住宅物业市场拓展(二)

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本文为住宅物业市场拓展(一)的续篇,文章着重从物业拓展工作的实操角度解析住宅项目的定价、测算及项目管理方案书写重点。

一、项目定价

开发商项目:开发商项目面临项目定价,普通住宅前期物业其定价方法可依据成本法倒推同时结合当地政府指导价,政府指导价可在当地物价局官网查询;别墅等高端住宅项目可参考市场调节价,但需与物价局沟通备案。

业委会项目:业委会项目一般延续开发商前期物业项目定价执行,项目价格变更需召开业主大会经全体业主表决同意后执行,因此价格变更需结合项目实际支出情况出具准确的成本数据,目前众多业委会项目变更物业费单价会采用第三方评估法。

单一甲方类项目:此类项目更多是招标方具有项目定价权。

二、项目测算

除上一节所提到的单一甲方类住宅项目外,开发商及业委会住宅项目主要面临收缴率问题,进行项目测算时需充分考虑项目收缴率问题以保证测算结果接近实际运营结论。

物业费构成,项目测算需包含以下各项费用:

1.相关管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等,占比约60%

包含:基本工资,按规定提取的福利费、加班费、年终奖等。

2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用,占比约25%

包含:公共建筑内的各种土建零修费、公共照明费、设施维修保养费及公区能耗费等。

3.物业区域绿化养护费用

包含:绿化工具费、绿化用水费、农药化肥费、劳保工具费、杂草清运费、景观再造费等。

4.物业区域环境清洁卫生费用

包含:清洁工具费、劳保用品费、垃圾外运费、卫生防疫杀毒费、化粪池清淘费、清洁环卫所需的其他费用等。

5.物业区域公共秩序维护费用

包含:保安器材装备费等。

6.办公费用

包含:办公用房租金、交通费、通讯费、低值易耗办公用品费、广告宣传社区文化费、其他杂项等。

7.物业管理企业固定资产折旧费

包含:交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备、其他设备等,固定资产平均折旧年限通常为3-5年。

8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用

包含:物业区域内的各项保险费用。

9.利润

10.法定税费

开发商项目:此类项目测算建议考虑未来五年收支情况,第一年可按照收缴率100%进行测算,后续年份依据属地同类项目实际情况预估收缴率。

业委会项目:此类项目测算需结合项目目前实际支出,同时设备设施类支出略高于开发商项目,需考虑业委会办公费等费用,项目收缴率建议按照现在实际收缴率测算运营底线。

单一甲方项目:此类项目建议在达到甲方要求的前提下尽量以收定支。

三、项目管理方案书写重点

实际拓展工作中如可争取到项目管理服务方案汇报机会将会大幅度提升项目拓展成功率,针对各类项目的方案书写均依照一个大原则,即明确甲方需求,依照甲方实际需求进行项目管理方案规划,此处仅作出方案书写建议,供同行参考。

开发商项目:此类项目甲方重点关注管理品质,服务差异化及增值服务。

业委会项目:此类项目需结合项目现场情况及业主需求,重点说明进场后服务提升项目。

物业行业市场拓展讲究水到渠成,拓展人员客观真实的反馈项目情况,企业制定符合发展目标的项目筛选标准是市场拓展的基石。

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