住宅物业市场拓展(一)

本文详细从住宅物业市场拓展实施角度解析物业项目拓展的相关类型、拓展策略、拓展关注重点及方案测算。

众所周知,拓展规模是物业企业现阶段发展的核心战略,拓展外部市场项目也成为大多数物业服务企业的重点工作,目前物业行业市场化项目大致可分为以下7类项目,包括住宅物业、商业物业、学校物业、产业园物业、城市综合体物业、图书馆物业、机场物业。

其中住宅物业是大多数物业服务企业的基础业务,依托开发商发展形成的住宅为主的物业服务模式也正在面临转变,相对商业及办公类项目,住宅物业的利润率较低但稳定性较高,业主更换物业服务企业的成本较高,增值服务的空间较大。因此住宅物业也成为许多物业服务器的根基,依托在住宅领域多年的管理经验拓展更多外部住宅项目。

一、项目分类

住宅物业项目可依照甲方性质分类三类:开发商项目、业委会项目及单一甲方项目。

开发商项目:指由地产开发商在业主入伙前选聘的物业服务企业,签订前期物业服务合同,合同周期一般为签订之日起至业主大会选聘新的物业服务企业并签订物业服务合同时止。

业委会项目:指业主委员会代表全体业主选聘的物业企业并签订物业服务合同,合同周期一般为固定期限1-5年。

单一甲方项目:指由国资委或地方政府或企业批复资金用于集体宿舍类住宅项目的物业服务,签订合同周期一般为1-3年。

二、项目获取方式

基于获取项目这一目的来说最重要的是渠道、渠道、渠道!

开发商项目:此类项目分为两种,第一种大型地产开发商,此类开发商均有自己的物业品牌且实力雄厚,外拓获取此类项目的成功率无限接近于零,可战略性放弃;第二种是地方性小开发商,此类开发商有自己的小作坊式物业或没有自己的物业,是开发商住宅项目的拓展重点。

业委会项目:此类项目的特点是具有周期性,一般签订1-3年合同,合同到期后需进行招投标签订新的物业服务合同;因此获取此类项目的重点是发展业委会渠道,了解项目情况及招标周期,项目的现状及需求。

单一甲方项目:此类项目的特点是需通过公共资源交易平台选聘物业服务企业,且前一服务企业中标概率较大,获取此类项目需了解上一次招标的情况及中标价格。

三、项目招标

住宅类项目招标文件有较强的地域性差异,其中业委会项目更甚,依据招标代理公司和地区的不同有各自固定的格式和要求;看懂招标文件是获取项目的基础。

住宅类项目招标文件一般分为以下几个板块:

住宅物业市场拓展(一)

开发商项目:此类项目招投标趋于形式

业委会项目:业委会项目招标文件重点在于企业是否有类似业委会项目的服务经验,对于目标项目的现状、改造目标、垫资情况重点说明

单一甲方项目:此类项目需严格执行甲方需求提供对应服务方案,对于项目的增值服务提出重点措施

住宅项目的测算及方案书写策略、管理重点等将于下一篇章进行详细讲解。

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