资本趋理性融信服务能否突围而出?

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近期一众中小物管股股价严重受压,资本市场中小型物管股的估值愈来愈低。此时,融信中国的同系公司融信服务亦准备上市,未来能否获得追捧?

现时整个物管板块完美地演绎了强者愈强的情况,资金明显都集中在高增长或者商业管理占比重的大型物管公司,例如一直跑赢大市的碧桂园服务,商业管理龙头的华润万象生活。

反观一众中小物管股股价严重受压,即使有高增长及获得主席增持的时代邻里,亦未助股价回升,其中一个主要原因是基金配置各个板块有一定程度的限额,在僧多粥少的情况下,中小型物管股的估值愈来愈低。此时,融信中国的同系公司融信服务亦准备上市,未来能否获得追捧?

简单回顾融信服务的背景,招股书披露在管面积1700万平方米,合约面积3430万平方米。财务方面,2017-2019年,融信服务总收益由2.64亿元增加至5.18亿元,复合增长率为40.1%;同期纯利由652万元增加至7151万元,复合年增长率为231.1%。踏入2020上半年,融信服务实现总收益为3.18亿元,纯利4090万元。

资本趋理性融信服务能否突围而出?

收入来源方面,大约53%由住宅物业管理贡献,47%是非住宅物业管理。现时融信服务有100个在管项目,覆盖两大主要地区(海峡西岸及长江三角)和其他地区的41个城市。

管理费水平方面,来源于同系公司融信中国的住宅物业平均管理费大约是2.1元至2.6元每月每平方米,达到行业中位数。但独立第三方开发商开发的物业住宅管理费用只有1.2元每月每平方米,处于较低水平,侧面反映融信服务在住宅方面的营收和毛利都比较依赖同系公司,第三方外拓能力不足。

非住宅项目的管理费为6.7元每月每平方米,这类物业大部份是政府和公共设施、办公楼、商业综合大楼、医院、银行、学校和工业园区,该部分收入与行业平均值相若。

收入结构部份,主要分为物业管理收入、非业主增值服务收入和小区增值服务收入,分别占总收入的51.9%,46.3%和1.8%。

在现时资本市场对物管股的估值中,给予非业主增值服务估值是最低的,主要是因为该业务收入大多是同系公司卖房的佣金收入,跟物业管理所提供的长期而稳定收入本质有所差异。融信服务这部份占比高达46.3%,而行业龙头碧桂园服务只占11%左右,体量相若,单一地区的滨江服务也只占31%。

资本趋理性融信服务能否突围而出?

除此之外,进入了物管上市潮的下半场,企业要突围而出的一个要点,就是利用在管物业管理的客户网络,扩大小区增值服务收入。融信服务这部份占比较少,跟碧桂园服务的9.6%和滨江服务的10%相距甚远。

资本趋理性融信服务能否突围而出?

再比较三大收入的毛利率, 2020年上半年,融信服务物业管理、非业主增值服务和小区增值服务毛利率分别为23.2%,36.6%及23.9%;可以看到,资本市场估值最低的非业主增值服务毛利率最高。一定程度上意味着,融信服务纯利虽然增速较快,但增长质素需要深究。

地区分布方面,2019年融信服务物业管理费用收入的89.1%来自海峡西岸地区,长江三角地区只占了8.9%。2020年上半年,来自海峡西岸地区的收入占比下跌至73%,长江三角地区上升至15%。从物业分布来看,融信服务更偏重于海峡西岸地区。

与上市物企相比,滨江服务与融信服务体量相若,布局地区也比较集中。滨江服务业务主要集中在浙江省,平均管理费于2020年上半年为4.23元/平方米,而融信服务则为2.6元。

总括而言,现时物业管理板块百花争艳,若没有独特的优势或特点,且管理水平或第三方并购能力不佳的话,相信难以在资本市场获得高估值。

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