万物云或将以18亿接盘伯恩物业

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据相关消息人士透露,伯恩与万物云的交易对价可能在18亿元。该笔交易的市盈率接近18倍,高于市场给出的12倍的传言,也突破了年内几起大宗并购。

万物云或将以18亿接盘伯恩物业
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原计划香港上市的伯恩物业(三盛控股实控人林荣滨公司)6月8日被叫停IPO,转而挂牌出售。在此次伯恩物业挂牌出售的过程当中,融创服务、恒大物业、碧桂园服务及龙湖智慧服务等都是意向接盘方。据悉,此次物业并购,伯恩物业住宅部分市盈率不低于12倍,其他部分也是8倍以上。

有相关人员表示,伯恩物业和恒大物业、碧桂园服务、龙湖智慧服务等一众龙头物业都有过沟通,目前尚不确定接盘方。但令人意外的是,就在6月17日,又有相关消息人士称,“伯恩大概卖给万科物业了”。对此万物云CEO朱保全告诉记者,有在谈,但“不能说已经收购了。”至于是将其收编进入万科物业,还是纳入万物云睿联盟合作平台,最终如升龙物业一样运作上市,朱保全称“都在谈,有不同的方案”。

经查阅伯恩物业共有六位股东,其中家门口科技、伯盛投资、第丰投资、何祥文分别持股75.82%、9.66%、5.7%、5.1%。伯恩物业这六位持股股东近日将所有股权都质押给了万物云旗下的誉鹰物业。誉鹰物业为万物云旗下全资子公司,这一动作意味着:虽然朱保全没有正面回应,但似乎在碧桂园服务、融创服务等头部物企对伯恩的角逐中,万物云成为笑到最后的胜者。

在管面积达4800万平方米  伯恩物业“二次上市”折戟

叫停IPO、挂牌出售的消息传出时,离三盛地产集团总裁冯劲义原本透露的IPO敲钟时间不过20余天。据公开信息显示,伯恩物业成立于2005年,是三盛控股旗下物业公司。该公司在全国40余城市拥有400余项目,业务范围涵盖住宅、别墅、写字楼、商业广场、医 院、学校、公建单位等多个领域。据《2020年中国物业服务企业在管规模榜TOP100》,伯恩物业在管面积4800万平方米,百强物企中排名38;合约面积7600,50强物企中排名第32。

伯恩物业曾于2017年在新三板挂牌,2018年8月终止挂牌。彼时从新三板退市后,伯恩物业进行了一系列更名、增资、扩充股东、新增业务范围等动作,被认为将进行“二次上市”。2020年10月,冯劲义向媒体透露了伯恩物业的上市规划。“券商已经全部进场,差不多应该是在25倍到30倍市盈率。不出意外的话,预计明年6月30日能够上市。”同年12月,三盛集团董事长林荣滨称,伯恩物业将成为三盛集团未来业绩的第二条增长曲线。

新三板上市期间年报数据显示,2017年,伯恩物业营收2.1亿元,同比增长30.35%;但同期净利润仅增长4.99%至1585.93万元,且连续两年均低于1600万。上述期间,伯恩物业的营业成本却从1.1亿增长到1.6亿,占收入74.6%;毛利率从2016年的31.67%,下降到2017年25.39%。冯劲义在去年接受媒体采访时谈到伯恩物业利润称,”今年的利润应该在一点几个亿。”并着重强调:“这一利润水平完全是实打实的,没有做过任何的包装。”

不过业内人士认为目前物企利润率很低,而上市目的不外乎拓宽融资渠道,「让自己变得更值钱,但上市也有成本和风险,一旦算不过来账,不如暂停。」

母公司三盛控股高额举债双千亿目标遇阻

一般来说,物业受其关联房企的发展规模、业务领域的影响较大。关联房企的业务状况在一定程度上会影响到物业。就在伯恩物业将被出售的消息传出之前,2021年5月底,曾有市场消息称,三盛控股正在跟融创谈收购大部分股权的事宜。起因是由于2020年底以来三盛控股资金紧张的情况一直未得到缓解,并且还有继续恶化的可能,因此有了出售公司纾困的想法。随后,双方均否认了要物业收并购的消息。

不过,虽然收购的事情闹了个“乌龙”,但从相关数据来看,三盛控股确实面临不小的资金压力。2019年9月16日,三盛集团上海总部入驻仪式举行。彼时,三盛集团董事长林荣滨提出了“双千亿”目标,即要在2022年实现总资产千亿、销售额千亿。年报显示,2020年全年,三盛控股实现签约销售额241.28亿元,签约建筑面积195.34万平方米;总资产为565.76亿元,同比增长140.99%。显然,这一数据与两年前喊出的双千亿目标仍相差甚远。

为实现千亿的目标,三盛控股选择了高周转的模式。截至2020年12月末,三盛控股新增30幅地块,新增土储面积为526万平方米,拿地金额花费126亿元。据克尔瑞榜单数据,三盛控股在2020年末总土储货值排名从2019年的88名提升至65名。高周转之下,三盛控股的负债规模还在不断增长。三盛控股年报显示,截至2020年末,三盛控股的银行贷款及其他借款总额为165.34亿元,应付债券为13.91亿元,有息负债总额为165.34亿元,同比增加78%。其中,短期借款32.56亿元,占比19.7%。而现金及现金等价物仅73.86亿元,面临较大的偿债压力。

此外,三盛控股2020年现金短债比1.79倍、剔除预收账款的资产负债率53.4%、净负债率169.2%,按照监管层下滑的“三道红线”标准,踩中一道红线,为“黄档”房企。三盛控股冲千亿的梦想,仍任重道远。如果伯恩物业真的出售,或许将会更为艰难。

退出IPO、转头万科云 对三盛集团及伯恩或许更稳妥

“当前收并购市场的情绪并不理性,竞争越激烈,收购方给出的PE就可能偏高。”有分析师称。即便标的质量下降、价格提高,仍会被青睐,背后实则是物企的规模焦虑在作祟。为兑现业绩承诺、实现规模增长,必须向外拓展。“否则,估值很可能会下来,龙头也不例外。”

据相关消息人士透露,伯恩与万科的交易对价可能在18亿元。按照伯恩物业2020年利润在1亿多一点计算,则该笔交易的市盈率接近18倍,高于此前市场给出的12倍的传言,将高于年内发生的几起大宗并购。如此来看,对于伯恩物业将是一笔划算的买卖,伯恩物业可能是继升龙物业后第二个被万物云孵化的物企。对万物云来说,这一并购,将在管规模直接升至6.5亿平方米左右,进一步夯实万物云王座底蕴。

龙头在乎资本市场表现,摆在伯恩物业眼前的问题却是生存。对伯恩物业这类母公司规模较小的物企来说,如果其业务体系没有差异化竞争优势,市场资金并不会太过青睐。退出IPO、选择收并购这条路,对三盛集团及伯恩来说或是更稳妥的选择。

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