新希望服务(HK3658)于港交所上市

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2021年5月25日,新希望服务正式登陆港交所。新希望服务此次发行2亿股股份,每股定价3.8港元公开发售阶段新希望服务获4.75倍认购。

新希望服务(HK3658)于港交所上市

2021年5月25日,新希望服务正式登陆港交所。新希望服务此次发行2亿股股份,每股定价3.8港元公开发售阶段新希望服务获4.75倍认购,分配至公开发售的发售股份最终数目为2000万股,占发售股份总数的10%(任何超额配股权获行使前)。合共接获14792份有效申请,一手中签率50.01%,认购10手稳中一手。此外,国际发售获适度超额认购,发售股份最终数目为1.8亿股(不包括超额分配股份),相当于发售股份总数的90%。

01 新希望服务落子港交所

翻看历史,公司最早成立要追溯至1998年,彼时新希望房产物业管理中心正式成立。2010年,四川鼎晟物业服务集团有限公司,也就是新希望服务前身成立,公司开始在成都为新希望房地产集团开发的物业提供物业管理服务。

从2016年开始,公司业务正式进入上海等一线城市,业务范围逐渐涵盖华东、华北。2017年,公司成立新希望商业,正式提供商业运营服务。而时至2019年,公司正式更名为新希望服务,并正式开始为公司的第一个购物中心项目温州新希望•立体城提供商业运营服务。

根据公开信息来看,公司的业务起源于四川,截止目前,公司的业务范围覆盖中国九个省、一个自治区及两个直辖市,且物业管理项目全部位于中国一线、新一线和二线城市。公司服务的业态包括物业管理服务、非业主增值服务、商业运营服务及生活服务。

实际上,从此前招股书透露的信息来看,管理规模刚刚突破一千万方的新希望服务,究竟有何特色,能够帮助其成功获得资本市场青睐,让其顺利登陆港交所。

首先是营收规模方面。根据招股书显示,过去三年中,公司的营业收入分别为2.58亿元、3.81亿元和5.88亿元,这意味着,在过去的三年里,公司的营收规模整体上涨了127.9%。

而在看2020年的数据,公司的收入主要分为物业管理服务、非业主增值服务、商业运营服务和民生服务,分别录得收入1.9亿元、1.68亿元、1.13亿元和1.17亿元,分别占整体收入的32.3%、28.6%、19.2%和19.9%。

从中不难看出,公司各项收入处于相对平衡的状态,虽然物业管理服务仍是公司收入的主要来源,但其占比也才刚刚超过三成,而且物业管理服务所占收入比重也已经从2018年的45.1%一路下探至2020年的32.3%,这表明公司除了是一家物业服务企业之外,同时也是一家多元化均衡发展的企业。

而纵观三年细分数据,除了物业管理服务收入之外,公司的民生服务收入已经从2018年的仅占总收入11%,一跃升至2020年的占总收入近20%,三年翻三倍多的增速,让民生服务已经成为新希望服务当下业务里的新增长极。

具体来看,公司的民生服务和诸多物业服务企业的社区增值服务相似度较高,据招股书,公司在民生服务方面主要提供社区生活服务,包括拎包入住服务、为业主和住户提供维修与保养服务、便利生活服务和公共空间管理服务;社区资产管理服务,包括停车场相关服务及物业代理服务;线上及线下零售服务及餐饮服务,营销活动组织服务及社区空间运营服务。

而公司在民生服务上做对了什么,才能支撑公司在三年实现翻三番的快速增长?

公司在招股书中解释称,民生服务收入由2018年的人民币28.3百万元增加至2019年的人民币38.9百万元,主要是由于2019年公司加大力度扩展我们的社区生活服务及社区资产管理服务。

另外,民生服务收入由2019年的人民币38.9百万元大幅增加至2020年的人民币117.2百万元,主要原因为公司于2019年底开始提供并扩张线上及线下零售服务及餐饮服务;及社区资产管理服务收入增加,原因为公司扩大了停车场相关服务。

值得一提的是,除了营收规模之外,在盈利能力方面,新希望服务的表现也相当优异。根据招股书,公司净利润从2018年的4105.8万元增长至2020年的1.1亿元,三年增长了168.29%。

02 管理面积潜力巨大

除了营收、盈利双双三年大增超过120%,公司此前备受外界质疑的管理规模较小,在翻看公司招股书后不难发现,实际上仍然孕育着较大的上升空间。

招股书显示,截至 2020 年 12 月 31 日,新希望服务管理 65 个项目,总在管楼面面积约为 1024.1 万平方米。截至最后实际可行日期,新希望服务的总在管楼面面积进一步增至 1140 万平方米。

从在管物业的区域来看,截至2020年9月30日,新希望服务分别有36.5%和25.1%的在管楼面面积位于成渝城市群及华东地区,另外还有32.3%和39.4%的合约楼面面积位于上述两个地区,服务的物业项目覆盖六个省份的14个城市、一个自治区和两个直辖市,物业管理项目全部位于中国一线、新一线和二线城市。平均月度物业管理费为3.69元/平方米,较中国物业管理服务行业高57.4%。

实际上,当前新希望服务的管理面积在整体上市物企队伍中算的上是小体量的代表之一。中物研协统计数据显示,从目前2020年的年报集中显示,当前港股上市的41家物企,合约面积低于1000万方的企业共有3家分别是星盛商业、兴业物联以及祈福生活服务,此外,烨星集团和宋都服务的合约面积也仅略高于1000万方。

除此之外,小体量物企在资本市场上遇冷的情况时有发生,兴业物联和烨星集团就是较为明显的例子,两家企业纷纷顶着超购王的光环前后脚登陆港股市场,但随后疲软的表现也让市场对小体量企业登陆资本市场后的表现产生担忧。

而新希望服务同样作为小体量物企,其情况却有所不同。根据招股书,公司在未来规模扩张中有明确的计划。首先是IPO募资用途方面,新希望服务明确表示,募集资金用途,新希望服务表示,所得款用于战略收购及投资、升级信息系统及设备、人才招募及团队建设、营运资金及一般企业用途。其中70%的资金用于战略收购及投资。

而另据市场媒体公开报道,新希望服务首席执行官兼总经理陈静公开表示,对于新希望服务而言,并购和投资、市场拓展仍是企业快速发展、业务规模增长的必要手段。未来,公司希望通过市场并购、市场拓展,以及内生增长三个方向共同发力,来进一步拓展规模。

根据公开资料显示,进入2021年,新希望服务持续强化造血功能,推进多元化发展路线,强化综合能力,一季度的外拓项目即覆盖学校物业、商写楼宇、商业市场、政企公建、社区综合体等业态。

值得一提的是,新希望服务拓展的项目中还包括社区综合体“七里社区”。据媒体报道,该项目合约一签就是多年,且服务内容涉及空间打造、社区美学空间、生鲜超市、体育运动等更广泛的层面。同时,七里社区以书香为主题,积极推动智慧化建设,并开放对应端口给到政府职能部门,打造成都市武侯区首个社区服务智慧综合体。

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