物业服务费定价机制的研究

建立合理的价格标准, 有利于物业企业的良性发展,合理解决物业服务企业与业主收费问题的矛盾。物业服务费定价机制正逐步向全面实行市场调节价迈进。

物业服务费定价机制的研究
图片来源于网络

导读:近年来,随着物价和人力资源费用的持续上涨,物业服务企业面临着前所未有的成本压力,物业服务收费难是目前物业服务企业遇到的最难问题之一, 其中既有物业服务企业自身的问题, 也有业主或住户的认识问题, 更有物业管理服务收费机制问题, 理顺这种收费关系, 建立合理的价格标准, 有利于物业服务企业的良性发展,合理解决物业服务企业与业主收费问题的矛盾。物业服务费定价机制正随着市场经济的发展而发生着质的变化,逐步向全面实行市场调节价迈进。

一、物业服务费的定价形式

《物业服务收费管理办法》第六条规定:物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。

1.政府指导价。由有定价权限的人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素制定相应的基准价及其浮动幅度,并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

2.市场调节价。由经营者自主定价,通过市场竞争形成的价格。由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费标准需要调整时,应由业主大会或共同履行业主大会、业主委员会职责的全体业主与物业服务企业协商确定。

二、我国物业服务定价的现存问题

1.物业服务企业缺乏有效自主定价的能力

我国1998年开始脱离原有的福利分房体制,转向市场化的商品房运作机制,由于改革初期,为了保障业主的权益,物业服务定价职能主要由国家承担,随着市场化程度的提高,定价职能的重心才逐步向市场转移。

物业管理服务的无形性、非显性的差异性以及作为商品的准公共性给物业服务价格确定带来了较大的模糊性,需要行业积累较为完善的成本核算资料,形成行业定价的基础依据,才能相对合理的确定物业管理价格。但由于整体行业市场化程度较低,物业服务企业缺乏市场运作经验以及较为完整的基础作业资料,导致物业服务企业自主定价能力较低,企业服务报价不能很好的兼顾业主权益和企业的长期发展。

2.物业管理市场尚未建立有效竞争机制

物业管理市场要完全实现市场化,就必须建立完善的竞争机制。完善市场竞争机制的形成,首先要市场主体物业服务企业与业主具有市场化的观念,其次需要市场交易对象物业服务价值可度量,最后市场化的核心就是物业服务价格应成为调节物业服务供给与服务需求的主要手段。

当前,就市场主体而言,市场参与主体市场化观念并没有完全形成,特别是业主“花钱买消费”的服务观念还没有被广大群众接受;在市场交易对象方面,由于企业普遍缺乏成熟的市场化经验,缺乏对物业服务科学定价的基础,物业服务企业与业主之间存在着较大的信息不对称。信息不对称的逆向选择,使业主不愿支付或支付很少的物业服务费,物业服务企业提供劣质服务,造成物业服务质价不相符,物业服务价值度量严重缺失;在市场服务资源配置方面,由于多种原因,价格尚未成为市场供求的主要调节手段。

3.政府指导价压缩企业利润空间

目前还有很多地区普通住宅小区前期物业服务费执行政府指导价,根据不同的服务等级政府会制定相应的基准价及调节幅度,而这个基准价往往不能反映物业服务企业的真实情况。大多数普通住宅物业和政策性住房的物业收费标准明显偏低,且收费标准数十年不变,调价频率极低,而物价水平在逐年升高,进而压缩了企业的利润空间,因此易迫使企业提供较差的服务来降低成本。而消费者没有得到应有的服务导致不愿缴纳物业费,企业和业主就会陷入恶性的争端之中。

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图:部分省市现行物业服务费政府指导价

三、物业服务费市场化改革进行时

2014年,国家发展改革委发布《关于放开部分服务价格意见的通知》,放开多种商品和服务价格,其中包括非保障性住房物业服务、住宅小区停车服务审批。此《通知》标志着政府逐步放开对物业服务费的定价标准,物业服务收费开始走向市场化。

近年来,全国各省市也相继出台推进物业服务费市场化的相关管理条例,加快了物业收费标准更趋合理化的进程。2020年5月1日起实施的《北京市物业管理条例》明确规定:“物业服务收费实行市场调节价并适时调整。市住房和城乡建设主管部门应当发布住宅小区物业服务项目清单,明确物业服务内容和标准。物业管理行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则,供业主和物业服务人在协商物业费时参考。”这意味着物业服务企业和业主拥有了相对自由的议价空间,企业服务品质将成为物业服务费的重要决定因素。

今年1月5日,住房和城乡建设部、中央政法委、中央文明办等10部门联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》,《通知》中提出“完善物业服务价格形成机制。物业服务价格主要通过市场竞争形成,由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定服务价格,可根据服务标准和物价指数等因素动态调整。”

各省市物业服务费市场化率逐步提升。根据中物研协市场调研发现,目前部分省市(如山西、郑州、沈阳、内蒙、江西等)虽暂没有出台物业服务费实行市场调节价的相关规定,但是在实际执行过程中,政府部门的限制已逐渐放开。物业服务企业依据管理规模、服务标准、人工成本等因素自主合理定价或通过第三方评估机构制定价格,经相关部门审核通过后,方可执行。此外,湖南除安置房外都是实施市场调节价;海南、江西除保障性住房需要施行政府指导价外,非保障性住房均施行市场调节价。

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表1:近年来部分省市放开物业服务费市场定价的相关政策

政府指导价提升有利于引导市场更为理性发展。随着经济、社会快速发展,物业服务领域的内外环境发生较大变化,人力成本大幅提升,需要适时调整物业费政府指导价标准。2020年,南京市物业收费标准时隔15年后上调,调整后,多层住宅为0.5元(一级)-1.7元(五级)/㎡·月,高层住宅为0.9元(一级)-2.6元(五级)/㎡·月,最高标准涨幅为36.8%。与此同时,如果物业企业提供额外的优质服务,还可在最高收费标准的基础上上浮,上浮最高不超过20%,自2021年4月26日开始实施。2019年,合肥市物业收费标准时隔8年后上调,最高标准涨幅为41.7%。政府指导价的提升有利于引导物业服务费市场化发展,虽然当前住宅小区物业费提价仍比较困难,但从长期来看,业主对物业管理行业的逐渐认可加之消费水平的提高,均会提升其对物业服务费提价的接受度,物业服务费上行是必然趋势。

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表2:部分省市物业服务费政府指导价调整前后对比

四、空置房物业服务收费受法律保障

随着房地产行业的发展,房地产投资已成为多数人资产配置中占比较大的版块,空置房的比例也越来越高。西南财经大学在2017年发布的一项调查报告显示,中国城镇住房空置率已经达到6500万套,城镇地区的住房空置率为21.4%,而商品房空置率已经达到26.6%,一线城市为16.8%,二线城市为22.2%,三线城市为21.81%。按国际通用标准,空置率低于10%是一个较合理的区间,房屋供需基本平衡,10%-20%是危险区间。

近年来各省市逐渐把空置房享受物业服务费折扣的政策删除,也有部分省市仍保留对空置房物业服务费的规定,例如西安市、山东省、青海省、甘肃省、石家庄市(详情见表2)。但多数空置房的优惠政策都有相应的前提条件,需报物业服务企业确认后符合条件者才可享受。

同时,大部分省市的物业管理条例中明确规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。业主未按照约定交纳物业服务费的,物业服务企业可以督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的,按照有关规定录入失信被执行人名单”。

另外,根据今年1月1日实施的《民法典》第944条规定:“物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”多层政策法律为物业服务费的实施保驾护航,为物业服务企业工作的开展奠定了根基。

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表3:部分省市空置房物业服务费相关规定

总结

长期以来,我国物业管理服务,尤其是普通住宅物业管理服务的收费标准一直被限定在政府指导价内,而物业服务企业作为经营性的企业,在为业主提供服务的同时,收取较低的费用。长期的质价不符导致部分物业管理企业出现亏损,因而更加难以提高服务水平。

随着市场经济的不断发展和市场化程度的不断加深,物业服务费非市场化的定价形式已经不能适应企业的发展需要,各地政府相继推出以“政府指导价为辅 市场调节价为主”的政策法规,为物业服务企业自主定价提供了更大空间,加速了物业行业市场化进程。

文:中物研协研究员 陈珍珍  /  原标题:《物业费定价机制研究:定价市场化之痛与改革进行时》

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