物业行业整合的模式探索与挑战

物业管理行业的整合将继续加速,进一步推动竞争格局变化,加快行业集中度的提升,头部企业与腰部企业的差距会越来越大,各自面临的挑战也不相同。

物业行业整合的模式探索与挑战
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01 行业整合呈现新特点

2021年初,天气尚未转暖,物业管理行业的整合却异常火热,从1月底合景悠活收购雪松智联开始,到3月碧桂园与蓝光嘉宝开展合作,不到两个月的时间就发生了四起大规模的行业股权合作案,其中开展股权合作企业的规模、市场影响力均远超之前。

这四起股权合作案的具体情况如下:

1月18号,合景悠活以13.16亿元收购雪松智联80%股权;

1月29日,恒大物业斥资15亿元全资收购浙江亚太酒店物业服务有限公司;

3月4日,龙湖物业以12.73亿元收购亿达服务100%股权;

3月11日,碧桂园服务以49.64亿元的代价受让蓝光嘉宝65.04%股权。

这四起物业服务企业股权合作案也意味着行业整合进入了新的阶段,并呈现以下几个特点:

一是金额大,刷新行业纪录。每项均超过10亿元,最高达近50亿元,可谓刷新行业纪录;

二是标的企业规模大、实力强。亿达服务在管面积近2000万平方米,收入5亿元左右,已经超出不少上市物业服务公司,而且在产业园办公领域规模较大、有较强的影响力,其他三家被收购的企业收入则超过10亿元,蓝光嘉宝的营收更是近30亿元。

三是资产质量和盈利能力仍是收购溢价的关键因素。如果被收购企业在细分领域有专业优势,则估值溢价更明显。尤其是亿达服务虽然只有雪松和亚太1/4的面积,但单方收入、净利率更高,交易市盈率也比其它公司更高。

四是首次出现头部上市公司被市场化收购(招商积余收购中航有央企整合背景),其中收购方碧桂园服务2019年排名第2,而蓝光嘉宝位于第18位。

02 行业整合加速的原因分析

那么,是什么推动了物业服务企业的加速整合,初步来看有以下几个原因:

一是地产行业竞争加剧推动了物业子公司的并购整合。自2019年以来,房地产行业加速对行业风险进行调控,其中三条红线、金融穿透式管理,使各家地产企业使出浑身解数降低债务杠杆,加大销售回款、下属物业服务企业上市等方式都是较好的办法;但对于部分2020年受疫情影响业绩不佳的房地产企业而言,又面临集中供地需准备充足的购地资金等压力,出售下属物业服务企业获取现金流,成为最直接有效的方式。

二是资本市场的冷静、物业服务企业市值分化也加速了行业整合。自2020年以来,物业服务企业上市后的市场表现分化格外明显,除了规模领先、模式独特、增速明显的部分企业外,大部分中小型物业服务企业上市后增长乏力、创新不足等因素导致市盈率下滑,甚至出现市盈率跌破10以下的情况;另外由于头部企业上市优势明显,也使得资本对中小物业服务企业的上市更加冷静,部分企业发行时认购率不足,上市后部分破发,财富效应自然大打折扣,费力上市不如直接出售。

三是上市门槛进一步提高,将推动中小型物业服务企业被动整合。从2021年7月开始,港交所开始提高企业上市资格门槛,股东应占盈利的最低要求将会调高,业绩纪录期最近一个财政年度由2000万港元增至5000万港元,前两个财政年度则由3000万港元增至7500万港元。而从原先的今年上半年提表的物业服务企业的情况来看,收入在5亿元以下的物业服务企业偏多,如果2021上半年无法上市,只能出售或通过整合收购扩大规模后再尝试提表。

虽然物业管理行业收购整合已进入高潮,但资本市场对并购后的看法不再简单追捧,如果被收购企业质量不高、或对未来收购整合预期不佳,有时不但不能提高公司总体市值,反而会影响资本市场的认可。比如雅生活收购中民投、奥园健康收购乐生活等,资本市场并未给予足够正面的反馈。

03 行业整合的三种类型

我们从国际物业服务企业发展经验来看,物业并购整合并不鲜见,其中主要分为以下几种收购:一是横向收购跨区域规模增长;二是业态升级并购进入新领域;三是纵向收购拓展增值新业务。纵观近几年国内的物业服务企业收购整合也无外乎此,而且我一直认为收购整合能力已经成为物业服务公司的核心竞争力之一。

从横向并购跨区域发展来讲,在2020年之前行业的大部分并购集中于此。像规模比较大的彩生活收购万象美、雅生活收购中民投,近期碧桂园与蓝光嘉宝合作等;大部分物业服务企业在上市前后也都会布局类似的并购来扩大公司在管面积和营收规模。

业态升级并购基本上从2019年开始比较活跃。由于物业服务公司业务大部分以住宅为主,而以商写为代表的公建物业费较高,物业服务企业开始收购商办类物业,像永升服务2019年9月收购青岛雅园物业,主要看中了雅园在商办领域的积累;龙湖收购亿达服务,也是看好其在产业园区运营服务的规模和经验;2020年,碧桂园服务收购满国康洁等两家城环卫企业,将业务延伸到了城市服务领域,是看好城市服务在不断的市场化转型过程中的增长空间,可以较快提高营收规模,同时也可以与物业服务业务在区域中进行协同。

而第三种收购主要是进入新业务领域,头部企业探索的比较多,中小型物业服务企业涉及少一些。以碧桂园为例,从2018年收购橙家科技进入家装领域以后,碧桂园的收购主要集中新业务领域,分别通过收购布局了保险经纪(文津国际)、电梯传媒(城市纵横)、食品礼品(凤禧食品)、电梯维保(溧阳中立)、房产经纪(合富辉煌)等相应多个领域,这些企业将为其增值服务业务的扩张带来新的发展动力。

再如融创在社区智能化、社区医疗、老旧物业改造等方面也做了有益的探索尝试,与碧桂园控股收购不同,融创往往采用战略投资的方式,分别投资了社区智能化企业锋物科技(2020年9月)、社区医疗连锁企业强森医疗(2020年11月),以及及专注城市老旧社区改造的新型物业服务公司愿景明德(2021年2月)。

比如强森医疗所打造的“15分钟便诊生活圈”的模式和“互联网医院”牌照,可以提供“最后一公里”的线上线下优质医疗服务配套,与融创高品质物业社区形成互补,有可能大幅提升融创服务在增值服务领域的竞争力。

从这个角度来看,头部企业在新业务领域的布局已经超出常规横向并购的模式,无疑让未来新增长空间更有想象力,也更具备竞争性。

04 整合之后的新挑战

未来,物业管理行业的整合将继续加速,进一步推动竞争格局变化,加快行业集中度的提升,头部企业与腰部企业的差距会越来越大,各自面临的挑战也不相同。

从头部企业来看,2019年TOP10企业收入规模已超过50亿元,预计三年内将快速拉升至100亿元以上,快速拉大与腰部企业的差距,但头部企业未来仍然面临三大挑战:

一是在规模增长的同时如何完善区域聚焦布局。当前,头部企业规模大而不强,区域领先不足,对增值服务支持力度不够,2019年碧桂园在管面积超过1000万平方米的省份只有5个,除了广东密度较大外,其他如湖南、湖北、江苏、浙江几个省份都很分散,从城市集中度上远低于绿城和金科。而绿城仅在杭州就有超过4500万平方米的管理面积,区域聚焦度高,牢牢占据杭州区域第一的位置,创新业务开展的基础要好的多。

二是如何通过自营和收购开展有增长、有竞争力的创新业务。虽然头部物业服务企业在创新业务方面投入巨大,但大部分新业务开展都处于起步阶段。交流时经常听到某物业服务企业说新业务模式已经走通了,通常仅意味着初步达成盈利,但跟市场化的优势企业相比还有着巨大差距;比如碧桂园收购的城市纵横传媒,在2020年—2022年收入预计为3亿元-5亿元之间,与头部的分众传媒150亿元左右营收、千亿元左右的市值相比差距甚远,即使借助碧桂园在三四线社区的规模优势和消费下沉的市场机会,要实现越阶挑战时日尚远。

三是如何解决物业收并购后的组织整合提效问题。伴随着头部物业服务企业的规模增长,已经成为层级多、区域多、业务多的“许三多”式综合性跨区域多元服务集团,而且存在区域布局不平衡、内部业务管理复杂(直管+收购、住宅+多元业态、物业+多元业务三类业务)、组织整合难度大(如何共享职能支持、做好一线赋能)等现状,更不用说还要解决好服务提升、文化融合等问题。

而对于腰部企业而言,收入规模主要集中在10—30亿元之间,大约集中了几十家企业,既要面临增长,又面临服务提升,还要作好业务创新,因此挑战更大,在未来发展中要着重关注以下几点:一是区域聚焦:需要在发展中做出取舍,做专做精,在区域聚焦中做透做深,发展几个深耕的根据地城市,做到城市领先;二是业务突破:结合自身资源形成业态特色或在增值创新业务方面形成突破;三是开展合作:通过合作及交叉持股,形成跨区域协作发展,互通社区资源,利用合作方和自己的优势增值业务进行协同互动,进而形成股权收购或整合,提升行业地位。

地产行业前10强企业中,只剩下龙湖和万科两家的物业板块尚未上市。对于收入低于5亿以下的中小型物业服务企业而言,尤其是第三方物业服务企业,留下的上市机会已经不多了。他们完全可以通过整合的方式扩大规模,尽快抓住机会登陆资本市场,为后续发展积蓄资金和实力。

从物业服务企业价值提升的角度来看,我认为短期看规模和增长,中期看业态和区域聚焦,远期看社区增值创新业务。未来,行业的整合并购方兴未艾,创新业务探索也道阻且长,物业服务企业的并购整合模式也会更创新,走得更稳。

文:郝炬  /  来源于《中国物业管理》2021年第3期

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