物业企业如何抓住政策机遇

十部委发布的《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》作为物业企业,应该认真学习精神,领会内涵,紧抓政策机遇和产业红利,加快自身发展。

物业企业如何抓住政策机遇

住房和城乡建设部等十部委《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》坚持问题导向,对当前行业发展过程中存在的主要问题提出指导性意见,很接地气,操作性很强。笔者认为,作为物业服务企业,应该认真学习《通知》精神,领会《通知》内涵,紧抓政策机遇和产业红利,加快自身发展。

机遇一:承担合同外公共服务事项可以拿补贴

一直以来,物业服务企业扮演着管理者的角色,替街道等基层政府部门做各种工作,占用了大量的人力物力,但却没有经费,也没有报酬,这一问题一直没有得到很好解决。《通知》在第二条落实街道属地管理责任中提到了遇到突发公共事件应对期间,街道应该给予物业服务企业开展工作给予指导,并且给予资金和物资方面的支持。同时,还要求物业服务企业承担公共服务事项的,应该给予相应费用。

我认为这一点非常重要,在当前疫情防控工作中,物业服务企业承担了很多物业服务合同之外的防疫工作,但是当地政府没有给予资金或者是物资方面的支持,使得物业服务企业一方面投入精力进行防控,另一方面,因为资金投入量大,日子过得捉襟见肘,甚至服务质量因此有所下降,引起业主不满,政府应该对这种情况予以高度关注。另外,物业服务企业承担公共服务事务时,大多数时候也没有酬劳。《通知》明确,承担公共服务事项时委托单位应当付费,为物业服务企业做好这些工作提供了很好的政策基础和经费保障。

机遇二:主管部门执法要进小区解决管理难点痛点

目前,对小区内业主违章搭建、占用公共区域、违反规定饲养动物、毁绿占绿等违法违规行为,大多数主管部门执法不进小区,让物业服务企业冲在前沿,而物业服务企业本身是企业,在没有任何授权的情况下去处置这些行为,有些勉为其难,并且很容易引发纠纷。因为这些问题,一些业主认为物业服务企业不作为,由于引发了物业服务企业和业主之间的矛盾,进而影响了小区的和谐和正常管理,已经成为小区管理过程中的一个难点痛点,制约了行业的健康发展。

《通知》第三条“推动城市管理服务下沉”中提到,要明确部门和单位的职责清单,压实工作责任。这样一来,物业服务企业就可以回归到对这类违法违规行为要发现、阻止,必要时报告的本源上来,而由执法部门进入小区开展具体执法工作,这既解决了问题,又减少了不必要纠纷的产生,可谓治标又治本。再者,《通知》还明确了供水、排水、供电、供气等专业运营单位要服务到最终用户,这一点对于理清物业管理区域内各方的服务边界,落实各方责任也至关重要。

机遇三:组建物业管理委员会规范物业管理运行机制

《通知》中第九条提出要探索组建物业管理委员会,主要是基于目前物业管理区域内业主大会组建难、业主委员会运作难等行业现状提出的过渡性解决方案。

这个方案对于物业服务企业来说也是一项重大利好,其主要体现在三个方面:一是解决了物业管理区域内一方市场主体长期缺位的问题;二是通过组建街道居委会主导下的物业管理委员会,使得物业管理区域内的各项工作,最终至少都会有街道居委会来负责,弥补了业主大会缺失后小区内部事务长期无人管理的不足;三是物业管理委员会的临时和替代属性,对下一步推动成立业主大会也有非常积极的作用。《北京物业管理条例》在2020年5月1日实施后,在北京市委、市政府高度重视下,物业管理委员会无论在组建的数量和质量方面、在切实解决社区实际问题方面的实践都得到了很好的印证。因此,组建物业管理委员会对于规范物业管理运行机制、推动物业服务企业良性发展具有重要意义。

机遇四:创新老旧小区管理模式利好行业发展

《通知》第九条“扩大物业管理覆盖范围”中提到了老旧小区的物业管理模式以及推动物业管理长效机制的问题。《通知》引导居民协商确定老旧小区的管理模式,鼓励物业服务企业统管周边的老旧小区,其实是对老旧小区管理模式的一次重大创新,有利于物业服务企业降低管理成本,实现规模化经营。

事实上,受各种条件限制,老旧小区普遍存在物业费价格不高、调价困难等问题,但是这并不意味着管理老旧小区就没有机遇,因为“旧改”是一块非常大的蛋糕,作为管理老旧小区的物业服务企业,享受着近水楼台的便利条件,如果也能参与到“旧改”这项庞大的工程中,当然可以分享这份蛋糕。作为物业服务企业,要认真领会《通知》精神,做好充分的准备来迎接机遇和挑战,尤其是在房地产市场放缓的大环境下,更是要高度关注城镇老旧小区改造这片蓝海,必要时可以在一些项目进行探索尝试,总结经验,为拓展这部分市场、进军这一领域做好充足的准备。

机遇五:规范智慧物业建设,提速智慧物业发展进程

《通知》第十三、十四、十五条对物业服务企业利用现代化技术搭建智慧物业服务平台、提升服务水平、融合物业区域内其他服务项目的情况提出了很高的要求。尤其是对当前行业内推广使用的物联网、云计算、大数据、区块链和人工智能等技术,提出了非常明确的要求,对企业掌握的大数据的安全使用方面提出了要依法依规,要保护好业主的隐私,防止滥用,甚至触犯法律,这是行业开展智慧物业建设的底线。

现实中,物业服务企业手中有大量的碎片化数据没有分析,更谈不上使用。《通知》对数据使用有了明确的要求,这有利于物业企业今后加强对数据的分析和使用能力,用以提升自身的服务能力。同时,通知还提到了用新技术、新手段,提高设施设备智能化管理水平,鼓励物业服务企业在电梯、消防、给排水等重要设施布设传感器,实行数据实时采集,建立事件部件处置权责清单,实现智慧预警、研判、派单和监督。通知对这些手段予以肯定和明确,鼓励物业服务企业在设施设备管理智能化方面进一步投入,可谓意义深远。再有,鼓励企业利用线上线下服务融合发展,尤其鼓励有条件的企业向养老、托幼、家政等等方面去延伸,探索“物业服务+生活服务”的模式,这一点给物业服务企业在利用现有的服务内容基础上,能够拓展新的业务,也是行业未来发展的一个重要方向。同时还提到了非常重要的一点,开展家政、养老生活性服务还可以依规申请相应的优惠扶持政策,这一点是非常重要的,体现了政府扶植物业服务企业发展的决心。

机遇六:建立物业服务信息公开公示制度有利于构建和谐物业管理

《通知》第十九条要求物业服务企业在街道的指导监督下应该公布哪些内容,非常详细、具体,可操作性强,为物业服务企业下一步在信息公开方面提供了直接的指导。同时提到了物业服务企业除了自身的物业服务内容进行公开以外,如果开展家政养老等服务也应该公示。同时,要规范物业服务企业的收费行为,最后一点提到的是物业服务企业不得收取公示收费项目以外的费用,换句话说,所有收费必须公开,必须公示。实际上,长期以来,业主与物业服务之间关系紧张的一个重要原因就是相关物业服务信息的不透明、不公开,双方缺乏信任感,而到底哪些信息属于物业服务企业的商业秘密、哪些信息应该公开,并无明确的政策法规,但是《通知》的相关规定对此予以规范和明确,这有利于物业服务企业与业主之间建立信任,有利于构建和谐物业管理。

总之,《通知》的二十一条基本都是对当前物业管理行业存在问题的回应和梳理,同时也明确了行业未来的发展方向,很有针对性。所以,这是行业发展过程中的重大政策利好,作为物业服务企业,要认真学习领会文件精神,并积极配合属地政府完成好相关工作,推进《通知》精神和要求的贯彻落地,同时,要做好迎接新机遇的准备,为提高人民群众获得感、幸福感贡献力量。

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