解析物业企业发展的三个阶段

程鹏:物业公司在经历第三个阶段时,会面临发展困境,我们将这一状态称为——死亡之谷。如果不对症下药,跨不过去,企业发展就会走向下坡路。

解析物业企业发展的三个阶段

2021年4月末,上市物业公司年报披露结束。随着越来越多的物业公司登陆资本市场,分析上市年报是了解物业行业最快速的方法。年报分析可以从很多角度入手,例如从规模、利润、效率等单一指标分析,也可以从多指标复合维度分析。上市公司的排名其实都是此类分析的副产品,目的是让证券投资者和行业分析员找到潜在的可持续的投资标的。

可持续性的标的意味着,企业运营必须是健康的。越来越多的研究表明,单纯财务数据的优秀,面向过去而不反映未来,不能全面反映企业的运营健康。其实,无论是证券市场要求披露财务数据,还是ESG报告,都已经体现出这种趋势。基于此,搭建融合财务数据和非财务数据的分析框架,就是我们思考的切入点。

接下来一个问题自然孕育而生,新的上市物业公司分析框架应该包含哪些指标?对这个问题的回答,其实和我们分析的初心和目的有关。

过去的几年,我们看到很多物业公司都在追逐资本市场。这些公司规模大的管理面积超过一亿平方米,员工超过十万,规模小的管理面积不足一千万平方米,员工上千。显然,不同规模的公司处于企业发展的不同阶段。我们既不能对规模偏小的公司强制增值服务的多点开花,也不能对规模超大的公司忽视增值服务的长期停滞。可见,基于企业生命周期理论搭建上市物业公司分析框架,找到不同阶段物业公司的发展重点,才是我们分析上市公司数据最核心的追求。

限于篇幅,我们直接给出最终的评价体系。(1)战略控制能力,用来评价是否在整个行业中占有相当的竞争力,测度指标有项目的分布特征、子公司的形态、品牌的市场价值;(2)企业创新能力,用来评价企业在多大程度上能够系统地完成与创新有关的各项活动的能力,测度指标有高管的异质性、非地产项目占比、非物业服务费占比;(3)价值创造能力,用来评价是否能为股东创造持续高于市场平均的价值,测度指标有每股净资产、市盈率TTM、投入资本回报率(ROIC);(4)运营效率能力,判断是否最大程度发挥了现有资源和资产的潜力,测度指标有全员劳动力生产率、管理面积生产率、服务成本生产率。

我们依据上述的评价体系,将44家(剔除鑫苑服务)上市物业公司的运营健康得分数据可视化,并按照管理面积排序,我们发现整体上是管理面积越大,运营健康得分越高。上述符合逻辑的特征,说明中国上市物业公司总体发展状况良好:伴随物业公司经营复杂度的提高,管理能力也在相应提高,运营健康维度自然有更高的得分。

当我们对这条线做一个趋势区间后发现,折线上存在3个异常情况。也就是说,在物业公司处于这三个阶段时,会面临发展困境,运营健康状况下降,我们将这一状态称为——死亡之谷。临近某阶段死亡之谷的物业公司,如果不对症下药,跨不过去,企业发展就会走向下坡路。

解析物业企业发展的三个阶段

物业公司的成长和发展就是不断培育、调整、优化组织、资源和能力的过程。物业公司在不同规模阶段时,需要着手的重点不一样:跨越2000-4000万平方米的管理面积时,运营效率能力是突破的重点;这个阶段的物业公司在继续扩张成长时,首先要提升企业的经营效率,建立合理的成本控制系统,发挥现有资产资源的最大潜力。

跨越6000-8000万平方米的管理面积时,企业创新能力是突破的重点;这阶段的物业公司,在继续扩张时,首先要提升企业内部的创新能力,企业开始着手去物业化,引入更多非物业行业的人才。跨越3亿平方米的管理面积时,战略控制能力是突破的重点。即此时已经要着重战略布局,特别是价值链体系的布局,以在行业竞争中取得优势地位。可以预见,未来物业公司的发展可能还有会第四个死亡之谷、甚至第五个死亡之谷。我们认为,物业公司第四个需要跨越的死亡之谷应该是超大规模物业公司的数字化转型。第五条死亡之谷应该是行业低增速下的企业边界扩展能力。

在本文的最后,我们仍然要回答一个老问题:上市物业公司是否具有投资价值?

其实可以应用效益效率象限模型是可以分析这个问题的。大多数行业的运行规律都是从左上角Ⅰ到左下角Ⅲ再到右下角Ⅳ。在行业发展初期,处在模型的左上角,属于高利润的阶段,这个阶段竞争不太激烈,因此企业能够拥有高利润。高利润会吸引更多的企业进入该行业,随着竞争者的加入,竞争剧烈,就会拉低了行业整体的盈利水平,行业效益水平整体下沉。在传统行业中,所谓的竞争剧烈,就是供过于求,即产能过剩。此时企业固定资产设备的产能若是全部发挥出来,生产的产品就无法全部销售。

产能过剩的时候,行业内的每一个企业都不会主动去产能,因为主动去产能就意味着企业主动退出行业。所以每个公司就会选择降价来拉动需求增长。降价就意味着行业的利润下降。行业将会在模型中向下移动。

再来看效率:降价并不能使行业的参与者减少,整个行业产能过剩的情况并没有改善。之后企业为了应对产能过剩就会降低机器的产能利用率,从而减少生产。企业生产出来的东西没有原来容易销售,东西卖的慢了,存货变成钱的速度就慢了,也就是效率降低了。所以竞争加剧不仅会拉低企业效益,而且会拉低效率,也就是说竞争会拉着这个行业往图的左下方运动,这个行业企业的利润会迅速下降。

解析物业企业发展的三个阶段

到了左下角之后,行业就到了优胜劣汰的阶段,这个时候企业要靠什么才能胜出?大多数行业其实是接着往右走了。往右走是提升了效率,就是钱变成钱的速度变快了,在外部环境恶化的时候,钱变成钱的速度还能更快,那一定是因为企业内部的运营变得更有效率了。

也就是说,企业在每一个业务环节上要去精雕细刻,仔细研究,让每一个业务流程都能够用最高效率的方式去组织和运作,这其实是企业管理水平的提升,或者说企业运营健康的提升能够突破到阶段Ⅳ的企业只有少部分,这时行业的竞争就没有以前激烈了,整个行业的盈利能力会回升。右下角这些企业,就是所谓的成熟企业,这些企业具备更强的管理能力。往右走靠的是提升管理能力,这本身是非常艰难的过程。那么为什么在左上角Ⅰ高利润阶段的时候大家不往右走?因为往右走靠的是管理能力提升,而左上角的企业赚钱容易,赚钱容易的时候,企业就没有动力往右走,这就是行业发展的一般规律。

将物业公司放在效率效益模型中,横轴是44家上市物业企业的效益均值,纵轴是44家上市物业公司的效率均值。我们常说物业管理行业是朝阳产业。为什么?将目前资本市场上228个细分行业上市公司24年来平均效益指标和平均效率指标放进去,虚线所示。上市物业公司整体的效率表现和效益表现是优于整个资本市场的。这就解释了为什么近几年物业行业成为了资本市场的宠儿。所以说,物业管理行业确实朝阳产业。

解析物业企业发展的三个阶段

在全行业的效率效益模型中,基本所有的上市物业公司都处在高利润阶段,并且是偏高利润高效率的(尽管相当多人士质疑物业公司的高利率,实际上我们也都知道传统物业四保服务的利润率不高,毕竟上市公司年报是经过多重审计的,能够公开的利润数据,恐怕也只有年报可信度更高)。

按照行业的一般发展规律,高利润的行业会随着竞争者的增加变成低利润,之后走向低利润高效率区。所以处在右上角的物业公司大部分会下沉,走向低利润区,少部分可能左移保持高利润,但效率降低。沿着这两条路径发展的物业公司最终都会在行业剧烈的竞争中走向低效益低效率阶段。

这个阶段就出现了优胜劣汰,管理能力提升的物业公司会逐渐取得领先地位,右移,成为成熟企业,管理能力落后的企业就渐渐被淘汰了。所以说,物业管理行业的激烈竞争时代即将拉开帷幕。

☆本文来源于“程鹏”,经整理后发布;声明:本文观点不代表物业大数据立场,转载请联系文章原作者。如文章内容或图片涉及版权,敬请联系本站进行删除。KANWUYE.COM 物业大数据为您解读最新、最全面的物业管理资本市场。

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