荷兰的物业管理

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注重质量的荷兰物业管理

如果你从荷兰转一圈回来,就建筑而言,你就会发现荷兰的国情与我们不一样,其建筑设计、格局、年代、实用程度等也不一样。你就会从心底给自己定下一条底线,先进国家的确有许多东西值得我们去学习、去借鉴,但学什么、借鉴什么,总得抓住一个实质东西,值得你去学习、去借鉴。当然知道我们学习的还有荷兰的物业管理。

荷兰人注重生活质量,对住房的要求很高。荷兰每个社区都有一个或几个物业管理机构。荷兰的法律明确规定,物业管理单位必须全方位投入居住区开发建设工作的每一次的议程讨论,出席人员都必须签到,如有缺席,在某一环节的工程质量上出了问题,国家必须区分情况追究法律责任。物业管理的提前介入,有利于督促开发商一项项落实配套设施,确保工程按期投入使用。有些缺陷在施工中还可以弥补,倘若等到工程完工后,木已成舟,则难以弥补。有了物管员的参与,可以起到监督和检查作用,可以严把工程质量关。

从严要求的荷兰物业从业人员

在荷兰,一般小区都有一个物业管理小组,通常由3—5人组成,配备物业管理员、门卫和工程技术人员等,还有一个业主委员会。居民从小区的业主中选出有文化、懂管理、办事公道的业主担任业主委员会成员,业主委员会产生后,如涉及到一些费用的分摊,则可以由物业管理小组组织业主委员会成员召开会议讨论通过。

荷兰从上世纪70年代起,就开始了大规模全国性的围海造田工程。由于土地来之不易,荷兰政府惜土如金。国家在有限的土地上,科学、合理地利用着每一寸土地。为了改善国民的居住条件,荷兰政府有计划地进行了城市的开发工作。他们将一部分土地出卖给开发商,建造高楼大厦,开发商再根据地区和楼房的实际造价,将产权一次性出卖给私人居住。

荷兰人注重生活质量,对住房的要求很高。荷兰的市政厅在这些方面,尤其是在物业管理方面,所花费的精力更多。

荷兰每个城乡的社区,都有一个或几个物业管理机构。以前一般社区的物业管理单位都是在房屋建成后,才从开发商手中接任管理工作,留下了不少后患。有鉴于此,荷兰的法律明确规定,物业管理单位必须全方位投入居住区的开发建设工作。现在,荷兰在招聘设计人员和物业管理人员肘,要求相当高。他们必须符合五条标准一是要求本科毕业,并接受过良好的专业教育,二是要求在职锻炼两年以上,并具有丰富的实践经验,三是具备经济头脑,懂得成本核算、分析;四是体察民心,懂得市场行情和群众所需,五是精通业内各种业务,且具规划设计和物业管理方面的一般知识,富有创新精神。

对以上个人专业指标,国家在全国各地委派若干专门机构,每年统考一次,然后再根据考核情况(理论与实际),择选录用。国家还实行百分考评制,96分以上者,为一类设计人员和一类物业管理员;91~95分者,为二类设计人员和二类物业管理员;80~90分者,为三类设计人员和三类物业管理员,不满80分者,当年不得录用,待次年经再次考核,按分择选录用。当然,他们的待遇,也是根据类别划分等级的。如,物业管理员每月的等级工资为,一级800荷兰盾(约合人民币1840元)、二级700盾(约合人民币1610元)、三级600盾(约合人民币1380元)。

荷兰物业管理备受政府重视

荷兰政府对城市建设的重视,还表现在奖惩分明上。他们规定,小区在开发建设时,工程技术人员和物业管理员必须全过程参与,倘若工程技术人员和物业管理员有一次没有参加,那他必须补上所缺议程内容,因为每一次的议程讨论,出席人员都必须签到,如有缺席,在某一环节的工程质量上出了问题,国家必须区分情况追究法律责任,会根据工程质量和配套等的损失和返工情况,给予罚款、拘劳役或判刑等。

荷兰南部的一个小区,曾有一幢大楼的管理员在设计规划时,没有去参加讨论,工程完工后,出现小区的垃圾箱位置和大小设计不合理,以致在60%的居民入住后,发生垃圾乱倒、蚊蝇乱飞现象,严重影响了区内的环境卫生,市政厅下令对责任人罚款了5000荷兰盾。

还有一个负责小区设计的工程技术人员,由于缺乏竣工后的物业管理常识,在设计高层楼窗户时,均用了防盗护栏。这给日后大楼一旦发生火灾消防人员无法实施窗口营救带来了隐患,因此也受到了处罚。

另有一名女物业管理员,在大楼技术设计和讨论的那几天,正赶上她产儿住院。她根据以往小区物业管理的实际经验和设计人员往往容易忽略的一些细节或超前的东西,一一考虑成熟并记录了下来,在住院前,她交给了设计人员,后来起到了很大作用。因此,她受到了2万盾的嘉奖,她的级别和待遇也由先前的二级提升到了一级。

市政厅会安排小分队不定期深入到管辖小区检查物业管理工作。当检查人员要求查阅小区的各种资料时,物管员从档案橱柜中,马上捧出一堆资料,如房屋建筑结构、综合布线、设备安装调试及装修情况,看得出,他对图纸相当熟悉,有些在设计后讨论改动的部分,也一一做了认真记录。这位物管员介绍说,物业管理的提前介入,有利于督促开发商一项项落实配套设施,确保工程按期投入使用。有些缺陷在施工中还可以弥补,倘若等到工程完工后,木以成舟,则难以弥补。有了物管员的参与,可以起到监督和检查作用,可以严把工程质量关。

荷兰物业小区的业主委员会

有一天,我们路过一居民小区,看见一群居民围在一起议论着什么。后得知他们在看新选出的业主委员会成员名单和垃圾处理、照明等分摊费用表。在荷兰,一般小区都有一个物业管理小组,通常由3~5人组成,配备物业管理员、门卫和工程技术人员等,还有一个业主委员会。居民从小区的业主中选出有文化、懂管理、办事公道的业主担任业主委员会成员,业主委员会成员有多有少,多者11人,少者5人。这跟物业管理小组的成员配备相似,主要根据小区的居民人口数和小区规模的大小而定。业主在入住超过半数时,物业管理企业就需积极组织召开第一次业主大会。在会上,业主会一一介绍自己及家庭的一般基本情况,包括姓名、年龄、文化程度、工作单位、籍贯及原居住地等。在此基础上,经业主们充分酝酿,然后提出业主委员会候选人,再民主选举产生业主委员会。业主委员会产生后,如涉及到一些费用的分摊,则可以由物业管理小组组织业主委员会成员召开会议讨论通过。

一位业主委员会委员向我们介绍,在业主入住时,他们会协助物业管理小组做一些工作,包括宣传小区的管理办法、发放用户手册、加强装修管理、配合后期搬迁的住户等。小区的日常工作,主要还是由物业管理人员去做,包括日常的综合服务和管理,外部关系的协调,如与税务、工商、公安、街道等等的联系和配合。业主委员会配合物管人员的工作,一是管理经济,负责维修房屋、楼道、小区的环境管理、垃圾处理、照明、暖气及各种费用分摊等;二是协调邻里间的各种矛盾、纠纷等。

在荷兰,我们还参观了许多新落成的居民楼。现在,荷兰的多数小区,在设计和建造居民楼时,都在向集居住、医疗、健身、休闲、娱乐、购物等于一体的综合型发展。由于物业管理到位,过去没有考虑和设计到的,如今都尽可能地设计进去了,且富长远和超前意识,如花园、草坪、绿化带、浴场等。人们不离开家园,便可以亲近大自然,享受大自然的美好了。

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