加拿大的物业管理

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根据对土地的所有权,加拿大民宅主要分为两大类物业管理模式:Freehold和Condominium。

第一类是Freehold,即对土地拥有所有权,也就是大家常说的House,它分为以下几种:

1、独立屋(Detached)

独立屋的业主自己拥有整块土地和房子。

2、半独立屋(Semi-Detached)

一栋房子,左右两家分门,共用中间的一堵墙。

3、连屋(Link House)

房屋只有一部分与另外的房屋连在一起, 通常是地下室或车房。有些Link从地面看和独立屋没有区别,但房屋之间的距离非常近。

4、排屋(Attached House)

三间或三间以上的房子连在一起, 但每一家均对自己的房子和土地拥有自主权,无需交管理费。因为外表和镇屋(Townhouse)一样,所以人们也叫它无管理费镇屋。

Freehold的优势是:

-以后如果要房间,或推到重建自主性比较强。

– 自己控制维修预算。

– 面积大,储放家具和杂物的空间大。

– 有后院(backyard)可供小孩嬉戏,可以自己做园艺,家里的老人也可以利用院子养花种菜。

– 车位多。

Freehold的缺点是:

-需要 铲雪、除草、扫落叶、扔垃圾。

– 屋内电器和房屋本身要维修需要业主负责。

第二类 公管物业(Condominium,简称Condo)需要交管理费,这类物业主要分两种:

1、公寓(Condo Apartment)

在加拿大习惯上称公寓为Condo,即所谓分契共管式单位每个单位业主拥有自己的单位,但与其它单位业主共同使用公共场所和共用设施,例如门厅,花园,健身房,游泳池等。

2、镇屋(Condo Townhouse)

是指多间房子连在一起的房子,类似于上面的排屋,但需要交管理费,这一点类似于公寓。也有与其它单位业主共同使用公共场所和共用设施,例如花园,健身房,游泳池等。不同项目,其公用设施也不同。

Condominium (Condo) 的优势是:

– Headache Free:业主只需交每月交物业管理费。物业公司负责铲雪,除草,扫落叶,收集垃圾,和维修以及维护住宅

-Condominium一般都设有门房,24小时保安。

– 业主不需要去担忧屋顶漏水、窗户漏风。并且配备有健身房、娱乐室、游泳池等。

– 方便出租,

Condominium的缺点则是:

– 物业管理费会逐年升高,因为公寓年头越久,需要修的和需要更换的物件也越多,需要花钱的地方也多,这部分钱是由住户共同负担的。如果平日的管理费不够,可能还需要向住户特别征集款项。

– 因为是“共管”,有公共场所,需要遵守公共场所的纪律和道德。

– 相对缺少隐私性。

condo的管理费:

一个Condo实际上就是一座公寓楼,自己的大楼的管理公司, 公司的决策单位是管理委员会,由住户从住户中选举产生。Condo的Board主要负责的是根据Condo的运营情况,确保Condo的收支是平衡,Condo的正常收入就是每个月所有住户交的管理费。

管理费包括:

A Condo的日常运营费用(Operating Fund):
a. Condo的各种Utilities: 水,电,气

b. 各种服务人员的工资:保安,清洁工,垃圾清理服务费,洗玻璃等等

c. 各种设施的日常维护

d. General & Administration Fee: 各种杂项

e: 有的大Condo会有摆渡Bus

B Condo的资本维护费用-储蓄金(Reserve Fund),一般用来支付Condo的各种代的维修维护的资本支出(Capital Spending):

如电梯修理,门厅走廊的装修,各种设施的设备更换维修等。

管理费的多少与住户单元的面积(不算阳台)有关,一般用每平方尺的费用$/sq.ft.。最后的组成是:Condo面积*单位管理费+车位+Locker的费用。

影响管理费的因素:

1, 楼的年龄

2, 楼里的设施

3, 建筑本身的建筑质量+管理公司的水平:

4, 住户的密度

29户分摊一个游泳池的费用,显然比100户分摊一个游泳池的费用要高。

现在新Condo的管理费一般在0.5-0.7加元每尺,老一点的公寓会高一些。

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