物业公司各类收费税率明细(营改增后)

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营改增后物业公司各类收费都做了哪些调整,物业大数据为物业管理行业税费进行了整理。下面我们以一般纳税人举例,最后简单说一下小规模纳税人的区别,供大家参考:

  1. 物业管理收入 住宅/商业物业服务费 6%
  2. 车位物业服务费 6%
  3. 装修服务费 6%
  4. 门禁卡销售/管理费 6%
  5. 装修垃圾清运费 6%
  6. 灭火器租赁 17%
  7. 入户维修 17%
  8. 商铺、写字楼消防/强弱电改造收费 17%
  9. 多种经营收入 产品销售 17%
  10. 提供平台,收取居间费 6%
  11. 房屋租售中介 6%
  12. 小业主委托经营 电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱广告代理 6%
  13. 电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱广告位出租、小区场地摆展 11%或5%
  14. 全体业主共有的车位出租或临停 11%或5%
  15. 开发委托经营 开发商产权车位出租或临停 11%或5%
  16. 物业项目前期启动费 6%
  17. 营销案场管理 6%
  18. 代收代垫款项 代收水费 0%
  19. 代收电费/电梯能耗费/公区电费 0%
  20. 代收城市生活垃圾处置费 0%
  21. 押金、保证金 装修押金、物管费押金、投标保证金、履约保证金等 0%

特别说明:

  1. 门禁卡销售/安全管理费,属于物业安全服务从属业务,应为混合销售,适用主营业务的6%税率。装修垃圾清运费亦属于装修管理从属业务,属于混合销售,适用6%税率。
  2. 灭火器租赁,业主可租可不租,非从属业务,不属于混合销售,属于有形动产租赁,适用17%税率。物业公司需调整价格。
  3. 入户维修/商铺、写字楼消防/强弱电改造收费,属于提供修理修配修配劳务,适用17%税率。物业公司需调整价格。
  4. 关于水电代收,我们认为不应交增值税。根据财税〔2016〕36号附件一《营业税改征增值税试点实施办法》,第三十七条 销售额,是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用,但不包括以下项目:(二)以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。
    物业公司代收水电费可以满足上述条件:(1)物业公司接受水电公司委托收取水电费,法规明确规定不得加价,不属于转售,属于代收。2)物业不向小业主开发票,小业主如需发票,可以请委托方(即水电公司)开具发票(当然,委托方肯定不会开)。这条满足上述“以委托方名义开具发票”,只是委托方不愿意开发票而已。(3)所收的款项都是给了水电公司,物业公司不截留一分钱,符合上面所说的“代委托方收取的款项”。但是记得:想不交税的前提是不加价不开发票以及处处体现是委托代收。
  5. 代收城市生活垃圾处置费,与代收水电费同理。
  6. 上述“11%或5%”,如果小区在2016年5月1日前交付,则由物业公司自行选择11%还是5%。如果小区在5月1日后交付,则全部按照11%。但对于全体业主共有的,因为没有产权,在税务局申请简易征收较困难甚至无法申请到,还需要等待政策明朗。
  7. 电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱广告位提供业务,建议将合同修订为“广告代理服务”,这样可以适用现代服务中的广告服务,一般纳税人适用6%税率,小规模纳税人适用3%税率。

小规模纳税人则很简单,上述不为0%的需要交税的内容,除了不动产经营租赁服务(即电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱广告位出租、小区场地摆展和业主、开发商产权车位出租临停)外,全部适用3%的征收率。对于不动产经营租赁服务,一律按照5%征收率,无论什么时候取得不动产。

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