服务企业疫情期间的坚守和专业服务,赢得业主的信任,业主满意度增强,企业的品牌价值和影响力提升,行业价值得以重塑。

五、商业物业管理的发展前景和趋势

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部分企业在商业物业领域拓展及动态

 

( 文 / 研究员 孙福临 )

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