物业板块万亿市值序章下的资本对垒

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目前38家港股物业服务企业市值为7301.1亿元,而2019年,港股市场上物业板块的总市值仅2062.86亿元,板块市值较上年增加253.9%。

物业板块万亿市值序章下的资本对垒
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离2014年第一家物业服务企业上市,物业服务企业开启独立资本化路途已有6年之久,回首2020,物业服务行业可谓春风得意。年初疫情在全球蔓延,尽管多方因素导致资本市场剧烈动荡,但物业上市潮并未减退,资本价值得以再度挖掘,行业迎来了新的发展节点。

行业的热度促使了房企更强烈的分拆意愿,据统计,目前进入资本市场的内地物业服务企业达到42家,其中38家港股、4家A股。2020年共计18家物业服务企业通过介绍或整体上市模式登陆资本市场,其中H股17家,A股1家。远超2019年的11家,创下了行业上市以来最高峰。

物业板块万亿市值序章下的资本对垒
数据来源:Wind、观点指数整理

聚焦在港股市场上,2020年港交所共计上市企业146家,其中物业服务企业占比12.33%,这一数据在2019、2018年分别为4.92%、2.29%。占比逐年拉高,可见在今年整体行情淡薄的情况下,稳定现金流与增长预期的物业服务深受市场所青睐,物业服务板块逐渐在资本市场占据重要地位。

市值表现方面,目前38家港股物业服务企业市值为7301.1亿元,而2019年,港股市场上物业板块的总市值仅2062.86亿元,板块市值较上年增加253.9%。

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数据来源:Wind、观点指数整理

而随着物业板块选手的增多,市场稀缺性逐渐减少,企业间市值分化程度逐步加剧。截至2020年12月31日,碧桂园服务以1538亿元的市值傲视群雄,其次是恒大物业、华润万象生活,而市值垫底的烨星集团市值仅4.13亿。

市值差异化很大程度上源自于部分企业的营收效益表现所带给资本市场的想象空间。据各家港股物业企业最新披露的截至2020年中期数据上看,38家上市的港股物企的平均营业收入增速为33.83%。年内市值提升较高的如永升生活服务、雅生活服务,其营收增幅达到90%、78.55%,远超行业平均线。

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数据来源:Wind、观点指数整理

另一方面,企业的增值服务发展成效也是市场估值的考量之一。据观点指数模型测算,预计2020年物业服务行业平均营收增幅将超45%。

可见,在竞争日益增大的物业服务市场,若要获得资本倾斜,业绩增长仍是第一要素。总体而言,当前国内存量市场空间广阔,物业管理行业的集中度仍相对较低,各细分业态、增值服务空间仍待挖掘。长远来看,对物业服务行业持续看好的投资逻辑依旧不变,市场仍有巨大潜力空间。

另外,相关政策的利好与市场春风无疑为物业服务行业的火热加一把劲。

2021年1月5日,住建部、发改委等十部委联合发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》,提出加快发展物业服务业,推动物业服务向高品质和多样化升级。概括来看,上述政策核心内容主要有两点,其一是提高业主与物业服务企业交流程度,其次是鼓励物业服务企业开展多样增值服务两方面。

政策的出台,既为规范行业健康发展,倒逼物业服务企业更注重在服务方面能力,而部分管理效益相对好的品牌物业也将受益。另外,政策的鼓励与支持,将促进物管公司加快对增值服务的探索,进一步提升单位面积盈利能力。

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