解析物业上市企业扩张之惑

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当下物业企业在规模扩充、市值追高的另一面,规模反倒不是决定市值高低的唯一因素。业内人士分析有部分物企面临”市值与规模不匹配”的烦恼。

解析物业上市企业扩张之惑
图片来源于网络

物业企业扩张之惑(一)市值与规模不匹配的烦恼

伴随着物业对生活服务领域的不断渗透,最近几年来,物业管理行业在整个社会服务职能中的重要性进一步增加。企业端,一众标杆房企先后拆分旗下物业板块赴港上市,即便是区域性中小房企也在酝酿寻找上市时机;资本市场端,在刚刚过去的2020年,已有45家物企成功登陆资本市场,千亿市值物企甚至已经达到了三家。

但在规模扩充、市值追高的另一面,有业内人士直言,规模并不是决定市值高低的唯一因素。值得关注的是,部分上市企业正面临着“市值与规模不匹配”的烦恼。

三家千亿

进入2021年,上市物企阵营持续扩容。据梳理,截至2020年12月底,物企上市阵营成员已由2019年底的24家增至42家企业;2021年开年以来,算上1月15日、1月18日、1月26日在港交所挂牌的荣万家、宋都服务以及星盛商业,累计已有45家物企成功对接资本市场,包括港股41家、A股4家。

北京商报记者梳理发现,近期,受多重利好政策影响,物业管理行业已诞生三家千亿市值的上市物业公司,分别为碧桂园服务、恒大物业以及华润万象生活,其中华润万象生活于1月8日首次“破线”,当日总市值约1004.30亿港元。

截至1月28日收盘,碧桂园服务总市值为1817亿港元,市盈率为77倍;上市不足两月的恒大物业,总市值为1676亿港元,市盈率为92倍;去年12月登陆港交所的华润万象生活,市值居于第三位,总市值为902亿港元,市盈率为161倍。

经梳理还发现,延续2020年物业股整体的普涨局面,2021年以来,部分港股上市物业管理公司的市值在日前创出了历史新高。代表案例为碧桂园服务。

1月20日,碧桂园服务报收每股68.65港元,总市值首度超过了2000亿港元,这也是首家突破2000亿港元市值的物业企业。据了解,市值从千亿级到两千亿级,碧桂园服务仅用了9个月时间。

预期好坏

从市值涨幅角度来看,2021年以来,多只港股物业股市值则呈现震荡上扬之态。据相关统计数据,1月1日-22日,恒大物业总市值涨幅超70%;永升生活服务、合景悠活、中海物业、碧桂园服务等上市物企的总市值涨幅均超30%。

据北京商报记者梳理,截至2020年底,市值排名前十的物业服务企业分别为:碧桂园服务(1538亿港元)、恒大物业(966亿港元)、华润万象生活(821亿港元)、融创服务(533亿港元)、雅生活服务(459亿港元)、金科服务(407亿港元)、保利物业(338亿港元)、绿城服务(308亿港元)、永升生活服务(284亿港元)、世茂服务(283亿港元)。

一般而言,从港股上市的物业服务企业来看,管理规模和市值在一定程度上有正相关关系,因此,对整个行业而言,规模的重要性不言而喻。但是,业内人士也指出,规模并不是决定市值高低的唯一因素。

“根据我们对港股上市物企的数据分析,上市物业服务企业市值与营业收入规模、在管面积规模呈一定的正相关关系,说明资本市场对规模较大的物业上市企业较为认可。上市物业服务企业市盈率与净利润率呈弱负相关关系。”谈及上市物企的市值,中指物业事业部副总经理牛晓娟指出,除了上述因素外,企业的成长性、管理业态以及服务内容,也会对企业的资本市场表现产生一定影响。

“物管公司获得的高估值,与行业特性和发展预期密切相关。”在克而瑞物管事业部研究总监汤晓晨看来,目前投资者对物业公司的高估值中,叠加了对企业未来规模和增值服务高增长的预期。如果物业公司能够在未来逐步兑现这部分预期,估值就会有一定的支撑,否则也存在一定风险。

预期好坏不止于规模大小,也得到了来自上市物企方面的辅证。

新城悦服务在接受北京商报记者采访时也表示,市盈率及市值反映了投资者对公司未来前景的一个看法,不仅要看企业现在规模大小,更要看未来的成长性及长期保持规模的能力;同时,2020年有十几家物管企业上市,且中大型规模企业扎堆,对市场造成“抽血效应”,造成物管企业在资本市场的估值开始产生分化。

“基于一些原因,物管企业要在A股上市具有较大难度。作为物业股主要上市地的联交所2020年刊发有关香港主板上市盈利规定的咨询文件,建议调高企业上市的盈利要求,上市的条件越来越严格。资本市场面对众多选择,上市公司的估值也产生了分化。” 新城悦服务补充说道。

“反面典型”

从物业股整体表现来看,尽管延续2020年物业股整体的普涨局面,2021年以来,部分港股上市物业管理公司的市值在日前创出了历史新高。但多个企业案例反映出,部分物企在现实中却存在“市值与规模不匹配”之惑。

有“物业第一股”之称的彩生活,在管物业规模在行业内虽排名前列,但截至2020年底,其市盈率仅为9倍。若对比行业内规模量级相近的物管企业,彩生活的市盈率可谓“垫底”。

1月28日,彩生活开盘报价3.42港元,收盘于3.41港元/股,相比上一交易日的收盘价3.51港元/股,下跌2.85%,总市值49.6亿港元,市盈率为8.7倍。近一年来,彩生活股价均在历史低位横盘震荡,市盈率不足10倍。

北京商报记者梳理发现,若结合物企市值来看,截至2020年底,总市值排名行业前30的企业中,包括蓝光嘉宝服务、彩生活、佳兆业美好等物企,市盈率在行业处于倒数十名之列,对应的市盈率水平分别为12倍、9倍、14倍。同期,华润万象生活市值821亿港元,市盈率居港交所物业股第一位,为147倍。

中指物业事业部副总经理牛晓娟分析称,造成彩生活市值与规模的不匹配,原因也是多方面的。第一,彩生活虽规模大,但是成长潜力不足,根据2019年年报数据显示,彩生活的营业收入、毛利润、净利润的增速分别约6.4%、5.7%、3.4%,在管面积甚至出现一定的减少,同比减少约1%;第二,彩生活的发展模式与其他物业公司不同,主要基于平台的扩张,这种模式可能有些偏离物业的服务本质,不受资本市场认可;第三,彩生活的开发集团花样年的输血能力较弱,而一般物业公司的开发集团会给物业提供重要支持。

“所以整体看,彩生活在资本市场的表现并不好。” 牛晓娟分析称。

同策研究院资深分析师肖云祥也指出,彩生活在上市之初确实受到了资本市场的青睐,估值快速走高。但是之后大肆扩张,举债横向收购第三方物业公司,因所收项目品质并不高,销售毛利率逐年走低。

“显然,资本市场对于这样的发展方式并不是很认可,股价也长期保持在3-5港元/股之间。” 肖云祥指出,通常情况下,在管面积规模影响营收及利润的规模,当然,盈利能力也会影响到利润规模的产生。利润规模会影响到市盈率的表现,市盈率又是资本投资的一个参考指标,投资者结合企业的基本面对股票进行投资,从而会对企业估值产生作用。

物业企业扩张之惑(二)龙头扩张 并购一条路走得通么?

近两年,因经营稳健、现金流健康、受行业周期性波动影响小等优势,迎来上市风口的物业板块成为港股市场的“香饽饽”,物业企业上市阵营也由此持续扩容。一面是敲锣进场的上市主体越来越多,一面是头部企业凭借既有规模优势继续扩充规模版图。当“扩规模”成为物企发展的“进行时”,龙头企业喊出的巨量新增在管面积,将从何而来?物业企业在扩规模的过程中,又会存在哪些不确定因素?

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数据来源:wind

规模与利润两道军令状

进入2021年,赴港IPO、敲响上市之锣者众,筹划上市及等待上市聆讯的物业服务企业,亦也不在少数。据统计,行业内仍有近五十家物业公司有上市计划;2021年开年以来,另有5家物企正排队等待上市聆讯,占港交所新年度各类递表企业总数约四成。

北京商报记者梳理发现,截至1月29日,包括中骏商管智慧服控股、朗诗绿色生活服务、新希望服务、德信服务、世纪金源服务等多家企业均已递表。

按照时间线来看,最新一起递表案例发生在1月28日晚间,刚刚披露拆分物业板块赴港上市计划不久的中骏,旗下中骏商管智慧服务控股在港交所提交招股书。

在中骏商管智慧服务控股之前,1月13日,新希望服务向港交所递交上市申请,成为2021年第一家向港交所递交上市申请的物企;1月18日,德信服务也向港交所递交招股说明书;1月20日,世纪金源集团旗下的世纪金源服务向港交所递交了招股书,成为年内第3间港股递表的物管企业;1月25日,朗诗绿色生活服务有限公司也在港递表,冲刺港股IPO。

截至目前,房企50强关联物业公司大多已密集步入资本市场。北京商报记者梳理发现,TOP10房企中除万科物业(万物云)、龙湖物业(龙湖智慧服务)两家“明星物企”还未公开披露上市计外,均已上市或递表;TOP20房企中75%已上市或递表;TOP30房企中,不算万科物业(万科云)、龙湖物业(龙湖智慧服务),仅金地物业未上市。

一面是仍有中小物业服务企业递表、等待上市,一面是规模物企开启大力扩张。现实情况显示,在中小房企还在酝酿拆分物业板块上市的同时,龙头房企已经在“拼规模”上加足了马力。

根据恒大物业近期曝出的“军令状”,该公司2021年将力争实现两大目标:第一,每月新增拓展在管面积3000万平方米;第二,每季度净利润都要较去年全年净利润的1/4增长50%以上。若实现上述目标,恒大物业在管面积将超6亿平方米,净利将超39亿元。

头部物企如碧桂园服务,对于规模的“野心”也一直存在。

据不完全统计,2020年内,碧桂园服务公开披露过5笔收购。分析碧桂园服务上市以来的并购路径,该公司沿着基础物业服务和增值服务两条主线进行兼并收购。一方面,通过收购区域物业服务公司不断扩张在管面积,另一方面,通过收购房地产代理、互联网家装、财产人身保险公司等不断丰富增值服务业态。

并购与输血两条腿

现阶段,规模扩张仍是物企发展的核心。龙头企业喊出的巨量新增在管面积,将从何而来?

记者了解到,一般而言,物业服务企业扩规模主要有三个途径,第一是借助兄弟开发商资源优势进行扩张,第二是通过物业收并购增加在管项目和在管面积,第三则是而参与招投标进行市场拓展。

过去一年来,借助兄弟开发商项目资源优势,仍是物管行业百强企业实现规模增长的重要途径。

中指物业事业部副总经理牛晓娟在接受北京商报记者采访时指出,2020年物管行业百强企业中有开发背景的企业数量占比近八成,这些企业的管理面积中约六成来自兄弟开发公司。百强企业不仅承接兄弟开发商独立开发的项目,还在兄弟开发商与其他开发商合作开发的项目中积极争取物业管理权,进一步扩大管理面积。

除了依靠兄弟公司的“输血”,并购也成为了绝大部分物业企业扩张的第二选择。刚刚过去的 2020年是物管行业的“收并购大年”,据不完全统计,2020年内发生了不少于 70 余起收并购事件。其中, TOP30 企业并购案数量占百强企业并购总量的近七成。比如近期合景悠活并购雪松,使自身管理面积扩大了约四倍。

相比之下,能够依靠市场外拓进行扩张的,只有少数以品质著称的物业公司。比如,绿城服务市场外拓项目中标率为 71%,永升生活服务也保持在 40%左右。

最近一年来行业内并购频现,对此,新城悦服务在接受北京商报记者采访时表示,这体现了行业集中度的提升。“目前大部分收并购是上市企业对非上市企业,随着上市企业的增多,也不乏会有上市企业之间的大型收并购的情况。”

“未来 3-5 年行业将加速整合,预计在 2023 年,行业Top10门槛将达5亿平方米的管理规模。”永生生活服务方面向北京商报记者表示,从市场格局、竞争格局等维度来看,未来物管行业市场将呈现“存量+增量”并重的格局,存量增长价格难,竞争进一步加大,品牌物业会有更强的竞争优势;增量定价放开,有地产支持的物业公司优势会更明显。

调研案例:增长质量决定恒大物业双增长目标能否实现

不过,也有多位业内人士作出提示,物业企业在扩规模的过程中,会存在一些不确定因素。牛晓娟直言,一方面,房地产“三条红线”政策的落地,对开发商、尤其是杠杆比例较高的那批开发商造成了不小的影响,这会对物业服务企业从兄弟开发商处获得项目资源造成一定影响。

另一方面,过分强调扩规模,会使得收并购和招投标市场的竞争进一步加剧,从而压缩物业服务企业利润。此外,收并购完成之后,企业整合可能会面临阻碍,服务水平不够规划、效率降低的现象都可能出现。

“以恒大为例,其规模增长的途径一方面来自于自身的项目,另外一方面是以合作或收购的方式外部拓展。全年3.6亿平方米的拓展目标不小,但也并非不可完成。首先,恒大地产本身有大量的项目资源支撑。其次,恒大物业刚上市,所融资金可对其外部扩张进行支撑。”就恒大物业此前爆出的“军令状”达成难度,同策研究院资深分析师肖云祥如是分析道。

在盈利方面,肖云祥指出,恒大物业在上市前,公司盈利能力就保持着较高的增长速度,2020年盈利增速亦高达180%,如果在规模目标能保证的情况下,有望达成预定的利润目标。

“物企快速增加管理规模,不外乎母公司供给、收并购、招投标,而这其中母公司供给是可以预测的,招投标参与市场竞争无法快速进行,只剩下收并购道路可行。”克而瑞物管事业部研究总监汤晓晨直言,现阶段物企新增规模的最快路径是收并购,并预计,后续恒大物业会通过收并购自身在全国各级城市的中小物业公司,甚至物业并购现有大型物业公司的形式来实现公司2021年发展目标。

“恒大物业其手握大量资金,通过收并购获取市场份额在资金上问题不大,主要的不确定因素在于增长的质量。规模只是单一维度指标,还需关注获取规模中项目本身的质地,是否能够为企业长期战略带来支撑。”汤晓晨补充说道。

物业企业扩张之惑(三)增值服务的新故事能讲好么

增速以外,物业企业关于盈利的需求也越发迫切。从典型物业企业发展动态来看,除了横向规模扩张外,物企也在做深服务内容。事实上,作为物业企业增加收入和转型升级的路径选择,近年来,具备巨大市场空间和利润空间的增值服务,已然成为越来越多物业企业探索的重点方向。有分析指出,增值服务有助于企业优化利润结构,在基础物业服务之上构建更广袤营收及盈利空间。不过对于物企开展的形式多样的增值业务,业内也有疑问:增值服务的新故事能讲好么?

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数据来源:克而瑞物管

利润更高

北京商报记者梳理发现,近年来,物企在增值服务领域持续加码,多家物企营收结构已发生改变,增值服务营收占比不断提升。代表企业包括恒大物业、世茂服务、新城悦服务等。

以恒大物业为例,该公司的收入结构主要分为物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务三条业务线。恒大物业此前披露数据显示,该公司社区增值服务收入占比,已经从2017年的5.7%上升至2020年上半年的11.1%;2020年上半年收入已接近去年全年,毛利达65%。

近年来通过高频收并购、大举扩充规模的世茂服务,也是借助增值业务开展、实现利润率提升一个典型案例。记者了解到,近年来,因利润更高的业务板块占比持续提升,世茂服务的整体利润率也有所提高。

来自企业的披露数据显示,2017年至2019年,世茂服务物业管理服务收入占比从70.4%降至48.2%;而利润更高的社区增值服务收入占比从6%增至25%,收入结构持续优化。与之对应的是,2017年至2019年,世茂服务的利润由1.09亿元,增至3.85亿元,年复合增幅高达88%。

第三方研究机构数据显示,多种经营产生的净利润对百强物业企业的影响已经愈发深入。据中指研究院数据,以2020年百强物业企业数据为例,百强企业净利润均值为9112.37万元,基础物业服务净利润均值为4904.45万元,占净利润均值的比重为53.82%;多种经营净利润均值为4207.92万元,对净利润的贡献度达46.18%。

二八分成

经过新冠疫情洗礼,增值业务也被业内视为迎来发展契机。疫情之下,逐渐走上台前的物管行业,可谓在疫情期间实质上收获了一个绝佳机会培养用户习惯,便于扭转业主对物业公司仅能提供单一基础服务的固有印象。

易居企业集团CEO丁祖昱也曾公开表示,在疫情之后,除了提供日常生活服务之外,物业公司开展更多元的服务,如零售、养老、医疗,也会拥有良好的认知基础和信任基础。并认为,社区增值服务的“万亿市场”’与“百亿现实”的差距将会缩小。
此外值得一提的是,物业企业对增值服务的重视背后,是增值服务对企业收入贡献的重要性日渐凸显。

据克而瑞物管数据,在盈利方面,鑫苑服务及碧桂园服务业主增值服务毛利率均达65.9%;旭辉永升服务、鑫苑服务和保利物业业主增值服务盈利占比达3成以上;近半数企业增值服务盈利占比在2成以上,盈利贡献较营收贡献高出一个档次。

克而瑞物管事业部研究总监汤晓晨向北京商报记者介绍称,现阶段,增值服务的大部分业务利润率高于基础服务,在业务较好的企业,增值服务利润可占企业整体利润的一半左右,这是企业“抵抗”基础服务利润不断压缩的一个重要板块,未来仍会不断的被开掘。

“根据中物协的研究,物管行业现在已是一个万亿市场,未来将超过 500亿方;营收规模将达近两万亿。在新房密集交房和行业加速并购影响下,物业行业物管面积和行业集中度进一步提升,内生增长动力强劲,业绩保持了高增长,也为行业后续拓展增值服务市场等提供更多想象空间。”就开展增值业务的前景,永升生活服务在接受北京商报记者采访时说道。

在永升生活服务方面看来,基于物业服务和增值服务的巨大市场需求,物管板块的未来发展还是非常具有潜力的。“在政策利好与高潜力物企业绩预增的预期下,物管板块的发展仍值得期待。”

调研案例:新城悦的20%目标如何确定

“由于人力成本和物业费单价之间在长期模型上的不匹配,增值服务对企业的盈利能力是一个补充,同时也是为了满足各类业主日趋多元化的需求。”新城悦服务在接受北京商报记者采访时表示,截止目前,该公司增值服务的收入占比已经超过50%。
新城悦服务方面表示,社区增值服务是该公司增长最快的业务板块,也是其最看重的增值服务。并透露,希望社区增值服务的收入占比可以达到20%以上。

在该企业看来,增值服务的未来发展空间非常大,有些服务比较零星,但也有些服务的规模可以做到非常大。“比如我们布局的设施设备管理,全国的电梯保有量很快就会达到1000万台,这些设备每年都需要检测、保养、维修,目前还没有特别大的专业化服务公司诞生,未来大有可为。”

谈及行业未来的发展趋势,新城悦服务方面表示,2020年以来,物业管理相关联的政策频出,政策中强化了党建引领、信用评价、星级标识评定等重要信息,这将推动物业服务企业转型升级及未来发展与市场竞争,未来物业企业的经营将愈发公开、透明、规范。

“诸多政策也为行业带来诸多利好社区增值服务、规模化并购、智慧建设、人员素质提升等均为鼓励性措施,是物业行业未来的发展方向。”新城悦服务方面说道。

不过在看好增值业务的前景之外,新城悦服务方面也坦言,当增值服务处在前期孵化的阶段,需要有一定比重的投入,当期的利润表现可能会受到一定影响。

“行业内企业间毛利水平差异较大,净利润水平大致在7-15%左右,差异与企业的项目背景、业务结构有关。” 汤晓晨指出,目前物管行业内对于企业利润还没有一个理想的区间,但基于当前的收费水平,基础物业服务合理的净利润水平应该在10%左右。上市物业公司净利润水平大部分高于行业平均水平,数据显示整个行业超过一半物企净利率仍低于6%。

在汤晓晨看来,影响物企增值服务发展水平的因素主要有:企业重视程度、具体业务的商业模型、企业运营水平等,其中最重要的是重视程度和运营水平,这里面的差异带来了企业增值服务坪效的差异,可达到近十倍之多。

中指物业事业部副总经理牛晓娟也在分析中指出,影响企业开展增值服务的因素有很多,比如人才队伍建设,有些增值服务对人才对技能的要求很高,像社区教育的成功离不开成熟的教育团队;又比如所服务的业主数量,有些增值服务(如社区电商)具有规模效应,当覆盖业主数量不足时,会表现得不够高效。其他影响增值服务开展的因素还包括企业的资金实力、计划开展的增值服务类型等。

“行业还在发展变化,行业的整体盈利能力和水平还在挖掘和探索中,未来看整体盈利能力大概率会有一个上行的趋势。特别是在增值服务业务中,在国家政策鼓励和支持下,未来物业管理企业在增值服务方面会有更大的运营空间,比如养老、托幼等业务。”同策研究院资深分析师肖云祥分析道。

不过,在对物企开展增值业务探索持积极态度之外,肖云祥也补充称,这需要物管企业自身运营和服务能力的打造,比如塑造与业主之间信任关系、打造多元化的服务体系、标准化的服务产品、科技化的服务手段等。

物业企业扩张之惑(四):物业“泡沫”出现了吗

2020年港股上市物业服务企业情况

2020年的物管行业迎来了上市风口,不同规模量级的物业服务企业相继登录资本市场。尽管上一年度涌现的物业上市热潮被业内视为近年来“最佳表现”,但北京商报记者梳理发现,在刷新的物企上市数量之外,已成功敲锣的上市物企间也面临着上市股价“冷热不均”的现状,2020年下半年以来,物业新股接连破发。

此外值得一提的是,伴随着2020年下半年“市值缩水”、“上市即破发”成为物管领域的高频词,这个近年来迎来“高光时刻”的行业似乎走到了被重新审视的关口。业内更有声音称,物业股已经“泛起了一层泡沫”。“估值回归,价值分化”的行业趋势之下,“物业泡沫”是否已来?谁又会成为“物业泡沫”破裂的第一个?

破发率达55.6%

据北京商报记者梳理,2020年共有18家物业服务企业上市,包括在港上市企业17家、A股1家(特发服务)。从股价表现来看,在2020年内上市的18家物管企业中,上市首日有10家房企出现破发,破发率达到55.6%。

具体来看,2020年四季度上市的世茂服务、合景悠活、第一服务、远洋服务等企业均遭遇上市首日“破发”,稍早些敲锣挂牌的卓越商企服务尽管在上市首日的股价表现尚可,但在上市4日后,亦跌破首日发行价。

2021年开年上市的3家物业企业中,除了有着“港股主板纯商业运营服务第一股”之称的星盛商业,不久前上市的荣万家、宋都服务,均遭遇了上市即破发。

以宋都服务为例,1月18日该公司正式在港交所主板挂牌上市,开市即破发,并一路直线下滑至交易所收市,报0.16港元,下跌36%,总市值仅5.12亿港元。

“扎堆、轮次效应、质地不好”赶一起了

2020年下半年以来,诸多物管企业“上市即破发”背后,影响因素实则复杂多样。同策研究院资深分析师肖云祥向北京商报记者表示,首先,大量物业企业集中上市分流了关注物业投资的资金量;其次,股市轮动效应,这就与上市的节点有关;最后就是上市公司本身的质素、规模、管理物业来源、经营模式等。

“2020年的10月和12月,分别是全年上市数量最多的两个月。”中指物业事业部副总经理牛晓娟也认同,对于上一年度上市破发的物业服务企业而言,“上市过于集中”也是影响股价的一个非常重要的原因。

上市定价,也被视为影响港股新秀物企股价表现的一大直接因素。

克而瑞物管事业部研究总监汤晓晨分析称,上市物业服务企业破发主要有两方面原因:一方面,是本身上市定价过高,以往期利润表现相比,估值超过行业平均水平;另一方面,是企业本身规模量级较小,发展空间受限,业务增长性不被看好。
“部分首日破发且后市股价表现低迷的企业,共同特征是市场竞争力未被看好,对企业经营表现预期一般。”汤晓晨直言。

不过,上述业内专家也指出,股价低迷并不会成为此前破发企业的常态表现。肖云祥解释称,上市首日破发,并不代表所有企业本身价值不高,真正优质的企业还是会被资本市场认同。举例来看,“上市即破发”的合景悠活和恒大物业,在上市后期都实现了大幅上涨,而上市首日并未出现破发的金融街物业、兴业物联和烨星集团,股价却在之后大幅下跌。

“ 2020年,由于新冠疫情的影响,让物业在城市空间服务、社会基层治理中的角色更加凸显,服务需求也迅速扩大,而2020年下半年,国家针对物管板块陆续发布了多项利好政策,因此整个行业也随之冲上了新的价值高点。” 作为2020年内股价表现可圈可点的物企代表之一,永升生活服务在接受北京商报记者采访时表示,随着越来越多的物业公司上市,现阶段行业已经出现了价值回归和估值分化的局面。

对于物管板块未来的“后来者”,永升生活服务方面表示,“上市不是物业公司的唯一选择,是否上市?怎么上市?可以结合公司自身的战略规划来考虑。”

“物业泡沫”是否来了?

针对物管板块“估值回归,价值分化”的现状,多位接受北京商报记者采访的业内专家表示,这一趋势并不能视作现阶段物管行业出现“泡沫”的充分依据。

“截止2021年1月27日,在港上市物业股平均PE约为41.8倍,远高于港股市场总体PE。这背后有坚实的支撑:一是,物管行业上市公司正处于快速增长期,整体营收和利润都保持平均在30%以上的增速;二是,和盈利能力持平的其他行业相比,物管行业现金流稳定,风险小。” 基于行业发展及企业成长期数据,牛晓娟认为,当前物业行业在整个资本市场的表现还未出现“泡沫”。

汤晓晨分析指出,是否出现“泡沫”要看行业的发展阶段。“当前行业存在前所未有的外部利好环境,企业在横纵延展中已经扩大甚至迈出了狭义的物管行业,特别是在政策的支持下,企业有望在生活服务行业进一步渗透,未来企业的估值可能会更高。但是由于行业在变革期,不同企业未来的发展潜力是不同的,估值分化将是接下来物管股的常态,波动也是在所难免。” 汤晓晨强调,企业不应过度追求市值表现,应抓住机遇创造价值,获取长远发展的能力和机会。

肖云祥也表示,判断物业股是否出现“泡沫”,应区分来看,对于一些本身规模不大、还没有经营特色的物业企业,确实有股价回落必然性。但对于质素较高的企业而言,股价走高存在合理性。在肖云祥看来,从市场背景来看,国家政策大力支持物业管理企业开展增值服务,其次,长期来看存量市场是未来房地产的主要市场,物业行业还有很大的发展空间,行业集中度也会不断走高。

上市物企告别普涨、估值理性回归,处于不同规模梯队的物企应如何筹谋未来发展?肖云祥建言,物业企业应根据自身能力适时地发展自身规模,毕竟规模是未来行业竞争的重要筹码;另一方面,是自身管理服务能力的提升和打造,抓住政策风口推进服务的多元化,打造标准化产品和管理体系,在运营上逐渐上科技化、数字化发展,并完善各类物业服务拉近与业主之间的关系。

牛晓娟则表示,对于已经上市的企业,要利用好资本市场的助力,抓住时机,快速扩张规模并打造品牌;对于未上市、但又颇具规模的物业企业,则要抓紧时间,争取在港股上市门槛提高前冲击上市。对于中小物业企业而言,牛晓娟指出,随着行业分化加剧和资本的加持,规模越小的物业服务企业生存空间越来越小。可以考虑选择合适的企业互相合并,以达到冲击上市的资格,或者出售给大企业。

“一个必须要注意的风险,就是商誉减值的可能性。过去数年是行业收并购越来越频繁,收并购完成后,企业管理和融合可能会存在一些问题,导致效率和业绩无法提升,商誉减值。” 牛晓娟提示称。

☆本文来源于“北京商报”,经整理后发布;声明:本文观点不代表物业大数据立场,转载请联系文章原作者。如文章内容或图片涉及版权,敬请联系本站进行删除。KANWUYE.COM 物业大数据为您解读最新、最全面的物业管理资本市场。

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