碧桂园服务关于未来发展规划的访谈

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碧桂园服务近期通过收并购在城市服务市政环卫这个方面去做布局,其实我们跟这些新上市的公司在业务结构上已经出现了比较明显的不同,我们还是很重视内生能力的布局。

碧桂园服务近期通过收并购在城市服务市政环卫这个方面去做布局,我们同时还有五六个,从明年开始。其实今年已经铺定了,但是本来还没有到这个时间,我们先向市场简单的讲一下,就是明年和未来远期的一些发展展望:其实我们跟这些新上市的公司在业务结构上已经出现了比较明显的不同,我们还是很重视内生能力的布局。虽然我们也在做收并购,不过我们的物业收并购主要是倾向于去做能力建设。跟其他采用市场并购物管合约,比较大的非业主增值服务,我们不太会采用这种比较激进的方式来去处理,我们还是依靠自己能力建设形成市场上独特的竞争力,想通过持久的一个方式,能够在这个行业发展的一个长跑过程中去做到领先。

原来向市场传递说我们是突破千亿市值之后,实际上内部是做一个千亿营收的一个规划,当然时间是比较远期,不是一个短期的事儿,但这个蓝图已经是徐徐展开,其中重要的一块补充就是说城市服务,城市服务现在我们切入的是环卫,明年我们估计整个环卫的业务能够到40亿或50亿左右的这样一个规模,一个方面确实是通过收并购去实现,另外我们也储备了一些合约。但其实城市服务远不止环卫一体化,以及垃圾转运这么简单,它还有水泥的管养,城市的垃圾分类,小型的环卫装备,一些设施的养护,绿化和环境的修复,还有城市里面安保和应急响应,城市数字治理平台等,这些我们都在去做布局。未来城市服务是作为一个几百亿(至少200-300亿)规模的业务板块的存在,而且它是跟物管是并行的两个拳头性的业务战略,这是城市服务的一个定位。

商业管理

我们也注意到今年疫情之后,很多商业的管理出现了问题。基本上出租率,租金价格都受到了影响。其实现在的困境也是一个优质的商管运营和资产管理端的切入的机会,可以说应该是一个良好的抄底机会。碧桂园是自己社区存在大量存量的商业资产,但不是是拿重资产,我们是要做轻资产的一些设计运营,同时合作方式上通过资产端的合作,也能够争取一些资产增值这块的收益。我们会从咨询服务、招商服务、筹备开业、租户的增值服务、相应租赁服务设施管理切入。整个商管实际上中国是有比较大的市场规模,但是物管公司主要还是华润是把自己商业做进去了。我们物管上市的时候是没有把商业做进来的,这个部分我们明年会重点推进,肯定能够做一些业务上的落地,也给我们带来新的一个增长点,不过增长点的机会可能还是会相对小规模,不会上到说几十亿百亿这种规模,但是确实为我们做资产的运营管理方面,应该说是打开一个新的口,是一个新的机会。并且如果通过团队和我们的机制,我们也要让我们自己具备比较强的这种三款能力的话,我们也会通过资本在这方面做一些布局,让我们成为最强的或者是最一流的商业管理的服务商。

社区增值

餐饮是容易上量,虽然利润不高,但现金流还是相当不错。现在的社区团购大战,买菜大战,生鲜的大战,其实让我们也意识到我们是最临近业主这一端的,我们有前置仓的优势,我们有用户这边的优势,我们有团长的稳定性优势,我们有熟人社交这种优势,然后我们有覆盖企业的优势,有自己园区服务的优势,自己有企业内部餐饮的一个需求,那么团餐这个业务既可以在供应链上和我们自己内部的生鲜商超酒店的供应相结合,为我们覆盖的企业和产业园区提供这种后勤的服务。我们原来碧桂园是有做机器人的一些餐饮,我们有智能设备的一些研发能力,也和市场上一些标的合作来去做这种团餐的业务。应该团餐的业务很快会放量,但是它要是从一个相对低的起点来起步,这是我们带来一个新的机会。

商写物业

商写物业管理主要有招商积余、金融街、保利、万科、卓越等,,但实际上我们也有百十来栋写字楼,不过我们一直没有将商写物业作为一个独立的板块,现在计划是将它分拆成为一个独立的板块,争取成为一个具有这种国际水准的高端商服资产管理的企业。

商写物业在市场上比较应该说外资是比较成熟,但中国企业在奋起直追,整个外资不断在退却。我们看到的机会还是比较大。

有害生物防治

我们最近通过股权上面的合作,很低的成本来进入有害生物防治行业。这是一个非常优质的行业,跟物管财务的表现形态非常相似,轻资产、抗周期、规模复制,没有重大的资本支出,源源不断的现金流、永续性的业务等。

这个业务现在规模小,但是我们坚信2024年应该可以实现7-8亿的营收和5000万以上的利润,而且我们也希望能够把国外的一些先进技术能够嫁接到中国来,然后能够把业务快速的扩大。以往可能是揪几包药,几个人打药,去做一些这种比较低成本的处理,像白蚁的话上门一次才几百块钱,这种消杀实际上是不够的。

安保业务

原来我们是做保安是做小区,做写字楼。我们希望能进入中高端的安保市场,我们也注意到类似像华为这样的企业,慢慢的将原来交给海外的或者是5大行的设施管理业务,专门寻求中国的这种企业来做。

这几个板块结合我们原来的基础物管,基础的增值服务,还有一些非业主的增值服务,是构筑未来我们几年的一个持续的增长动力,即使市场上来自直接收并购的项目价格高了,或者比如说竞争更强了,我们认为也不会影响我们给市场预期的增长,而且这些战略布局打开了之后,会给我们带来长期发展的一个动能。我们还有丰富的储备合约,包括我们的拓展速度,其实今年大概到10月份左右的时候,我们已经将年全年的拓展任务经基本完成了。

但是今年疫情对于大家在进行拓展和原有的一些来自碧桂园的交付,确实有影响。上半年我们至少减收了5-6亿,当然我们想办法去追回,但是整体上的业绩仍然能实现年初给市场的指引。

碧桂园自己的成长方式和成长逻辑,跟其他公司从比如说开发商输送,通过收并购给一个大大的指引,给市场说是80%甚至翻倍的增长,我们不那么说,也不敢那么说。我们只做底线管理,也不想让市场有过高预期,我们并不需要一个很高的股价,也不需要它突飞猛进的去跳跃,希望让市场知道碧桂园是一个是非常务实的,非常注重长久持续增长的一个企业,非常注重内在能力的建设,也是一个言而有信的企业,跟其他的物管公司非处同一个赛道,我们相信通过努力,会跟它们区别出来,我们有不同的气质,会有不同的追求。

最有质量的Q&A

最近物业并购市场机会的大小,竞争的激烈程度,今年年底,碧桂园这边的落地会非常不错,但是在物管领域我几乎没有碰到什么好的标的,要价都上天了,物业费单价还比较低,管理状况也比较差,是乌合之众组合起先期做的一些规模,我们就直接放弃了。我不要这种增长,因为如果这样做会把我的品质做坏。

我很早就说过,这种鸡犬升天的方式一定对行业是负面的。果不其然,现在该是市场要洗礼的时候,我一方面乐见这个市场要洗礼,但一定不要让劣币驱逐良币。真心做事的公司实际上是比较难受。我们等着去在市场捡一些机会。据我所知,市场上其他的一些对手跟我们所进的一些项目也都没那么优质,好一点的要不自己上市,要不估值高,我们只是转向了其他能力业务线条。

物业管理公司相对合理的毛利率水平区间

上市公司,想要上市的公司都会去做一些毛利率管理和规划,让毛利率会有一定的成长。但我认为确实物管的毛利率一定要是靠自己内生能力所创造的毛利率,否则的话经过两三个周期,就会看到它在管理上会是力不从心的。像今年疫情的确产生了一些社保的减免,当然非持久之计,大家可以还原一下毛利率一个稳态是什么样子。还有一些增值服务,增值服务来自于业主还是来自于非业主?非业主往往不具有持续性,毛利的高低对于整个报表的扰动就比较大。如果业主的一般来说是比较稳,今年有明年也会有,持续性比较强,跟物管服务一样。

毛利率里面今年的人工成本的确应该说人工成本上升的压力非常小,甚至可以更低的薪酬就能够找到人,人工成本没有那么多上升的压力,其他的业务上有更多的利润的话,自然可能看到的毛利率会高。

不过我不认为这种毛利率在持续走高会是趋势,应该说会有一个合理的回归,但是向下也没有很大的空间,外围环境没有使毛利率大幅上升和下降的趋势。但是要关注应收账款,对我们来说应收账款也会有压力。这种应收账款在疫情之后还是会形成了一定的回收的压力,这个要注意,我们要提醒一下。

行业未来几年增长的中枢

增长中枢的问题,这个故事里面依靠收并购的话,它肯定是不可持续的。收并购有整合的风险,还有后期运营可能有商誉过大,还有无形资产开销的一个问题。

在我看来行业稳态的增速这一两年应该还是会比较快的,20%-30%还是有的,头部可能要快一些。靠后的那些企业,我觉得特别是第三方的都会艰难一点。在两三年之后行业以现在的这种状态和业务模式的话,增速有可能还会下来,因为规模上去了之后,想要过快增长是不容易的。不过这个行业好在是总是有增量。

碧桂园服务是行业里估值的领军企业,区别于其他公司的核心竞争力是什么?

好公司和坏公司从外在直观上体现,就是业务体系和能力上面的不同,在增长的动能的选择上面,是采用哪一种态度。

如果希望短期的股价表现好,大家可以很猛的把一两年的增长做得很夸张,但是后继乏力。如果增长的驱动是源自于此,我觉得就可以区分两个企业的好与坏。

区分好公司和快公司,说实话有些东西不能够直接看这个指标,还是要看行动的结果,还是要看过去它的文化的基因和过去他做了哪些事情,来判断它未来会怎么去做这个事情,无论他怎么去讲故事,这个故事你要隔6个月一年你要去验证一下,是不是好战略,好思路,好老板。好团队,好的行动结果,这些东西它都要匹配是相辅相成的。

我们所在的行业里面是严重依赖持续的运营,持续产品服务打造,基本上都是要奔着百年成长来去看。别人都说物管是一个好行业,是一个百年行业,我不见得有些公司可能活那么久,但我们肯定想活一个100年、200年。我们也希望从我们这个平台上面孵化出很多新的业务,裂变出一个新的公司,带来很多的机会,去孵化不说一定都能行,但是只要把机制做好,它就具有可能性。所以我们值得在这个行业里面投身并且等待

 

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