宝龙商业(HK.9909)2020年报

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3月2日宝龙商业披露公司2020年年报:营业收入19.21亿元,同比增加18.6%,毛利5.94亿元,同比增38.8%,利润3.07亿元,同比增70.8%。

宝龙商业(HK.9909)2020年报

作为在2020年首家披露半年报的物企,以商业物业为特色的宝龙商业,这次在披露年报的时间节点上再次拔得头筹。不仅如此,在2月19日披露的业绩预告中,宝龙商业披露公司2020年净利润将实现超过50%的增长。可以说,市场相对稀少的商业物业属性,叠加首家披露年报的自信,以及预告中表现不俗的业绩,让宝龙商业的这份成绩单备受瞩目。

3月2日晚间,宝龙商业披露公司2020年年报,核心数据显示,公司实现营业收入19.21亿元,同比增加18.6%。期内毛利5.94亿元,同比增38.8%。期内利润3.07亿元,归属股东净利润3.05亿元,同比增70.8%。显然,营收、利润双增长,作为第一家披露年报的物企,宝龙商业显然开了个好头。

01 净利润暴增7成

作为2019年最后一支上市的物业股,2019年12月30日上市的宝龙商业,上市虽然只有一年多的时间,但其实已经是第二次披露自己的全年成绩单。

值得一提的是,虽然在资本市场上待的时间仅一年,但宝龙商业绝对是商业物业领域内的“老兵”。追溯历史可以发现,宝龙商业最早历史可回溯到1993年,彼时公司主要向宝龙控股提供物业管理支持,2007年宝龙商业开始提供商业运营服务,直到2014年,公司开始为独立第三方开发的物业提供商业运营服务。而上市这一年多时间以来,公司的商业特色正在借力资本市场,持续放大。

宝龙商业(HK.9909)2020年报

根据此次披露的年报数据显示,在过去的2020年里,公司的营收结构主要分为商业物业服务和住宅服务,然而在营收上,两者的贡献差别一如既往地产生了较大差异。年报数据显示,来自商业运营及管理服务的收入为约11.67亿元,同比增加18.3%,占集团总收入约60.7%。增加主要由于总已开业建筑面积增加及现有零售商业物业进入成熟营运期,收入坪效有所上升,而其整体商业运营服务的营收在总收入的占比则达到了81.3%

另一方面,公司来自住宅物业管理服务的收入为约3.58亿元,同比增加25.6%,占总收入约18.7%。增加主要由于期内住宅物业已交付建筑面积增加至1440万平方米,同比增加25.2%;服务质素提升及居民合约数目(尤其有关其他增值服务)增加。

由此同样不难发现,相较于2019年,商业运营所占的营收比重略微下降,而住宅比重略微得到提升。

再看管理面积方面,2020年12月31日,宝龙商业商业运营服务的已开业建筑面积为860万平方米,较2019年12月31日700万平方米上升约160万平方米;住宅物业管理服务的已交付建筑面积为1440万平方米,较2019年12月31日1150万平方米上升约290万平方米。

这意味着,宝龙商业37.4%的管理面积贡献了八成以上的收入。

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盈利能力方面,截至2020年12月31日止,公司净利润约为人民币3.07亿元,较全年同期增长约72.1%。 同时,归属股东净利润3.05亿元,同比增70.8%。

对于宝龙商业在盈利能力上的显著提振,市场普遍认为,这和公司整个2020年度长三角项目逐步进入成熟期、新增在管项目数量及项目管理合约面积增加,项目筹备阶段管理服务收入预期增长以及坚持精细化运营,营运成本控制得当有关系,外加上公司自身的轻资产业务模式,进一步提升了高盈利能力的基础。

值得一提的是,营收、盈利双提升的宝龙商业,其独立性仍在不断提升,年报数据显示,公司来源于外部客户的收入是公司最大收入来源,截止2020年年底,公司来自外部客户的总收入为15.92亿元,占集团总收入的82.9%,而这一数字在2016到2018年期间,公司来自第三方产生的收入分别占总收入约65.4%、78.7%及81.9%。

分类别来看,商业运营服务来自外部客户的收入约为12.96亿元,占商业运营总收入的82.9%,而住宅方面来自外部客户收入为2.96亿元左右,占住宅总收入的82.64%。

宝龙商业(HK.9909)2020年报

02 长三角区位优势进一步巩固

遍观2020年年报,还能发现一个显著特征,那就是宝龙商业在长三角区域的优势正在进一步深化。

宝龙商业(HK.9909)2020年报

年报数据显示,商业服务方面,2020年,公司在长三角的合约面积已经达到了7269平方米,占整体合约面积的64%,较去年同期实现增长38.9%,而在已开业建筑面积上,公司在长三角也占据了5033平方米,较全年同期实现增长38%。

不仅如此,收入方面,2020年年底,公司在长三角的商业服务项目贡献了近10.6亿元的收入,较去年同期增长了17.7%,占据2020年整体商业服务收入的67.82%。

宝龙商业(HK.9909)2020年报

而在住宅方面,2020年,公司在长三角拥有的合约面积达13393平方米,占整体合约面积57.6%,在管面积达6136平方米,占整体住宅面积的42.61%,收入方面,长三角的住宅项目提供的收入占整体收入的55%。

实际上,宝龙商业2020年的首单物业收并购,同样也是公司对自身长三角的坚定贯彻。公告披露,宝龙商业已于2020年7月3日与独立第三方浙江星汇商业管理有限公司股东订立了投资协议书。根据公告,宝龙商业收购了浙江星汇的60%股权,投资成本为人民币约4060万元。而浙江星汇主要从事商业物业的营运及管理,并且位于长三角区域。

公告称,为配合本集团通过战略收购和投资等方式进一步扩大其商业运营服务板块,以巩固其在零售商业物业运营及管理领域的领先地位的计划,公司选择性地评估了一些位于经济发达地区且有重大增长潜力的城市的机会,浙江星汇被认为是实现宝龙商业上述目标的理想收购目标。

而长三角显然仍将是宝龙商业继续发力的重点,年报显示,展望2021年,公司将继续在长三角区域投放优势资源,进一步巩固公司在该区域的优势地位,尤其是在上海、杭州、宁波、南京和苏州这5个核心城市。

2021年公司已在计划中的开业项目为23个,总建筑面积约159.5万平方米,其中21个位于长三角区域。在筹备项目开业的同时,公司将继续积极推进轻资产业务模式以获取更多零售商业物业;公司也将继续积极寻找并购标的,包括计划收购商业管理公司。

03 结语:商业赛道已崛起

宝龙商业用优异的表现,为行业年报季的到来开了个好头。同时也更让我们意识到一个现实,和宝龙商业上市初期有所不同,在当前的资本市场上,宝龙商业已不再是商业赛道上的独苗,这个细分领域,在短短的一年时间里,已经汇聚了诸如华润万象生活、卓越商企服务、星盛商业、合景悠活等越来越多的物企。

而这又远非商业赛道的终点,华安证券发表研报表示,预计到2023年,我国商管运营服务市场在管总面积有望达到9.83亿方,对应总收入约2781亿元,可以说前景广阔,未来可期。那么,作为最早登陆资本市场的商业物企代表,宝龙商业的2021年又该如何走?我们拭目以待。

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