领悦服务、康桥悦生活递交招股书

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领悦服务、康桥悦生活于2021年2月9日晚间分别向港交所递交招股书,两者的保荐人均为建银国际。

领悦服务、康桥悦生活递交招股书
图片来源于网络

领悦服务集团有限公司(简称“领悦服务”)、康桥悦生活集团有限公司(简称“康桥悦生活”)均于2月9日晚间向港交所递交招股书,两者的保荐人均为建银国际。

近年来物业公司赴港上市的势头迅猛,2018-2020年合计有31家物企成功登陆香港资本市场。其中又以2020年为甚,该年共有17家物企晋级港股,含16家IPO上市和1家介绍上市,总计募资678.65亿港元,之间不乏恒大物业(06666.HK)、华润万象生活(01209.HK)等明星公司。

进入2021年,又有荣万家、宋都服务、星盛商业3家成功挂牌,并有新希望服务、德信服务、世纪金源服务、朗诗绿色生活及中骏商管相继交表。加上如今的领悦服务和康桥悦生活,这一波物业公司上市大潮还在如火如荼地进行着。

众所周知,物业公司背后大抵都有开发商的背景,纯粹靠第三方将规模做起来的并不多见,领悦服务和康桥悦生活亦是如此。

招股书披露,领悦服务的关联地产公司为领地集团,IPO前领地刘氏家族(含刘浩威、刘策、刘玉辉、王涛、龙一勤,其中刘玉辉是刘策和刘浩威的叔叔,刘策和刘浩威为堂兄堂弟关系,王涛为刘浩威之母,龙一勤为刘玉辉配偶)合计持有领悦服务98.83%的股权;康桥悦生活的关联地产公司则为康桥集团,IPO前康桥集团总裁宋革委透过康桥悦生活BVI间接持有康桥悦生活95%的股权,继而成为后者的控股股东。

领悦服务、康桥悦生活递交招股书
领悦服务、康桥悦生活递交招股书
领悦服务及康桥悦生活股权结构(来源:招股书)

从区域分布来看,领悦服务由四川省向外辐射,现已遍及九个省份、一个自治区及一个直辖市的32个城市;康桥悦生活则从河南起家,现已覆盖三个省的17个城市。截至2020年9月30日,领悦服务拥有100个在管物业、涉及总在管面积约1370万平米,同期签约管理218个物业、总合同面积3650万平米;与之相对的是,康桥悦生活于2020年9月末已签约管理226项物业,总签约建筑面积约为3490万平米,并拥有160项在管物业,总建筑面积约为1870万平米。

两相对比,康桥悦生活在管面积占优,但领悦服务发展后劲更足一点。如若两者的规模放在整个行业之中,却无法显山落水,毕竟2019年物业百强在管均值达到4279万平米;而在2019年共有15家物企管理面积突破一亿平米,位列管理规模第一梯队的企业包括万科物业、碧桂园服务、彩生活、恒大物业管理面积甚至达到3亿平米以上。

于往绩记录期间,领悦服务和康桥悦生活均实现财务业绩的急速增长。2018-2019年及2020年1-9月领悦服务的收益分别为1.69亿元、2.80亿元及3.02亿元,同期净利润分别为1407万元、3536万元及5380万元,其中2020年前9月的收益增速和利润增速分别高达71.7%及271.0%。

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领悦服务利润表(来源:招股书)

康桥悦生活的收入由2018年的2.29亿元增加58.5%至2019年的3.63亿元,并由2019年前9月的2.49亿元增加至2020年同期的3.66亿元;同期净利润由2018年的2171万元增长177.1%至2019年6015万元,并进一步由2019年前9月的4137万元增加至2020年同期的7154万元。

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康桥悦生活利润表(来源:招股书)

相对而言,领悦服务和康桥悦生活的盈利能力并不算低。2018-2019年及2020年1-9月领悦服务的整体毛利率分别为26.9%、30.8%及34.4%,同期康桥悦生活的毛利率分别为23.6%、30.6%及34.3%。而在2019年,物业百强的平均毛利率仅为24.02%,意味着两者的运营能力强于行业平均。

目前领悦服务和康桥悦生活的营收均由物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三部分构成,尽管物业管理服务均是两者收入的最大贡献者,康桥悦生活的高端化进程无疑更快。据悉,于2020年9月末康桥悦生活的物业管理服务贡献率为49.6%,同期社区增值服务的贡献率达到16.3%;反观领悦服务,至今物业管理服务贡献率仍近三分之二,而社区增值服务的贡献率尚不足5%。

论及物业公司,关联方依赖是难以摆脱的问题。截至2020年9月30日,领悦服务来自领地集团的在管面积为779.5万平米,占其总在管面积的41.8%,同期领地集团项目为领悦服务带来物管收入1.46亿元,占该项收入比重的69.4%,关联差高达27.6%;对于康桥悦生活,康桥集团项目贡献其在管面积的39.3%,贡献其物管服务收入的49.7%,关联差为10.4%。在市场化方面,康桥悦生活再一次跑赢领悦服务。

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领悦服务、康桥悦生活递交招股书
领悦服务及康桥悦生活关联方依赖情况(来源:招股书)

同一天递表,同一家保荐机构,领悦服务和康桥悦生活如此巧遇,但在资本市场之上还是得靠实力说话。至于哪家更快上市,物业大数据将持续跟踪。

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