招商积余聂黎明详解改进举措实录

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招商积余亦在报告中指出,公司要成立横向降本增效的专项工作组织,推进公司降本增效,一是提升净利率,二是亏损项目扭亏减亏。

去的一年,是A股最大的物业管理行业上市公司招商积余走过的第一个完整年度。3月24日下午,招商积余在线上召开2020年业绩发布会,向外界介绍这份成绩单。数据上看,这份成绩单可圈可点。营收86.35亿元,同比增长42.07%;利润总额6.26亿元,同比增长53.30%;归属于上市公司股东的净利润4.35亿元,同比增长52.03%;在管项目1438个,管理面积1.91亿平方米,新签年度合同额24.55亿元,分别同比增长20%、25.66%、11.19%。但是与已经公布业绩的同行相比,如碧桂园服务、永升生活服务、雅生活服务、世茂服务等,这份成绩似乎仅为勉强。

有机构甚至直指,对招商积余的期望要远远高于现状。如今招商积余整合进程始终偏慢,市场化考核激励机制未有明显进展,轻重分离未有动作,资金运用未有破局。

“我们更应看到自身的不足与困难,比如发展方式还比较传统和单一、内部市场潜力挖掘不足、轻重资产未完全分离、激励机制有待完善等等问题。”在表示招商积余在过去一年成功明确战略后,从许永军手中接下招商积余董事长指挥棒的聂黎明坦承公司如今所面对的问题。

有投资者总结道,央企物业都是一个品性,毛利率低,净利率低,并购佛系不积极,好处是公司正规,稳健。

从招商积余今天在业绩会上透露出的2021年发展目标——营业收入达到103亿元,亦可看出,稳健发展,始终是一个央企的本性。低于物业龙头企业的平均发展水平的成绩,让整场业绩会主基调,成为招商积余管理层向投资者们解释造成这一结果的原因,以及介绍未来将如何改进。

盈利能力之问

在2020年,招商积余实现毛利率10.97%,虽然较2019年同比增长1.13个百分点,但是与同行相比,如碧桂园服务毛利率34%、雅生活服务29.7%,甚至是头部企业平均26%的毛利率,招商积余盈利能力并不出众。

财务总监张秀成总结为三点原因:一是项目结构问题,截至2020年末在管的物业项目有1438个,覆盖城市100多个,城市密度不够集中,不够大,没法充分体现规模效益。

二是项目主要以市场化程度较高的机构类物业为主,在激烈竞争下,收费定价具有压力。同时受甲方财政控制,合同续签提价亦存在压力。同时,人工成本不断上升,挤压利润空间。

三是招商积余正在寻求规模快速发展,在市场拓展,运营管控等方面的投入比较大,成本比较高,同时公司定位高端,使得成本投入比较大。

简而言之,就是物业行业老生常谈的,成本高、提价难。招商积余向投资者介绍未来改进的措施,亦是针对以上因素而设。

“要保持加大市场拓展力度,城市、区域深耕,加大人员和物资共享力度,提升规模效应;开展区域、城市公司整合,实现精细化管理,进一步降低管理成本,提高人效。”张秀成称。

招商积余亦在报告中指出,公司要成立横向降本增效的专项工作组织,推进公司降本增效,一是提升净利率,二是亏损项目扭亏减亏。

此外,招商积余在2021年要进一步明确专业化业务发展的模式和发展路径。通过提升专业服务规模,提升高利润率业务的占比,从而提升总体利润水平。而目前,招商积余专业化服务的业绩贡献占比仅不到20%。

“公司还要加快数字化转型,优化公司的管控流程,提升公司的运营效率,降低运营成本,在项目层面加大智能安防,扫地机器人,以及停车无人机职守这些方面在项目的推广力度,提升整个项目的运营水平和运营效率。”

最后,张秀成表示,公司还是要进一步夯实和提升在机构类物业管理的品牌和品质,随着竞争态势趋于稳定,招商积余的品牌效应将会逐步体现。

如何发展规模?

“规模能够获得更多商业的空间和商业的机会,能够拓展相关的业务”,聂黎明称。

在2020年,招商积余的新签年度合同额为24.55亿元。常务副总经理谢水清拆解道,在年度签约金额中,有18.5亿元是通过市场招投标取得,剩余6亿元是股东方协同签约的年度金额。

据聂黎明表示,招商积余今年制定了高于行业排名前列企业平均水平的拓展计划。他认为,规模带来规模经济又能带来长尾效应,随着规模的扩大,管理成本的降低,能力和品牌的提升,在市场上具有更有力的竞争地位。

事实上,物业公司规模发展不外乎四方面来源:大股东内部业务协同、市场化竞争拓展、合资合作以及收并购。而从年度签约金额可看出,目前招商积余主要的扩展方式是内生式的增长,即大股东内部业务协同及市场化竞争拓展。

“我们的发展方式可能还比较传统和单一”,聂黎明称,在过去的一年招商积余实际上在合资合作方面已经做了很多的工作,收并购方面也加大力度,补强短板。“2021年相关信息比较多,公司正在紧锣密鼓地进行研究,有合适的机会,该出手时一定会出手。”

据陈海照介绍,在2020年,招商积余总部专门设立了投资管理中心,通过各种渠道积极获取投资并购的项目信息,对大量的投资并购机会进行了可研论证,目前亦有多个项目正在进一步磋商。

“投资并购,是公司外省市扩张发展的重要战略举措之一,也是中长期战略”,陈海照称招商积余高度重视该项工作。不过,物业收并购的落地,必须要紧紧围绕自身发展的战略来获取和筛选符合战略发展方向,并且有紧密的协同价值的物业并购目标。

“对招商积余业务增长有直接推动作用,标的项目与公司战略匹配度,以及行业市场氛围都是我们考虑的重要因素。”陈海照指,匹配的效果才会更好。

“在‘十四五’规划期内,招商积余对公司的业务规模,行业排名都有明确的安排。”陈海照称,总体目标是综合实力领先,营收保持头部地位,行业排名巩固,并有所提升。在非住宅领域保持持续领先,以此打造行业领先轻资产大物管+大资管运营平台的战略目标。

而在物业行业群雄逐鹿,头部企业都保持高速增长的情况下,招商积余应采取哪些措施加快发展步伐?聂黎明总结为五点:1.保持品质,提高竞争力;2.改变单一拓展模式;3.保持传统优势的同时聚焦细分业态;4.做强专业服务和增值服务;5.发挥内部资源优势。

以下为招商积余2020年度业绩会问答实录:

现场提问:对比物业管理板块,公司资管业务还比较薄弱,在该板块公司未来的计划是什么?

聂黎明:在公司的12347战略里面,明确了公司两大主业,大物业+大资管,我们将继续按照战略定位进行落地。当然因为历史原因,目前来看,招商积余的收入和利润的结构主要还是来自于物业管理业务,下一步,我们在资产管理方面还有很大的成长和发展的空间。

招商蛇口对于资管业务一直和招商积余一起在进行沟通和努力,从目前来看,就以商业管理业务为例,招商积余下面的招商九方商业管理公司管理的在管项目26个,其中有4个是招商积余自有的购物中心,分别在昆山、赣州、成都、九江,还有4个是外拓的第三方的轻资产的管理业务,除了这8个之外,剩下的18个在管的商业项目都来自于招商蛇口。

还有一些商业项目暂时还没有注入到招商积余,主要原因是涉及到合资合作项目,还需要招商蛇口与其他的股东方进行深入沟通,形成一致,按照市场化的原则合理公允的原则逐步注入到招商积余。

招商蛇口战略里面,也把商业定位为重要板块,把更多的项目注入招商积余,同时大家也关注到,最近招商蛇口引入了原凯德中国商用管理总经理加入到大的团队,来从事负责商业管理方面的业务,这也将很大程度上会加强招商积余在商业管理方面的能力。

下一步还会以商业管理作为基础,招商积余借助招商蛇口的资源和能力进一步培育招商积余在其他业态的资产管理方面的管理能力,树立优质的资管业务服务品牌,构建业务全生命周期的发展能力,实现市场化的发展。招商蛇口对旗下拥有的商业,酒店,场馆等多种业态的运营资产进行梳理和盘点,在条件成熟的时候,也将逐步将合适的业务合适时机注入到招商积余。

现场提问:随着物业企业去年下半年在港集中上市,行业竞争越发激烈,而且万科等传统住宅物业企业也涉足非住宅业务,公司如何在非住宅业务领域继续保持竞争优势?

陈海照:从非住细分领域来看是两个方面,一个是从业态上有高端商写机构,包括公共服务,另外也有电梯服务,包括商城,以及其他的配套的专业的服务。应该说,要做好非住宅物业方面的竞争发展,很重要的一点是要形成一定的竞争力,需要经验的积累,也需要长时间的打磨,在非住宅领域,我们已经深耕细作了几十年,在市场的拓展,项目的运营,标准化的运作等方面,都积累了丰富的经验和良好的口碑,公司将继续增强市场拓展,团队建设,不断的拓宽我们的市场渠道和信息来源,进一步会通过标准化的高品质的项目里扶持推广我们的服务体系,快速的实现项目的扶智和成熟的落地。

另一方面,在非住宅领域,应该说是属于差异化的业态,每一个业态经营模式都非常不一样,需要的技能有很多不一样的技能所在,虽然都叫物业管理,但是物业管理的差异性比较大,而一些小而美的公司可以掌握一些特定领域的技能,管理的能力。在这些方面,是招商积余独特的优势,我们将会进一步加大这些差异化优势的发挥。

此外,招商积余在和政府、医院、高校、包括军队等等城市公共服务方面,我们一直保持着良好的服务关系和行业的领先地位,所以我们将会进一步充分发挥原有的在非住宅领域的服务体系和良好的全国的集团化的服务优势。充分发挥招商局百年央企品牌和招商积余服务的口碑,进一步加大这一方面的市场拓展。

现场提问:公司全年新签年度合同额完成了24.5亿,超过了市场预期,请问公司新签年度合同额的构成是怎样的?公司2021年的市场拓展目标又是什么?请公司介绍一下目前市场拓展团队规模,运行模式,以及激励情况。

谢水清:在2020年,公司市场发展总共完成额是24.5亿元,其中来自第三方的通过市场招投标取得的18.5亿元,还有6亿元是股东方协同签约的年度金额。

拓展队伍总共的规模200人左右,总部的市场发展部,主要的职责是进行大客户的维护,标准和流程的设定,激励政策的设定,也包括总对总的合资合作,包括了对分公司子公司的一些业务的赋能。

具体的市场的拓展,都由各地的分公司子公司具体的执行,最后来实现公司的拓展目标和任务。运行模式是由总部的市场发展部和各子公司分公司共同承担公司市场发展的任务。

我们在市场拓展是建立了专项的制度和政策,其中包括了新签合同的激励,也包括了业绩的激励,也包括了超额完成指标的激励,综合的多个纬度的激励。2021年市场拓展的目标应该说会略高于行业的平均增速。

现场提问:近几年来,行业风起云涌,群雄逐鹿,头部企业都在高速增长,然而公司总体业绩不达市场预期,行业排名不断下滑,公司对此如何看?公司将采取哪些措施加快发展步伐。

聂黎明:规模一个是带来规模经济,第二是规模带来的长尾效应,随着规模的扩大,管理成本的降低,能力和品牌的提升,在市场上具有更有力的竞争地位,从而实现有更强的盈利能力,更高的盈利水平。规模是我们能够获得更多的商业的空间和商业的机会,能够拓展相关的业务,确实对我们的规模是非常重要。

从具体措施上来看,第一个是在项目的拓展方面,会通过提高服务品质,抢占市场的高位,在项目拓展方面,提高竞争力。提质增效和提高服务品质两件事情一起来做,提高具体在项目拓展上的竞争力的手段。

第二,我们也会改变单一的拓展模式,去年公司在合资合作方面已经做了很多的工作,也有比较好的成效。今年会继续在合资合作,以及收并购方面加大力度,补强短板。今年在这方面目前信息比较多,公司也是紧锣密鼓的在进行研究,有合适的机会,该出手时一定会出手。

第三、我们会继续保持在传统领域优势的同时,在细分业态进行聚焦,发挥在一些细分业态上的优势,抢占竞争的高地,比如说城市服务,高校,医院,军队,在这样的一些细分业态,我们会继续发挥在细分业态上的竞争优势,实现差异化的竞争,继续扩大我们在细分市场的份额。

第四、我们也会围绕社区、机构、以及设备设施管理等等,做强我们的专业服务和增值服务,提升综合竞争力,实现全方位的发展。

最后,我们会发挥内部的资源优势,招商蛇口开发的一些物业,将继续支持招商积余,同时在其他一些业务上会进行全方位支持。招商局内部加强协同,来支持招商积余的发展。

规模是非常重要的,但是在追求规模大的同时,我们追求强,不能只是大而不强,我们希望是又大又强。在追求发展速度的同时,我们也追求稳,又快又稳,在2021年,我们在加快发展速度,加大发展规模的同时,同时也会追求做强走稳。

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