解析2020年上市物企背后的估值逻辑

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本文针对2020年全年物管行业资本市场行情的复盘,复盘重心不仅梳理各家物企资本市场表现。更是=通过表象去探讨分析背后的底层逻辑

2020年对于物管行业而言是充满挑战和机遇的一年,这一年里整个行业从新年伊始便众志成城共抗疫情的挑战,同仁靠不计成本的付出助力物管行业重塑了社会价值,获得社会一致认可;这一年物管行业因资本的青睐迎来前所未有的机遇,物业价值凸显以及“三道红线”出台,加快了房企分拆物管板块独立上市的步伐,全年共有18家物企登陆资本市场的舞台,远超2019年的新增上市物企数量。根据亿翰智库发布的2020年中国房地产综合实力百强研究报告看,目前TOP 10房企仅剩万科和龙湖尚未分拆上市外,其余皆以高效率完成了分拆上市动作。

本文主要内容针对2020年全年物管行业资本市场行情的复盘,复盘的重心不仅仅是简单的梳理各家物企的资本市场表现,本文前后共整理了20多项指标、超10万条数据,旨在去通过表象去探讨分析背后的底层逻辑,尽可能去回答众多物业同仁非常关心问题。比如:

为什么下半年物业资本行情一路下滑;

物管板块背后的资金组成结构;

物管行业的资本行情未来如何;

哪类物企会更受资本的青睐等等;

这一系列热点问题都或许可以在下文找到答案。

2020年上市物管板块整体行情表现

物管综合指数一波三折,下半年成交额V字反弹

物管板块的综合指数涵盖了截至2020年12月31日前在联交所上市的所有物企,经过标准化处理过后更加形象的描述2020年港股上市物管板块整体走势。

解析2020年上市物企背后的估值逻辑

行情的高低走向很大一部分与成交金额相关,整理了1-12月每个月的板块成交额,通过加权平均标准化梳理后稀释掉因新股上市造成的成交额异常攀升的影响,从对比图可见月度平均交易额的走势与板块行情走势高度相关性。

从综合指数看出2020年物管板块整体保持上升趋势,其中全年共出现了3个大幅增长阶段,分别位于3月中下旬、8月上半月以及12月,对应的现实情境恰好是疫情加剧、中报披露以及“疫情反复+新股密集上市”。下文概括性的针对每个阶段做下分析。

第一上升波段(该波段最低点至最高点增长约5.1倍):该波段上涨的主要原因分为三部分:

  1. 2020年初突如其来的疫情,给社会经济发展按下了暂停键,对餐饮、商业、贸易等等领域产生了重大的负面影响,而物业行业拥有稳定的现金流,资本看中了物业行业在黑天鹅事件下的强抗风险能力;
  2. 物业企业处于防疫一线的物业企业临危受命,肩扛起了捍卫社区生活最后一百米的生命安全的重任,大部分物企通过优秀的抗疫表现增强了与业主之间的黏性,重塑了社会地位,这项宏观因素成为了物业股快速攀升的重要一环;
  3. 业主黏性的增强以及居家隔离等因素给社区增值服务创造了成长的空间,嗅觉灵敏的资本看到了社区增值服务巨大的发展前景,因此给予了远高于基础物业管理服务数倍的估值,资本眼里的物业股逐渐从服务属性向消费属性递进,这成为了物业股成倍上涨的最重要因素。

第二上升波段(该波段最低点至最高点增长约67%):先做说明,该波段与第一段相比增幅绝对值其实差不多,只是因为基数差异,导致增长幅度比不过第一上升波段。该波段上升的主要原因在于半年业绩披露期即将到来,经过了半年社会舆论的发酵以及行业地位的重塑,市场投资者对于物企上半年的经营业绩充满了信心,信心转化成了资金,打通了第二波上升通道,将行情推向了新的高点。

第三上升波段:(该波段最低点至最高点增长约133%):该波段从涨幅绝对值来看属于三波里涨幅最大,经历了3个月板块行情低迷之后在2020年最后一个月给市场重新注入了兴奋剂。该波速涨的主要因素有两部分:疫情复发和新股密集上市。嘉和家业认为新股密集上市尤其是恒大物业、华润万象生活以及融创服务的集中上市是催生此次上升波段出现的最重要原因。如下表所示,上市首日总市值TOP 5 的物企均在第三波上升阶段内完成IPO。一方面,背靠大房企,意味着拥有稳定的项目资源输入和现金流,一定程度上保证了未来业绩增长,从而抗风险能力更强;另一方面,头部物企拥有更完善的产业链资源以及潜力更大的社区增值服务发展空间。抗风险能力强再加上未来可期,这类物企让资本怎能不爱?这也是物管板块在7-12月之间成交额走出了“V字型”反弹的关键原因。

解析2020年上市物企背后的估值逻辑
上市首日总市值

这部分主要去概括性解读下全年三波大涨行情,另外下半年行情持续低迷背后的逻辑在下一大板块去详细剖解。

新股首日表现以及首发市盈率两级分化趋势加强

2020年物管板块共新增18家上市物企,港股板块有17家,创业板有1家。本段主要以港股新上市物企为样本进行分析。

从港股新上市物企首发PE分析,17家新上市物企均值为47.7倍,高于平均值的有7家,分别为卓越商企服务、合景悠活、世茂服务、金科服务、融创服务、恒大物业以及华润万象生活。这7家皆为背靠大房企的物企,其中除了卓越商企服务和合景悠活外,另外5家2019年的合约管理面积均超1亿平方米。

解析2020年上市物企背后的估值逻辑

2020年整个行业充斥着“物业股是香饽饽”、“PE值不断创新高”的舆论,正如以上言论所述,物业股依旧还是很吃香,整体行情保持向上态势天花板尚未出现,PE值也是不断创新高,先有融创服务以首发PE 85.3倍打破彩生活保持多年的记录,而后不到一个月华润万象生活便以首发PE 110倍创下行业新纪录。行情V字反弹靠的是头部物企,不断创纪录的也是头部物企,光鲜的救世主和主角头环成为了大型物企的专属,成长型物企如果不能绝地求生,那泯灭在大型物企光辉下的可能性将持续增大。

如果说首发PE更多代表了承销商和发行人对于公司的判断,那区间相对发行价涨跌幅更代表了市场投资者对于公司的判断。

2020年港股16家新上市物企(不计入介绍上市的建发物业),截至2020年12月31日,相对发行价涨跌幅保持正增长的物企仅有6家,分别为华润万象生活、融创服务、金科服务、弘阳服务、恒大物业以及佳源服务。与上述高于PE平均值的物企重合的仅剩下了华润万象生活、融创服务、金科服务和恒大物业四家物企,换句话讲同时获得定向市场和公开市场双向认可的物企也只有这4家,恰好这4家也是合约规模过亿物企俱乐部主要成员。

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截至2020年,港股上市物业板块成员已经有36家,后续排队待上市的物企更是如过江之鲫,物管板块的时间红利正在急速缩短,可供投资标的的持续扩充同时也伴随着卖方市场向买方市场的转变。大型物企凭借庞大的管理规模、优异的抗风险能力以及可观的未来发展空间,自然而然成为资本的宠儿,热钱的持续涌入会令大型物企如虎添翼,强者愈强。对于成长型物企而言,未来并非毫无可能,以地产行业类比,经历了行业两极分化,百强前十基本上都是老面孔,但依旧有一批成长型房企,通过正确的战略定位实现突围逆袭,短时间内跃居百强房企行列。因此,在未来物管行业竞争加剧的情况下,成长型物企更需要知己知彼,切勿盲目追随大流,要选择真正适合自身发展的战略方向。

2020年资本市场底层逻辑分析

机构投资者年初至今投资信心指数处于持续下降趋势

这个观点很容易引起误解,机构投资者投资信心指数下降不等同于机构投资者持股的减仓。随着上市物企阵营的持续扩充,机构投资者的持股总数肯定保持着增长的趋势,由于受到新上市物企的影响,单纯分析持股数量的变化趋势难以看出机构投资者对于物管板块整体信心的变化。所以,基于2020年1月-12月每天、每家物企的机构投资者持股数量,经过加权平均法处理得出物管板块整体的均值,加权过后的均值高低变化同时也反映了机构投资者对于新上市物企的持仓比例变化,从而可以通过整体持仓比例变化趋势看出机构投资者对于整个物管板块的投资信心趋势。

解析2020年上市物企背后的估值逻辑

机构投资者基于夯实的专业投资能力以及广泛的信息来源渠道,所以一般情况,机构投资者的信心决定了整个板块的阶段发展趋势。2020年全年机构投资者信心指数呈下滑趋势的确是出乎了大部分人的意料。直观感受物业板块如日中天,但数据是不会骗人的,梳理了截至2020年12月底港股上市物企的机构持股比例,持股比例TOP 10家物企内仅有金科服务和合景悠活是2020年新上市物企,机构持股比例最少的十家物企中却有7家为2020年新上市物企。机构投资者对于新上市物企的低持股成为导致2020年机构投资者信心指数持续下滑的主要原因之一。

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机构持股比例

从机构投资者信心趋势图来看,全年虽然保持下降趋势,机构投资者信心指数Q1下降比例约9.1%,但在5月中旬至7月中旬有过短期快速上升的波段,出现单季度上升的现象,结合物管板块综合指数和实际情况分析,这个时间段正好处于疫情催化的第一波上升通道的尾部,即将迎来中期报披露带来的第二波上升通道,机构投资者信心趋势图的快速上升也说明了灵敏嗅觉的机构投资者已经提前布局,准备等待第二波上升通道的到来,随着第二波的靠近,板块整体指数缓慢上升,机构投资者因此持续获利,直至中报披露带来的股价快速上升,机构投资者也加快了抛售的速度,等第二波上升通道至最高点的时候,机构投资者基本已完成获利离场,成为了这场资本游戏的最大获利者,8-9月份的快速减持导致Q3信心指数锐降6.7%,“超速增长透支的股价+持续撤离的机构资金”,成为板块自中报披露期以后8月-11月为期3个月行业低迷的主要原因之一。

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在12月第三波上升通道开启之前1个月,投资者信心指数图也出现了短期上升,机警的机构投资者总会早早布局,及时获利然后快速离场,等待下次机会。在12月下旬的时候,机构投资者信心指数图再次出现了上升波段,我们认为2021年年初将有望迎来新一轮上升通道。

散户投资者恐慌性撤退,间接助推股价下滑

公开资本市场上,不仅有机警的机构投资者,还存在一批想赚快钱的散户投资者。根据整理2020年1-12月港股上市物管板块的散户投资数据,按照上述的思路进行标准化后,同样绘制了2020年散户投资者信心变化趋势图。与物管板块综合指数趋势图对比,走势基本上保持一致。

散户投资者跟机构投资者“造势”属性相反,他们更擅长“顺势”,步伐总是会慢几拍。疫情期间股价快速上涨波段,散户投资者并未做出明显反应,随着物业社会话题性愈发关注,散户投资者在物管板块的投资明显开始增加,直至中报披露期后,机构资金的提前撤场,导致板块股价的闪崩,散户开始恐慌性撤退,伴随股价的下滑,持续清仓,间接成为助推板块持续下滑的重要因素。

解析2020年上市物企背后的估值逻辑

小结:综上所述,物管板块8月-11月的持续低迷的主要原因有两点:

  1. 机构投资者在中期报获利之后快速撤场,造势后的虚高股价+快速撤离的主力资金;
  2. 受机构投资者快速撤离的影响,造成散户投资者恐慌性撤退,又加剧了行情的闪崩。

另外,基于12月尾部机构投资者信心指数出现上升现象,我们认为机构投资者在逐渐增持大型物企和部分代表性物企,为年报披露期的到来做蛰伏准备,因此2021年年初板块将迎来缓慢稳步增长趋势直至2021年出现第一波快速上升通道。

机构投资者更青睐各项指标占优势的物企

机构投资者作为资本市场上信息最通畅、专业能力、资金实力最雄厚的群体,往往可以根据机构投资者的持股比例去分析一家企业的真实实力。

机构持股比例高于30%的物企共有8家,分别为金科服务、永升生活服务、碧桂园服务、绿城服务、保利物业、中奥到家、金融街物业、时代邻里。结合经营数据、财务数据以及行业地位三个维度去探讨,为何这8家会受到机构投资者的加倍青睐?

解析2020年上市物企背后的估值逻辑

机构投资者持股比例最高的金科服务,作为西南物企综合实力最强股,截至2019年末,合约管理面积达24856万平方米,营收虽然在规模过亿的物企中不占优势,但凭借16.1%的净利率跃居前三甲。既有庞大的管理规模,又具有可观的造血能力,成为机构投资者重仓的物企也不为奇。

永升生活服务的机构投资者持仓比例达46.3%,仅次于金科服务,作为高成长性物企的代表,2019年营收成长型74.5%和在管规模成长性61.9%,均居于上市物企阵营前排。双管齐下高速增长,给机构投资者看到了未来,因此机构投资者选择重仓。

碧桂园服务作为目前上市物企阵营总市值最大的企业,按照机构持股数量来看,稳居行业第一,从持股比例来看目前居于第3位。碧桂园服务被机构重仓也是在意料之内的,营业收入、毛利润以及合约管理规模均处于上市阵营榜首,自然会被机构投资者重仓。

绿城服务作为品质物企的代表,在行业和市场上享有不错的口碑,在经营指标和财务指标上也有着不错的成绩,2019年营收85.8亿元仅次于碧桂园服务,约2.1亿平方米的在管规模也是傲视上市物企阵营。

中奥到家能成为机构重仓有点出乎意料,毕竟各项指标在上市物企阵营内均不占,不过也在情理之中,中奥到家作为第三方物企的代表,在没有母公司作为靠山的情况下,主动寻求突破,牵手绿城服务,为未来发展增添一份保障。

金融街物业作为目前金融商业的代表性物企,行业壁垒较高,专业服务能力需求更高,同时在国内又拥有丰富的项目资源,在各项指标不占优势的情况下,凭借业态优势吸引了机构投资者的注意力。

时代邻里和永升生活服务有点类似,都属于后天格外勤奋的学生,凭借147.9%的在管规模成长性跃居该项指标上市物企榜首,成为规模高成长物企代表,快速增长的管理规模得到了机构投资者的欣赏。

保利物业作为国有背景物企的代表,虽然上市时间晚于同为国有企业的中海物业,但营业收入、利润以及管理规模都超过中海物业,近两年更是发力城市服务,提出“镇兴中国”的战略方针,无论从各项指标还是战略方针,都称得上国有背景物企第一股。

小结:从机构投资者重仓的物企特性可以看出,被选中都是有原因的,随着上市物企阵营的扩充,供选择投资标的的增多,具有鲜明代表性的物企将更具有竞争力。

板块止血不等于个股止血,部分物企已成僵尸股

物管板块持续扩充—投资标的变多—竞争变激烈—两极分化—部分股票成为僵尸股,和泓服务、浦江中国、祈福生活服务交易数据多为左手倒右手,净额趋近于0或等于0。未来如果不发生意外的话,这三只股基本上不会成为投资者看中标的。随着板块价值投资的回归,未来将不排除出现更多经营状况欠佳的物企成为僵尸股。

结语

回复2020年,物管行业体会了酸甜苦辣,上市热潮依旧在延续,社会地位不断提升,国家频繁出台鼓励或规范行业发展的相关政策,涉及的行业领域愈加细分化,近期十部委联合发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》,向行业释放的积极信号带动了物管资本板块迎来2021年开门红 ,根据文章内容,数据已经显示嗅觉灵敏的机构投资者,先一步布局好等来了此波利好。

未来,相信物管行业将会迎来更加璀璨的时代,愿携手行业同仁共创美好2021。

原标题《 超10万条交易数据!深度挖掘上市物企背后的估值逻辑 》

☆本文来源于“嘉和家业”,经整理后发布;声明:本文观点不代表物业大数据立场,转载请联系文章原作者。如文章内容或图片涉及版权,敬请联系本站进行删除。KANWUYE.COM 物业大数据为您解读最新、最全面的物业管理资本市场。

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