河北省住宅物业服务监管办法5月起实施

为加强和规范城镇住宅小区物业服务,理顺物业管理体制机制,提升我省物业服务行业精细化管理水平,切实改善人居环境,维护社会和谐稳定,今年4月省住房和城乡建设厅印发了《河北省城镇住宅小区物业服务监管办法》

河北省住建厅房地产市场监管处处长徐华忠介绍,住宅小区不仅是居民居住生活的基本单元,也是基层社会治理的基本单元。随着经济社会的发展,由物业服务引发的社会管理问题日益凸显。为加强和规范城镇住宅小区物业服务,理顺物业管理体制机制,提升我省物业服务行业精细化管理水平,切实改善人居环境,维护社会和谐稳定,今年4月省住房和城乡建设厅印发了《河北省城镇住宅小区物业服务监管办法》(以下简称《办法》),同时制定了《前期物业服务合同示范文本》《物业服务合同示范文本》作为《办法》的附件一并下发。

目前市场上的物业服务企业参差不齐由此引发的投诉、信访日益增多

徐华忠介绍,2017年,国家“放管服”改革取消了物业服务企业资质审核,物业服务行业准入门槛降低,目前市场上的物业服务企业参差不齐,服务质量难以保证,物业服务企业不守信、不守约行为呈现递增趋势,由此引发的投诉、信访日益增多。同时,物业服务领域内现行的法律法规条款相对散乱,还没有形成较为完备的制度体系,行业监管部门缺乏对物业服务企业日常经营行为行之有效的监管依据;作为合同主体双方的业主和物业服务企业,还没有真正形成依法依规处理问题、解决分歧的意识。为建立和完善物业服务领域内的监管制度措施,进一步强化以合同为基础的监管,促进物业服务市场平稳健康发展,省住房城乡建设厅根据现行法规制度,制定了《办法》。

明确了街道办事处(乡、镇人民政府)对属地物业服务企业的监管职责

《办法》将合同主体双方签订的合同,以及物业、治安、环保、消防、税收、价格管理等方面的政策规定,作为物业服务监管工作的主要依据,明确了依法监管的原则,引导业主依据合同条款对物业服务企业日常行为进行监督并依法追究其违约责任。

在行政监管方面,为进一步理顺物业管理体制机制,推进物业服务监管与基层治理深度融合,推动监管力量下沉,依据国家及省、市下发的有关文件要求,《办法》明确了街道办事处(乡、镇人民政府)对属地物业服务企业的监管职责,压实工作责任,确保物业服务监管职责在基层得到落实。

《办法》共分六章,合计二十三条:

第一章,总则。明确了《办法》制定的依据、适用范围及各个部门监督管理或行政处罚职责。指出监管依据主要有两类:一是合同主体双方签订的合同条款;二是物业服务领域中,涉及到的物业、治安、环保、消防、税收、价格管理等方面的相关法律法规和政策规定。

第二章,物业服务合同管理。明确了《前期物业服务合同》《物业服务合同》签订的双方主体和流程。对老旧小区综合改造后如何选聘物业服务企业,提出了指导性意见。对《前期物业管理招标投标管理暂行办法》中的备案要求作了进一步强调。

第三章,承接查验管理。明确了物业服务企业承接物业服务项目前,必须履行承接查验职责,界定开发建设单位和物业服务企业双方责任,减少后续物业维修中产生的矛盾纠纷,降低信访数量,维护业主合法权益。

第四章,监管措施。明确了市、县房地产行政主管部门、综合执法部门、街道办事处(乡、镇人民政府)根据职责分工可采取不同的监管措施。同时,明确了省内各级行业管理协会应立足行业发展,采取自律措施。

第五章,违规违约行为处理。明确了物业服务企业违反合同约定的,应依法承担违约责任。市、县房地产行政主管部门、综合执法部门、街道办事处(乡、镇人民政府)应根据职责分工,对物业服务企业违规行为进行处理、行政处罚,强调了对物业服务企业信用惩戒的运用。

第六章,附则。明确依托社区居委会自治管理的小区可参照本办法执行,具体由属地街道办事处(乡、镇人民政府)组织实施。同时,明确了《办法》自今年5月1日起施行。
强调依法监管

为在物业服务行业监管中深入贯彻《民法典》,《办法》特别突出了依法监管的工作思路。一方面,按照依照合同实施监管的原则,将合同约定内容作为监管依据,并单列一章专门规定对物业服务合同的管理,督促物业服务企业严格履行合同约定,维护业主合法权益。另一方面,制定了《前期物业服务合同示范文本》和《物业服务合同示范文本》,作为《办法》附件一并下发,规范合同内容的同时,指导不同类型小区做好合同签订工作。
加强招投标的管理

依据《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》要求,为完善物业招投标制度,加强对招投标活动各个流程和环节的监管,《办法》取消了邀请招标方式,扩大了前期物业公开招投标方式应用范围,强化了对新建住宅小区选聘物业服务企业的监管。

做好承接查验管理

《办法》特别针对近年来开发建设单位与物业服务企业在新建小区项目移交过程中,因承接查验工作不规范造成开发遗留工作解决不彻底、后续引发业主与物业服务企业矛盾纠纷多等问题,单列“承接查验管理”一章,以指导规范各地房地产行政主管部门、街道办事处和开发建设单位和物业服务企业,根据住房和城乡建设部《物业承接查验办法》开展相关工作,从源头上化解矛盾纠纷,降低信访数量。

压实街道办事处监管职责

根据省委办公厅、省政府办公厅《关于理顺物业管理体制机制加强新时代城市社区治理的指导意见》和今年即将实施的《河北省乡镇和街道综合执法条例》,以及我省、各市已经出台的关于物业管理的法规、规章、文件等,街道办事处(乡、镇人民政府)承担物业服务监管职能。《办法》重申了街道办事处(乡、镇人民政府)对物业服务企业的监管责任,确保物业服务监管职责在基层得到落地落实。

住建部门对物业服务企业,行政监管和信用监管力度

省住房和城乡建设厅将按照《办法》相关规定,督促各级住建部门依法加大对物业服务企业的行政监管和信用监管力度。压实街道办事处对物业服务企业的属地监管职责,督促街道办事处严格落实物业服务领域内各项监管政策规定。同时,指导开发建设单位、业主和物业服务企业结合物业项目实际,参照合同的示范文本条款,做好合同的签订和履约工作,促进我省物业服务行业在法治框架内健康有序发展,增强人民群众的获得感、幸福感和安全感。

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