警惕养老社区存在的泡沫

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养老社区的后续运营需要长期投入和精细化的运营,甚至要容忍亏损和巨大投入,一旦以功利化的思维做养老社区,一心想着投资,养老社区就很难做好。

警惕养老社区存在的泡沫
图片来源于网络

寿险业增长乏力,众多头部险企正追求新的增动力,康养已然成为大型险企追逐的热点,目前头部的寿险公司已经无一例外地进入了养老社区产业。动辄上百亿的拿地,全国布局已经成为几乎所有大型险企的标配。不仅如此,有的中型险企也正通过重资产投入的方式,重仓布局养老产业。当下,对于一家大型险企而言,似乎不做养老社区,就已经成为一家落后于时代的企业。大家都觉得养老社区是风口,也是必然要抓住的事。

供给过剩之忧

但是,养老社区的供给结构未来会如何,是否会出现阶段性的供给过剩?行业应该如何投入?值得思考。

据一位险企高管介绍,1990年代和奥巴马医改法案之后,美国养老和康复护理行业发生过两次重要的市场波动,一次是由华尔街推动的,所有的资本看重婴儿潮所带来的养老机会,几年之内,养老床位的供给快速增长,然后就出现了阶段性的供给的过剩,后面用了10年的时间去消化。特别是进入到康复和护理行业以后,奥巴马方案的改革做了一个小小的动作,把原来由21天的康复护理期支付压缩到14天,把后面7天利润率最高的部分挤出来了,导致一批老年康复护理机构出现财务危机。

目前很多头部企业集中资源兴办养老社区。但事实上,国人目前不仅需要养老社区,更需要更适合国人习惯的居家养老。现实来看,大部分老人还是会选择居家养老。有数据显示,我国养老则呈现“9073”格局,即90%老人居家养老,7%社区养老,3%机构(社会)养老。

“大家都知道我们生病要去就医,但出现亚健康状态或者其他一些小毛病时,则会去康复机构或者在家里调理,老了也是这样,不一定要选择去养老机构,90%的人不会改变他原来生存的环境。”一位保险公司高管说,把你衰老的过程交给一个专业的大型养老机构非常好,你可以非常省心,但是大部分人或者说人们大部分的老年时光期望的依然是延续过往的生活方式。

就这一维度看,如此多的资源投入到养老社区建设中,将来是否会出现与需求结构不匹配的情况?这一点值得关注。

盈利模式之忧

目前养老社区自身还远远没有形成闭环的盈利模式,只能作为保险公司延揽业务的一个手段,典型的还是入住权销售。养老社区本质上是一个重资产行业,需要大量的现金流,虽然寿险公司有稳定的现金流,适合长期投资养老社区。但是目前的养老社区本身无法实现投入回馈,仍处于大规模投入阶段,且将延续相当长的时间,而这将耗用寿险公司大量资本金和偿付能力。

一旦发生大规模阶段性供给过剩,必然给寿险公司的养老社区建设带来重大影响,乃至威胁到寿险公司自身的现金流。事实上,中国的很多产业,从光伏到汽车,到团购等都出现了一个高速发展,出现泡沫,泡沫破裂,企业危机,重整重构的过程,养老产业也不会是个例外。

事实上,养老社区的建设重要,运营更重要,需要精细化和专业化的运营,需要大量的养老、康养、医疗资源和人才做支撑,从而实现不断降低成本,提升品质,最终达到盈利模式的闭环。正如一位险企高管说的,“养老社区进入到一个高度竞争的阶段,这个时候所比拼的就是效率和成本。”

头部企业在大规模挺进养老社区时,要思考投入多大规模,未来的盈利模式是什么,多久能够形成闭环,未来行业的结构是什么?而不能头脑发热,一窝蜂地进入。

安全风险之忧

当然大规模投入养老社区,不仅仅要考虑到盈利,还要考虑到后续的管理与安全等问题,一些安全、服务相关的声誉风险一旦爆发,就会对整个行业的养老社区建设带来巨大冲击。

比如《纽约时报》发现,全美新冠肺炎确诊病例中有11%出现在老年人护理机构,死亡人数占全美三分之一以上(35%)。有14个州超过一半死亡病例都是护理机构的老人和工作人员,这一比例在新罕布什尔州高达72%。

防护物资缺乏、检测能力有限等固然是导致养老院疫情恶化的原因,但“天灾”背后还牵扯出“人祸”。过度市场化的养老体系和一度放任养老院运营也给病毒的蔓延创造了条件。

CNN调查发现,近几个月美国职业安全与健康管理局(OSHA)和各州职业安全机构收到了超过500起关于养老院无视疫情警告的投诉,有工作人员被告知用咖啡滤网做口罩,还有出现发烧呕吐症状的工作人员被要求继续工作。

甚至有养老院拒绝告知工作人员院内的确诊情况。西雅图一家养老院就因为隐瞒情被处以60万美元(约合425万人民币)罚款。

由于养老社区关系到老人安全,关系到民生,社会影响巨大,可以预见,未来养老社区必然要面临国家的高度监管,这时候,投资养老社区的企业是否会有足够的安全防范,质量控制和运营能力,非常重要,否则就会面临巨大问题。

房地产投资思维可以休矣

当然也不排除一些险企在以房地产思维来看养老社区建设,如果是这样就和养老社区建设初衷更加违背,养老社区的后续运营需要长期的投入和精细化的运营,甚至要容忍亏损和巨大投入,一旦以功利化的思维做养老社区,一心想着投资,养老社区就很难做好。而且如果以这种思维来做,就失去了面对那些做养老社区的房地产企业的比较优势。因为后者更懂得投资运营,更懂得房地产经营逻辑。

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