解读十部委加强和改进住宅物业的通知

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鼓励物业企业统一管理项目周边老旧小区,充分发挥物业管理规模效应。结合情况,采取多种方式提供物业服务,逐步实现物业管理全覆盖目标。

解读十部委加强和改进住宅物业的通知

2021年3月30日,中国物业管理协会第五次理事会在武汉召开。会上住房和城乡建设部房地产市场监管司一级巡视员周韬从“文件的起草背景”“文件主要内容”“文件的贯彻落实”等方面对《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》进行了详细解读。

正如中国物业管理协会会长沈建忠在会议上总结:企业发展的智慧之道,需要以党建引领、吃透政策、守住红线,需要有政治的领悟力、执行力和判断力。需要有对政策的关注度和敏感,才能把握发展的方向。

第一部分:关于文件起草的背景

物业管理在促进城市治安防范、市政养护、社区养老、社区文明等众多领域发挥着重要作用,成为社会公共服务和社区治理中重要力量。新冠防控中,物业人员坚守一线联防联控群防群控,缓解了社区工作压力。通过疫情防控,凸显了提升基层社会治理水平的重要性、紧迫性,也形成了以下共识:推进物业管理是提升基层社会治理水平非常好的切入口、突破口。物业管理不仅是行业管理的问题,也是社会管理问题。物业管理不仅涉及物业企业、也需要全社会和广大人民群众共同参与。

(一)贯彻落实党中央国务院决策部署

党中央国务院对加强基层社会治理,推动物业行业发展提出了一系列新要求。习总书记提出社会治理核心在人,重点在城乡社区,关键是体制机制的创新。2017年6月,中共中央国务院印发了《关于加强和改革完善城乡社区治理的意见》,将物业管理与社区治理挂钩,将改进社区物业管理作为完善城乡社区治理的重要措施。2019年4月,中央印发了《关于加强和改进城市基层党的建设的工作意见》,明确提出要加强社区物业党建联建,形成社区治理合力。十九届四中全会对推进国家治理体系和治理能力现代化进行全面布局。十九届五中全会提出要加强和创新社会治理,推动社会治理重心向基层下移。要加快发展现代服务业。要将物业管理纳入基层社会治理体系,构建党委领导、政府负责、业主参与、企业服务的新型物业管理。

(二)落实民法典对物业管理的新规定

民法典颁布实施是我国第一部以法典命名的法律。民法典以国家基本法律形式确立了物业管理的地位,进一步完善了建筑物区分所有权制度,增加了物业服务合同为典型合同。民法典增设修改了大量关于物业管理的内容。

我国物业管理经过近四十年快速发展,已经全面融入经济社会方方面面,深刻改变着城镇居民生活点点滴滴。物业服务业已经成为不可或缺的新兴产业,物业服务的入典正是物业管理改革发展四十年所取得巨大成就的重要标志。民法典优化了物业管理的法律环境。

民法典有关物业管理规定调整有以下几个方面:

一个是就业主共同决定事项作出决议的门槛比例做了调整。

二是明确了业主共有部分的收益,应当扣除合理的成本。

三是明确了维修资金的使用范围和紧急程序。

四是删除了参照适用委托合同的规定。

五是增加了物业服务人后合同义务的规定,并赋予了其物业费请求权。

贯彻落实民法典,就要完善物业管理的法律制度。一是让广大业主了解民法典设定的各项制度,如业主的权利和义务。二是物业企业认真执行法律制度,履行好服务职能,以优质服务满足需求,赢得信任。三是要促进行政部门依法行政,既要保证行政行为不超越权限,不任意干预民事关系,又要履行职责,强化执法监督,提高执法水平,保护当事人合法权益。各方面形成合力,共同执行民法典。

(三)地方各级部门和社会各界对物业管理高度重视

物业管理联系人民群众的切身利益,事关城市安全运行和管理,事关社会和谐稳定。物业管理工作涉及到很多部门职责、各类组织主体行为规范,越来越受到社会各界关注,受到地方政府及有关部门高度重视。加强物业管理工作要进行体制机制上的创新,不仅需要政府企业,还要调动居民、社会组织、服务机构、志愿者多方积极性。

(四)人民群众对物业管理工作有新期待,新需求

物业管理是人民群众获得感中“住得好”的切实感受。物业管理行业承担着两亿多家庭、五亿多人的全天候居住服务,管理着房屋这一大多数家庭的最大资产。人民群众的需求在发生变化,更关注公用部分管理和公共事务服务。从原来关注完好维护,发展到实现房屋保值增值。从侧重于对物的管理,发展到物的管理和人的服务并重。这些都使物业管理内涵更加丰富。

人民群众对多样化多层次居住生活需求有新期待。我国人均GDP已经达到一万美元,中等收入群体四亿人,人们对健康、养老、育幼、家政等生活服务需求不断增长。这是社区居民最迫切需要的服务,近水楼台的物业企业具有先天优势。鼓励有条件的企业向生活服务领域延伸,既能满足居民多样化多层次居住生活需求,也是促进消费扩大内需的有效手段。物业企业、物业管理要适应新时代新需求,实现业务领域拓展和规模化发展。

(五)经济社会的发展为物业管理提供了新机遇,也提出了新挑战。

我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展、转换发展方式、优化经济结构、转换增长动力的关键期。进入新发展阶段,要认识和把握住房发展的新形势。从城市发展来看,城镇化率超过60%,城市发展由大规模的增量建设转为存量体制改造和增量结构调整并重,进入城市更新的重要时期。城市建设由房地产主导的增量建设转向提质改造,提高居住质量、科技水平、建设规划设计水平,给物业管理行业提供了新机遇。

物业管理行业同时还面临着新的挑战:一是市场竞争压力扩大。物业协会统计市场大概有二十万家企业,很多企业规模小,行业集中度在不断提升,整个市场的竞争压力比较大。二是经营成本持续上涨,又没有建立起合理的、动态的物业费调价机制,企业的利润空间被挤压。三是服务质量上,业主的维权意识、消费观念成熟,对品质要求越来越高,出现了中低端服务过剩、高端服务严重不足。四是人才不足的压力。目前行业还属于劳动密集型,人才不足制约下一步物业管理行业的转型升级。

物业管理行业要适应经济社会的发展、优化市场环境、扩大企业规模,实施集约化、规模化、标准化的经营,降低成本,提高效率。同时要加强市场监管工作。

(六)新技术发展为物业管理转型升级创造了条件。

新技术发展为物业管理转型升级提供了技术保障和支持,物业管理也为新一代的信息技术提供了广阔的应用场景和创新空间。释放城市发展潜力,培育新增长点,全面提升小区设施设备运行效率和服务能力。

社区蕴含着巨大的消费潜力,企业拥有社区消费最后一公里的天然优势。所以要大力发展线上线下社区服务业,建立完善社区的消费体系,扩大以居住为核心的生活服务消费,满足居民多样化消费需求。

物业服务需要插上智慧的翅膀,在确保数据安全的前提下,加强互联网、云计算、人工智能等技术,在物业管理服务中运用,促进线上线下融合发展。

第二部分:关于文件主要内容的解读

(一)加强居住社区物业管理。

文件提到街道要健全居住社区综合治理工作制度,推动城市管理向居住社区延伸。用社区没有用小区的提法,主要是考虑到社区是社会治理的末梢,也是基层治理的重点,而物业管理正是社区治理的重要内容。

《通知》强调物业管理着力点在居住社区丰富了物业管理的内涵,从侧重于对物的管理拓展到对人的服务,也拓展了社区治理的范围,为社区治理下沉提供了有效的途径。有利于政府资源和职能落地,从而夯实基层社会治理的基础。对提升住宅物业管理水平效能提出的要求,为打通服务居民的最后一公里,提供制度上的支持。

(二)将物业管理融入基层社会治理体系。

物业管理参与主体多,法律关系复杂,需要建立好的工作机制和新型社区管理制度。

一要加强党对物业管理的领导,包括要加强完善小区党组织建设,建立党建引领下的居委会、业委会、物业企业协调运行的机制。

二要落实街道对辖区内物业管理工作责任。从对接到赋权赋能,将物业管理融入社区治理工作做实做细。明确街道对物业管理工作方面的职责,要求街道健全制度、完善机制、明确目标,及时研究物业管理问题,加强对物业管理指导监督,包括组织设立业主大会,选举业委会进行备案,加强业委会和物业企业履职监督,加强对物业承接查验指导监督等。

三是明确执法部门和专业运营单位在住宅物业管理方面的职责。明确民政、公安、应急、消防、环保、自然资源、交通卫生、健康、城市管理、市场监管、园林绿化等相关部门的职责。明确职责清单,推动执法进小区,及时查处物业服务区域内违法违规行为。同时在市政服务方面明确水电气暖热通信等专业运营单位服务到最终用户。

四是发挥居民的主体作用,要调动居民的积极性,共同参与居住社区治理。

(三)健全业主委员会治理结构。

业主大会和业委会制度是我们国家物业管理基本制度之一。但现在业主大会成立以来,存在决策难、执行难、监督难问题。业委会的决策既缺乏效率,难以有效的发挥业主的作用。针对这些问题,《通知》对业委会设立从人员配置发挥作用、规范运行、强化监督上面都作出了规定。

一是在人员方面要优化配置,要街道对筹备和人选进行推荐和审核把关。同时要建立探索建立业委会的履职负面清单,约束业委会成员的行为。

二是发挥业委会的作用。通知提出业主大会可以在一定前提下,授权业委会行使特定的权利,提高运行和决策的效率。

三是规范业委会的运行。要求业委会要建立规章制度,定期召开会议,事先征求业主意见,事后要报告社区党组织和居委会。要探索业委会的换届审计制度等。

第四是对业委会的监督。要求业委会要每年公布公共收益,维修资金使用经费开支的信息,提高业委会的透明度。

(四)提升物业服务水平。

物业服务质量是人民群众关心的问题,也是投诉举报较为集中的领域。还有大量小区、特别是老旧小区没有实施物业管理。业主大会主要靠业主自发成立,业主利益诉求多元,成立难度大。部分物业服务企业服务意识不强,行为不规范,服务信息没有及时公开,甚至有侵犯业主权益行为。企业规模化、专业化、集约化程度较低,难以满足居民的需求。着眼于物业行业规范发展,《通知》在扩大覆盖范围,提升服务质量,完善价格形成机制,提升人员素质方面作出要求:

一是扩大物业管理的覆盖范围。《通知》明确提出,在尊重居民意愿前提下,结合城镇老旧小区改造,引导居民协商确定老旧小区管理模式,推动建立老旧小区改造后物业管理长效机制,巩固改造成果。鼓励物业企业统一管理项目周边老旧小区,充分发挥物业管理规模效应。结合街道实际情况,采取多种方式提供物业服务,逐步实现物业管理全覆盖的目标。

二是提升物业服务的质量。落实物业服务企业质量主体责任,健全质量保障体系,编制标准规范企业行为,实施规模化运营。

三是在物业服务价格形成机制方面,充分发挥市场配置资源作用,强调物业价格要通过市场竞争形成,由业主与企业通过物业服务合同约定。同时根据服务标准和物价,要建立物业服务价格动态调整机制。可以在合同约定下,逐步改变以包干制为主的状况,提倡酬金制的计费方式,以物业服务的实际支出来定价。

为促进物业服务价格形成机制完善,对地方协会责任也作出规定。要求地方城乡建设主管部门要公布物业服务清单,明确物业服务的内容和标准。要求协会监测并定期公布物业服务成本信息和计价规则,为业主和物业服务企业协商物业费时提供参考。同时要求地方和价格部门、住建部门加强合作,共同制定政府指导价的基准价和浮动幅度并向社会公布,建立动态调整机制,使政府指导价与地方社会发展水平相适应。

四是提升物业服务行业人员素质。《通知》在职业技能、员工激励、住宿条件、先进典型等方面作出了规定。通过推动物业服务人员职业技能等级认定,开展技能培训和技能大赛等措施,推动从业人员整体素质和技能水平的提升。

引导物业服务企业健全薪酬制度,开展员工激励,提高从业人员待遇,增强行业对高级人才和专业技术人才的吸引力。《通知》提出要在保障安全、业主共同决策同意前提下,物业企业可利用住宅小区内的闲置房屋用于员工住宿,解决好员工突出问题。加大对物业企业从业人员的住房保障力度,对于符合条件的员工优先纳入地方的住房保障办法。加大对从业人员先进典型的宣传力度,增强物业企业从业人员荣誉感和归属感。

(五)推动发展生活服务业

十四五规划提出要加快发展现代服务业,推动生活性服务业向高品质和多样化升级,加快发展健康养老、文化、旅游、体育、家政、物业等服务业。经济社会的快速发展,迫切要求物业服务业要转型升级。

一是要加强智慧物业管理服务能力的建设。六部委联合印发了《关于推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务的意见》。明确提出要加强智慧物业服务管理能力建设,通过政府主导、企业参与的方式,运用互联网、云计算、大数据、区块链、人工智能等技术,提升物业智慧管理服务水平。具体要采集房屋设施设备、物业服务企业数据信息;要共享城市管理的数据;要惠及消费、家政、养老等生活服务业,同时确保数据不泄露不滥用,依法依规与相关部门实现共享应用。

二是提升设施设备智能化管理水平。鼓励物业服务企业以智慧物业管理服务平台为支撑,以住宅物业运行安全为核心,通过在电梯、消防、给排水等重要设施设备布设传感器,实现数据实时采集,建立事件处置权责清单,明确处置的业务流程和规范,实现智慧派单,智慧监督。

三是要促进线上线下服务融合发展。鼓励有条件的企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸,探索“物业服务+生活服务”的模式,满足居民多样化多层次居住生活需求。引导企业通过智慧物业管理服务平台提供定制化产品和个性化的服务,实现服务上门。

(六)规范住宅专项维修资金的使用和管理。

维修资金对小区公共设施运转、消除房屋共有部分安全隐患提供了资金保障。同时也存在着维修资金制度不够完善、使用效率不高、使用难等问题。《通知》就维修资金归集使用监管提出:

第一是要提高维修资金的使用效率。进行放管服改革,优化维修资金使用流程。申请简化材料、缩短时限,建立紧急事项的清单。探索维修资金购买电梯安全责任保险,有些城市在进行这方面试点。

第二是要健全维修资金管理制度。提高维修资金机构的专业化、规范化管理水平。包括选择专户管理银行,采取公开招标,控制专户银行管理的数量,探索委托专业机构运营维修资金,从维修资金保值增值的方面来考虑提高资金的收益水平。加强信息系统建设,方便业主实时查询,每年披露资金管理和使用情况,接受社会的监督,加强对违规资金的监督检查,严格查处侵占挪用资金等违法违规行为。

第三是要加大维修资金归集力度。推动新建商品房在办理网签备案时,由建设单位代为足额缴纳维修资金。加大对建设单位物业服务企业代收维修资金的清缴力度。业主共有部分的经营收益应当主要用于补充营运资金。

(七)强化物业服务监督管理

第一要建立服务信息公开公示制度。这是民法典中的新规定。要求物业服务企业应当在街道指导监督下,在服务区域显著位置设立物业服务信息监督公示,及时更新基本情况、联系方式以及投诉电话、物业服务内容和标准,收费项目和标准,电梯和消防等设施设备维保单位和联系方式,社会车库使用情况,公用水电分摊计划、物业费和共有部分经营收入收支情况、电梯维保情况等。业主对此有知情权。同时物业管理乱收费问题要作为下一步重点监管的内容。要求物业服务企业不得收取公示收费项目以外任何费用。

第二是要建立物业服务企业信用管理制度。物业服务企业资质取消,行政部门反映没有抓手,企业反映成立没有门槛。下一步怎么做?市场经济条件下,遵守法律、履行合同、信守承诺等可以记录在企业和市场主体信用卡。信用记录可以贯穿于物业服务的全过程,建立信用制度有利于行业健康发展。在放管服改革要求加快推进社会诚信体系建设大背景下,各地在信用管理制度建设、信用信息采集、信用评价方法等方面都进行了富有特色的探索,也取得了一定成效。信用建设涉及主体比较多,现阶段要凝聚各方共识,做好顶层设计。既要确保各方主体权益,又要加强监管。

下一步改革和发展方向:要建立物业服务信用评价制度,制定信用评价标准,建设信用信息平台。根据合同履行、投诉处理、日常检查和街道乡镇情况,采集相关信息,实施信用综合评价,依法依规公开记录和评价结果。

第三是优化市场竞争环境。加强企业分级备案信息共享,探索物业企业合同项目负责人备案制度,完善招投标制度,加强招投标监管,引导业委会通过招标方式选聘企业。住建部门在征求街道意见基础上,建立物业企业合规名单制度,推动形成优胜劣汰的市场环境,对有严重违法违规情节的物业企业和直接责任人,依法清除出市场。

(八)完善物业管理的法律

我们已经初步建立了以民法典为主,服务业管理条例为核心,若干规章和规范性文件为支撑的管理制度体系。现在是要贯彻落实民法典,推动物业管理和制度改革。部里正在研究修订物业管理条例及配套文件,同时指导各地制订体现地方特点、行之有效物业管理法规政策。

第三部分:关于文件的贯彻落实

坚持以人民为中心发展理念,把加强改进住宅物业管理作为保障和改善民生、创新基层社会治理的重要任务落到实处。

(一)认识物业管理的时代意义。

物业管理是创造新就业的朝阳产业,中央提出做好六稳工作、落实六保任务。六保任务第一位就是保就业。作为劳动密集型的物业行业吸纳了大量就业人员,对于缓解产业结构调整时的就业矛盾作出重要贡献。今年上半年,受新冠疫情影响,就业形势严峻,物业行业就业人数和其他行业相比不降反增,从长期来看,物业行业就业增长潜力很大。

物业行业在抗击疫情的作用得到了社会的普遍的认可。物业行业全体在岗人员全力保障居民居家正常生活,使得实现了物业服务不中断,居家居民在家里保障,对物业企业开展疫情防控,得到了中央领导的肯定和社会的认可。

(二)物业管理存在的问题和困难

国家信访局组织了各地进行物业尤其是住宅物业实施情况的调研和物业管理的投诉情况调研。主要有三方面:

一是住宅小区配套设施不完善的问题,主要表现在停车位不足,小区的垃圾清运、商业服务设施缺失。

二是小区管理问题。反映主要是公用部位占用、擅自改变房屋用途,损害房屋结构等。

三是物业服务质量方面问题,主要集中在保洁、维修、保安服务、物业费收取、绿化养护专项维修资金的管理等方面。

从民法典角度来看呢,物业管理是以专有部分所有权为核心,以公有部分的共有权为纽带而形成的建筑物、设施设备管理体系。物业管理的四十年发展,包括物业管理改革,都是以社会化、专业化、市场化来体现的。

现在,通过疫情防控和近年来发展,物业管理还具有一定准公共品属性。这是物业管理行业区别于其他行业一些方面。物业管理承担了小区公共部分公共设施的维护和管理责任,事关民生服务于小区的居民,具有一对多的特点,所以使得物业管理具有了一定的准公益性。但是物业管理又不等同于政府提供公共服务,在实践中要很好的把握这一点。

要把握住物业管理的内涵,就是要尊重和维护业主的财产权利。要建立业主民主协商自我管理平衡机制。要和其他有关法律法规来共同规范物业管理活动。妥善处理政府和市场的关系。

(三)全面理解文件的精神和要求。

要融入物业管理行业属性,共建共治共享的协商机制,协商的前提要明确权责利,在这个基础上完善体制、机制和法制。

从物的管理拓展兼顾到对人的服务。区域上拓展物业管理的覆盖率:我们还有超过三分之一多小区没有实行物业管理,下一步要提高物业管理覆盖率。从业务上拓展家政、养老等服务。从公共服务上,这次疫情防控很多任务受政府、街道、居委会委托的,物业已经承担了一些公共服务。项目范围上从小区拓展到乡镇、区域、城市。改进运营模式,提升人员素质,提升管理水平,最后达到提升服务质量目的。运用新技术、新手段促进物业管理转型升级。

对于物业管理市场,鼓励支持物业企业做大做强,同时要规范行为约束。加强标准化建设,优化行业环境。业务公开、规范:业委会、业主大会的议题,决策、意见要进行公开,接受业主的监督;物业服务企业的行为也要进行公开和监督。

(四)共同努力贯彻执行好文件。

一、落实主体责任,依法规范行为。要充分落实企业质量主体责任,健全物业服务质量体系,打造优秀项目。主动公开服务项目和标准,按要求公开内容,坚决清理、取消各种形式不合理收费。

二、发挥行业自律作用优化市场环境。中国物业管理协会在发挥政府和企业纽带上发挥了重要作用。尤其是近年来组织会员企业和地方物企开展“社区的力量”消费扶贫攻坚战专项行动,被中共中央国务院授予了全国脱贫攻坚先进集体荣誉称号。

在贯彻落实文件方面,协会要研究制定行业标准,建立行业自律公约,引导积极向上的舆论宣传,建立良好的行业生态环境。推动人员职业技能认定,开展技能培训和竞赛,提高从业人员的整体素质,培养高质量行业人才。鼓励企业依法竞争,有序竞争,支持企业做大做强。坚决反对不正当竞争行为,引导企业树立依法经营意识,严格遵守质量相符原则,努力构建以信用为核心的行业秩序。

三、提高行业素质,促进高质量发展。推动物业服务规模化、品牌化、标准化,扎实做好物业服务管理基础工作,提高整体服务水平。

四、探索新发展模式引领行业发展。探索“物业服务+生活服务”模式,在具备条件情况下通过物业平台对接各类商业服务、养老、家政等领域,提供定制化产品和个性化服务,激发消费促进社区经济良性循环。发展智慧物业,建设智慧物业管理服务平台。统一管理在管项目周边老旧小区。向养老、家政等生活服务领域延伸。加强线上线下的服务融合,研究开展物业服务企业发展居家社区线下线上服务试点。

最后,周司长总结,物业管理还处于发展的过程中,希望大家共同努力,继续加强和改进物业管理工作,推动物业服务高质量发展,为实现人民群众生活更美好的目标不懈努力!

☆本文来源于“中物研协”,经整理后发布;声明:本文观点不代表物业大数据立场,转载请联系文章原作者。如文章内容或图片涉及版权,敬请联系本站进行删除。KANWUYE.COM 物业大数据为您解读最新、最全面的物业管理资本市场。

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