蓝光嘉宝的资金焦虑与碧桂园服务进阶

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蓝光发展的公告称,旗下全资子公司蓝光和骏实业有限公司,拟将其持有的香港联交所上市公司蓝光嘉宝服务64.6203%股份,转让给碧桂园服务下属全资子公司碧桂园物业香港。

这场从两家公司停牌便被外界“盲猜”有收购发生的交易,被25日晚上蓝光发展的一袭公告敲下了“实锤”。

蓝光发展的公告称,旗下全资子公司蓝光和骏实业有限公司,拟将其持有的香港联交所上市公司蓝光嘉宝服务64.6203%股份,转让给碧桂园服务下属全资子公司碧桂园物业香港。本次对应交易拟采用现金支付形式,交易总价暂时估值为人民币48.465亿元。

数据显示,截止到2020年12月30日,蓝光嘉宝服务的管理服务合约面积达2.1亿平方米,在管面积约1.4亿平方米,其中向第三方提供的管理服务在管面积占比约75%。

而碧桂园服务的合同管理面积截至2020年6月底为7.46亿平方米,收费管理面积约为3.2亿平方米。如此算来,碧桂园服务于此次收购完成后,合同管理面积应该已突破10亿平方米,成为国内目前合约管理面积最大的物业公司。

48.5亿元的交易

事实上,对于这场2021年开年不久就发生的大宗物业并购,虽今天正式发布了公告,但业内或许并不感到震惊。

2月23日一早,蓝光嘉宝服务、碧桂园服务便先后宣布短暂停牌(物业收并购)。

当天,碧桂园服务表示,其股份于2月23日上午九时正起于香港联合交易所有限公司短暂停牌,以待发布一则公告,内容有关公司拟进行可能构成须予公布的交易的内幕消息。

蓝光嘉宝服务也表示,公司股份将自2月23日(星期二)上午九时正起短暂停止于香港联合交易所有限公司买卖,以待根据香港公司收购及合并守则刊发一份公布,有关内容或会构成内幕消息。

但彼时还是有蛛丝马迹印证这场交易的真实性。据悉,在23日晚上18点多,另一家物业公司彩生活的前总裁唐学斌在微信朋友圈转发了一条信息,是有关碧桂园服务并购蓝光嘉宝的传闻,并配上文字:“恭喜碧桂园,恭喜蓝光嘉宝”。半个小时之后,李长江回复道:“向唐总致敬”。

值得注意的是,蓝光发展在公告中表示,其下属全资子公司蓝光和骏持有蓝光嘉宝服务 115,840,200股,占蓝光嘉宝服务总股本的65.04%。其中持有的全流通H股为115,090,200股,占比64.6203%;持有的内资股为750,000股,占比0.4211%。本次交易标的为蓝光和骏合法持有蓝光嘉宝服务64.6203%股份(不含其持有的内资股 0.4211%)。换而言之,除了尚不足0.5%的内资股股份,蓝光发展可以视为将蓝光嘉宝这个上市平台全部出售。

蓝光债务压力

这多少让外界颇为费解,毕竟此前蓝光嘉宝不但是物管行业首家获批H股全流通申请的企业,另一方面,其也自上市后就不断地积极收并购,达2.1亿平方米的服务合约面积在物业行业内也属于前列。据蓝光发展透露,就在本次停牌之前,蓝光嘉宝仍在收购其他物业公司。具体为其出资10万元,控股了四川铭瑞物业管理有限公司100%股权。

因此,作为一个已经在资本市场充分释放了流动性,随时可以使用多种融资渠道,且在管面积也还在不断发展的公司,蓝光发展为什么会选择全盘出售?

在蓝光发展及蓝光嘉宝的公告中,都并未对此有明确的解释。但蓝光发展的新闻稿中或许透露了些许原因,其称根据公告,本次交易预计产生的利润,将占公司最近一个会计年度经审计净利润的50%以上。交易有利于增加公司现金流,促进公司核心业务的经营和拓展。

增加现金流,这也是外界普遍认为蓝光嘉宝被出售的主要原因。据蓝光发展2月8日公布的数据显示,2020年度其实现营业总收入455.91亿元,同比增长16.32%;归属于上市公司股东的净利润35.09亿元,同比增长1.46%。但另一方面,蓝光发展的财务数据却并不好看,尤其在债务方面更是压力不小。有统计称,目前蓝光发展存续国内债券17只,存续规模124亿元,其中将有46.9亿元债券于一年内到期,3月份将有两只合计21亿元债券到期或回售,另还存续6只美元债,今年上半年将有两只合计4.9285亿美元的境外债到期,其面临集中兑付压力较大。

另据蓝光发展2020年三季报显示,截至去年9月底,蓝光发展总资产2329.62亿元,总负债1861.38亿元,其中流动负债有1444.44亿元,主要为一年内到期非流动负债,短期负债合计308.77亿元。三季报还显示,蓝光发展同步账上货币资金有249.33亿元,另还有未使用的银行授信额度约800亿元。

无论如何,蓝光发展偿债压力大,资金链紧张,业绩放缓是不争的事实。因此,其从去年就已经开始出售旗下资产。2020年10月,蓝光发展将旗下迪康药业100%股份全部卖出,作价9亿元。

碧桂园服务填补西南布局

至于交易的另一方为什么是碧桂园服务?有分析称,这或许是碧桂园服务填补自己在西南地区不足的好机会。据了解,2020年上半年,碧桂园服务分布于五大城市群的在管面积比例为73%,而成渝城市群的在管面积占比仅为3%,不到1000万平方米。而蓝光嘉宝服务在西南地区的在管面积超过5000万平方米。

通过这次收购,将大大提升碧桂园服务在西南区域的规模优势。招银国际在刚刚发布的研报中指出,这次交易将为碧桂园服务带来三个利好,一是战略方面,蓝光嘉宝在西南地区的强大资源(占管理总面积的60%)能填补碧桂园服务地域布局的空白(仅占公司3%)。二是财务方面,如假设100%股权收购,则该收购将使公司2021/22净利润提高20%。此外,两家公司盈利能力相近,利润率摊薄的可能性较小。三是估值方面,碧桂园服务现价为28倍2022年预测市盈率,而蓝光嘉宝为5.4倍。所以收购会带来价值提升。

招银国际进一步表示,认为未来可能会有更多类似收并购出现,因为小型物管公司正在失去市场份额。其次,一些物业公司的母公司销售放缓,面积竞争加剧。再者,大型和小型公司之间的估值差距加大。

“我们将来可能会看到更多缺乏母公司支持的小型公司被收购。”此外,本次碧桂园服务收购蓝光嘉宝获得外界广泛关注的另一个重要原因是,这是继招商积余收购创毅控股之后,第二例物业上市平台之间的收并购。但从公司知名度、体量以及收购金额来看,碧桂园服务和蓝光嘉宝之间的这场交易影响或更为广泛。

至于成为蓝光嘉宝的新一任大股东之后,碧桂园服务将如何运营蓝光嘉宝?两个上市平台是互相协作还是会形成同业竞争?蓝光嘉宝的名字是否还会继续存在?这一切又是交易完成后的下一个故事了。

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