碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务64.6%股份

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碧桂园物业香港拟以现金方式收购蓝光和骏持有的蓝光嘉宝服务64.6203%的股份,对应交易总代价暂估值人民币48.46亿元。

碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务64.6%股份

在外界整整吃了2天瓜之后,碧桂园服务蓝光嘉宝之间的并购案细节终于浮出水面。2月25日晚间,蓝光嘉宝服务母公司蓝光发展(600466.SH)发布关于拟转让下属控股子公司股权的公告。

公告称,公司及下属全资子公司蓝光和骏与受让方碧桂园物业香港签署了《关于四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司股权合作意向框架协议》。碧桂园物业香港拟以现金方式收购蓝光和骏持有的蓝光嘉宝服务64.6203%的股份,对应交易总代价暂估值人民币48.46亿元(最终以签署的正式协议为准)。

更多的交易细则和相关的进展仍在等待持续披露。不过,双方此次联手成行之后,新起航的巨无霸无疑在行业中将掀起巨大波澜,同时也将物业管理行业并购热潮再度推向一个新高潮,而相比并购本身,双方携手还有许多问题亟待解决。

01 蓝光嘉宝估值上浮三成

一边是港股市值最高的物业服务企业龙头的碧桂园服务,另一边则是在2020年收购最为凶猛的蓝光嘉宝服务,双方的并购毫无疑问吸引了全行业的目光。

根据当前的交易细则来进行粗略估算,本次交易蓝光嘉宝服务估值将达75亿人民币左右。最新收盘数据显示,2月22日收盘,蓝光嘉宝服务当时的总市值为69.37亿港元,按照实时汇率来计算,也就是57.68亿人民币,所以碧桂园服务给出的估值上浮了30%,对应蓝光嘉宝服务每股50.64港币。

而根据公告信息进一步显示,公司下属全资子公司蓝光和骏持有蓝光嘉宝服务 115,840,200股,占蓝光嘉宝服务总股本的 65.04%。其中持有的全流通 H 股为 115,090,200 股,占比64.6203%;持有的内资股为 750,000 股,占比 0.4211%。本次交易标的为蓝光和骏合法持有蓝光嘉宝服务 64.6203%股份(不含其持有的内资股 0.4211%)。这意味着,蓝光发展计划将持有的蓝光嘉宝全流通H股部分全部出售给了碧桂园服务。

不过根据公告,本次交易对价现金支付,以港币等值支付,具体支付方式以签署的正式协议为准,目前尚具有不确定性。本次交易的排他期限自投资框架协议签署之日至 3 月 31 日。

作为此次并购主角之一的碧桂园服务,是近两年来风头最劲的物业服务企业,也同样是当前所有上市物企中市值最高的物企,其市值一度突破创历史纪录地突破2000亿港元大关,截止2月22日收盘,公司市值达到1941亿港元。

体量方面,根据碧桂园服务最新一份财报显示,2020上半年,公司营收规模达到62.71亿元,在2019年年报录得106.3%的增幅情况下,依然获得78.4%的同比增长。

碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务64.6%股份

管理面积上,半年报数据显示,截至6月30日,公司除“三供一业”业务外的物业服务收费管理面积增加至约为3.2亿平方米,合同管理面积增加至约为7.5亿平方米,不仅如此,碧桂园服务来自于独立第三方的拓展见到良好的成效,整个合同面积达到约2.06亿平方米,在管面积达到约8600万平方米。

项目具体分布上,公司项目遍布中国境内 31 个省、直辖市、自治区及香港特别行政区的超过 350个城市以及海外,重点覆盖包括珠三角、长三角、长江中游、京津冀及成渝五大经济发达城市群。集团管理共 2,769 项物业及向境内外约 377 万户业主及商户提供物业管理服务。

不仅如此,作为行业龙头,碧桂园服务不仅在各项数据指标上领先行业,在经营理念上,公司同样在行业内竖立起了自己的标杆。2020年11月26日,碧桂园服务召开了“你好,新物业!”品牌焕新发布会。会上,碧桂园服务正式发布“国际领先的新物业服务集团”的企业愿景,同时围绕“新物业”这一概念,秉承以人为本的理念,更深入挖掘客户需求,通过新科技、新生态、新服务,持续开创新价值,最终实现“服务成就美好生活”的品牌使命。

而此次并购传言的另一方蓝光嘉宝服务,则是蓝光发展旗下的控股公司,于2019年10月在港交所成功上市,为中国西部地区首家登陆港股的物业企业,其主营业务包括物业管理服务、咨询服务、社区增值服务三大业务线,涵盖物业管理全产业链。

而从具体规模来看,截至2020年6月30日,蓝光嘉宝服务实现营业收入11.662亿元,同比增长25%;期内毛利为4.077亿元,同比增长28.9%;净利润为2.444亿元,同比增长30.8%;归属公司所有者的期间利润2.349亿元,同比增长30.6%。

管理面积上,截至2020年6月30日,蓝光嘉宝服务的在管建筑面积由2019年底的71.7百万平方米增加约25.4%至89.9百万平方米,合约建筑面积增加20.4%至1.4亿平方米。

为了完成从区域型物企到全国性物企的跨越,蓝光嘉宝服务在2020年制定了堪称激进的增长目标:全年通过收并购获取规模不低于4200万平方米。在这样的目标指导下,蓝光嘉宝服务成为去年收并购项目最多的物企。据统计,2020年前11个月,蓝光嘉宝服务陆续斩获17个物企标的,合计收获在管建筑面积约3272万平方米,花费资金约7.59亿元。

值得一提的是,蓝光嘉宝服务在2020年业绩预告中称,得益于在管建筑面积的增加及社区增值服务收入大幅增长,2020年收入预计增约30%。

因此,外界也表达更多的是对蓝光嘉宝服务的疑惑:从在管面积及社区增值服务来看,蓝光嘉宝具有不错的成长性,此外,蓝光嘉宝服务预期2020年的未经审核总收入同比增长约30%。作为当下的风口行业,蓝光嘉宝为何“卖身”让人颇为不解。

对于这种疑惑,中物研协总经理杨熙在自己的专栏《熙说物业丨碧桂园服务并购蓝光嘉宝的猜想》中表达了一些看法:从交易动机看,预估蓝光嘉宝服务的大股东蓝光发展遇到较大压力。当前蓝光发展有较大负债问题,三道红线及相关金融政策紧箍之下,2020年整体销售速度也在放缓。蓝光发展曾在2020年10月已经把旗下迪康药业100%股份已作价9亿元转让。为纾解整个蓝光集团的问题,出售优质资产蓝光嘉宝服务股权,或许是蓝光集团不得不做的“艰难的决定。”

02 行业新巨头诞生 同业竞争难题待解

值得注意的是,在中物研协和上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合发布的《2020物业服务企业综合实力500强》中,碧桂园服务和蓝光嘉宝服务分别名列第一和第十四。

综合实力前十五的两家企业之间一旦产生合并,毫无疑问对当前现有的行业格局将再度产生一次全新的巨大冲击。

根据最新一份全年性财报数据测算,2019年,碧桂园服务营收为96.44亿元,而蓝光嘉宝服务的规模则为21亿元,一旦并购真如传言发生,两家营收粗略叠加,总营收规模达到了117.44亿元,而这个收入规模,在当前市场上,很可能仅次于万科物业,根据万科A 2019年年报显示,万科物业2019年全年营收127亿元。

实际上,更有行业专家大胆预测,“以2020年双方的预估推算业绩相加,预计在200亿左右。碧桂园并购整合完成后,将甩开同行,成为行业首个率先突破200亿收入的物企。距离碧桂园服务5年千亿收入的目标再进一步。”

不得不指出的是,现在已经更名为万物云的万科物业,按照早些时候公司的设想以及朱保全今年五月份在公司全员信中所提到的那样,万物云已经逐渐将自己划分在了科技企业的赛道之中。“未来万物云的竞争对手已经不是传统物业企业,而是科技公司的下沉。”朱保全曾在公开场合如是说。照此严谨来算,在物业领域,碧桂园服务和蓝光嘉宝服务如果真的完成联手,其营收规模将极大概率牢牢占据了行业第一的位置。

而从管理面积来看,去除三供一业之后,2020年上半年,碧桂园服务除“三供一业”业务外的物业服务收费管理面积增加至约为3.2亿平方米,合同管理面积增加至约为7.5亿平方米,而蓝光嘉宝在2020年上半年的在管建筑面积为0.9亿平方米,合约面积达到1.4亿平方米。双方粗略叠加计算,总体在管面积为4.1亿平方米,合约面积达8.9亿平方米,实际上,随着双方此前在并购上的各自建树,相信等到2020年年报披露之后,数字较上述粗略估算结果有不小的提升幅度。而即使照8.9亿平方米的合同管理面积规模来计算,在行业中同样名列前茅。

行业首屈一指的营收规模和管理面积,叠加碧桂园服务方的最新经验理念,以及蓝光嘉宝服务在凶猛扩张过程中积累下来的丰富经验,一旦并购真的完成,意味着行业将诞生新的巨无霸。

然而不得不提的是,双方一旦联手,最需解决的问题还有同业竞争的问题。

“由于两家都是物业企业,同样还将面临同业竞争问题。为避免同业竞争,解决思路之一是只保留一个上市主体。碧桂园服务将完全整合蓝光嘉宝服务,优点是能将业务协同效应发挥到最大,遗憾的是那么蓝光嘉宝服务可能会退市。”中物研协总经理杨熙在上述自己的专栏表达了自己的猜测和看法。

文章同时还指出,“同时保留两个上市主体的方案则需要对两家公司的业务开展做明确区隔。保持独立不同的公司管理体系,在物业发展的区域、业态、业务内容等方向上做区分。在房地产市场上亦有这样的先例,两家同源上市公司在不同的地域开展业务,或者开展不同业务。考虑到碧桂园体系产业众多,也可以保留上市主体,将某项资产与物业资产置换,重新给上市公司注入新的内容,只不过从分类上讲,这个上市主体将不再是物业企业。”

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