中国物业服务的资本市场之路

✎ 物业并购及网站业务合作加微信:kanwuye

在消费升级、智能化、社区养老、社区医疗、社区金融等热点下,物业管理行业市场资本运作火热,物业管理行业正处在一个新的风口上。在这样的风口下,紧抓机遇,借力资本市场成为了物业公司快速发展、做大做强的必由之路。

中国物业服务的资本市场之路

一直以来,物业管理行业作为传统服务业,行业集中度低,市场呈现完全竞争状态,盈利水平较低。资本市场逐渐成为物业管理企业规模发展的助力器。借助资本市场融资,物业管理企业加速兼并收购,有效提升企业资产水平。

根据中国管理行业TOP100研究组发布的《2016中国物业服务百强企业研究报告》,百强企业于2015年总计收购200余家物业服务企业,收购管理面积总计为3.85亿平方米,占百强企业全年管理面积总增量的22.11%。

互联网与传统物业的跨界融合,催生了物业管理行业全新的服务模式,赋予物业服务新的内涵,促进了行业的高附加值化,为行业发展带来新的经济增长点。

近年来,物业管理产业边界已经纵向延伸至房地产开发前期的规划、设计、设施设备选用顾问,中期的招商策划、营销代理,后期的尾盘销售、商业物业经营、房地产经纪业务等整个链条,横向涵盖消费者居家养老、家政服务、房屋租赁、电子商务等各类个性化需求,不断挖掘出物业服务产品的附加值,体现出物业管理丰富的商业价值。

多业态物业服务发展迅速。在基础服务领域中,住宅物业仍为物业管理行业收入的最主要来源,相较于住宅物业,其他业态的管理面积及所带来收入同比也有明显增加,除办公物业、工业园区物业及商业物业传统物业项目以外,物业市场服务也开始随着城镇化发展向医院、学校、场馆等业态覆盖。截至2018年5月3日,新三板挂牌物业公司家数共58家,2017年度营业收入共计136.91亿元,净利润共计12.36亿元,平均营业收入和净利润分别为2.40亿元和0.22亿元。保利物业营业收入和净利润分别为32.37亿元、2.35亿元。新三板挂牌物业公司共完成27次发行,募集资金5.03亿元。目前鑫苑股份、伯恩物业、方圆现代、嘉宝股份、美的物业等公司正在开展或拟开展物业费资产证券化业务。相比其他途径,挂牌新三板具有低成本、审核程序简单、方便融资、转板预期、财政支持等优势。

我国物业管理企业在新三板挂牌条件相对宽松:

新三板挂牌财务指标要求较低。公司在新三板申请挂牌,仅要求公司业务在报告期内应有持续的营运记录。营运记录包括现金流量、营业收入、交易客户、研发费用支出等。公司营运记录应满足下列条件:

一是公司应在每一个会计期间内形成与同期业务相关的持续营运记录,不能仅存在偶发性交易或事项。

二是最近两个完整会计年度的营业收入累计不低于1000万元;因研发周期较长导致营业收入少于1000万元,但最近一期末净资产不少于3000万元的除外。

三是报告期末股本不少于500万元。

对关联交易占比审核尺度相对宽松。公司在新三板申请挂牌,也对公司的独立性提出了要求,但对关联交易占比审核尺度相对宽松,仅定性要求公司进行关联交易应依据法律法规、公司章程、关联交易管理制度的规定履行审议程序,保证交易公平、公允,维护公司的合法权益。实务中,关联交易占比超过50%仍成功挂牌的不在少数。

新三板服务于中小微型企业,对企业更加包容。新三板作为多层次资本市场的重要组成部分,主要为中小微型企业提供资本市场服务,鉴于该类企业所处的发展阶段和自身特点,全国股转系统对申请挂牌的企业态度更加包容,只要不存在挂牌实质性障碍,挂牌成功率常年维持在较高的水平。
目前港交所上市物业公司有彩生活、中海物业、绿城服务、中奥到家等共7家。我国物业管理企业在港股上市普遍存在的问题有以下几方面:

目前尚且不能实现全流通,港股融资能力大打折扣。目前,通过港股架构在香港上市的公司股票在港交所流通的只有外资股,而内资股不能在港交所流通,只能在中国法人或自然人、合格国外机构投资者或战略投资者之间转让。在这种情况下,很多在香港上市的企业,只能靠回归A股解决全流通问题。

港股发行市盈率较低。相比A股市场动辄30倍以上的发行市盈率,港股平均发行市盈率在10到15倍之间,一些不受香港市场欢迎的传统行业(如制造业)估值更被低估,个别企业的发行市盈率只有5倍左右。

成本较高。内地企业赴港上市的成本大概在1500万港元至2500万港元之间,聘请中介机构的成本要高于内地。

大部分港股的流动性不足,存在大量僵尸股。受供求关系影响,香港除三大成分股外,很多股票的成交是非常稀少的,有时几天也没有一笔成交,存在大量僵尸股。
物业收费资产证券化。物业公司现金流稳定,此方式可以为物业公司提供大量资金,为公司并购和多元发展提供资金支持。

收购兼并。通过收过兼并,物业服务企业可以迅速扩张规模,做大做强,提升市场占有率和企业知名度。而被收购兼并,也成为了一些质地优良的小体量公司的选择之一。

做好物业服务、搞好公司战略是物业服务企业发展的基础,而借助资本市场可以让物业服务企业走的更快、更高、更远。作为一名金融服务人员,我们愿为企业的发展尽一份绵薄之力,让金融更好助力实业。

编辑整理:Kanwuye,物业大数据为您解读最新、最全面的物业管理资本市场。声明:如文章内容或图片涉及版权,敬请联系本站进行删除。如转载请注明:https://www.kanwuye.com/168.html

发表评论

登录后才能评论
联系我们

版权沟通合作交流,可直接点击图像与我沟通……

分享本页
返回顶部