解读中小物企发展现状与破局之道

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克而瑞物管事业部总经理陈珏与中物品质联盟总经理胡登峰联合发布了《中小物企发展白皮书》,并对中小物企发展现状与未来趋势做了全面解读。

克而瑞物管在谈服务力的时候,更多关注的是一种向上的氛围。我们说的这个服务力模型,不管是服务设计、人员组织还是机制保障甚至是科技应用和服务创新,都没有过多地强调规模。也就是说,在我们的逻辑里,服务力是不限于规模的,我们更多还是希望看到企业不断地满足客户的需求变化。所以今天,在服务力的大模型之下,我们继续做延展,将这个模型延展到更多的中小物企当中去。

这次克而瑞联合中物品质联盟,在各地物协和行业机构共同支持下,做了这样一场调研。这个调研是一个相对定向的调研,筛选出具有代表性的中小物企,企业范围涵盖了全国7个省市,22个城市和87家物业公司,并实现了100%问卷回收率。

什么是“中小物企”?

什么是中小物企?为什么我们要去关注它?当前市面上有23.4万个注册的物业公司,虽然里面会有很多注册了但没有经营的“僵尸企业”,但这个量级依然很庞大。尽管当前行业在加速发展,但目前市场依然非常分散。我们有这样的一个数据,TOP10企业的市占率仅10%出头。我们按营收把企业划分成四个梯队:第一梯队是营收规模大于10个亿的;第二梯队是介于2-10亿之间;第三梯队是5000万到2亿之间;第四梯队是5000万以内的。

解读中小物企发展现状与破局之道

目前第一梯队的主要核心目标,还是围绕着全产业链综合性服务运营商的方向走,快速扩张,积累先发优势。第二梯队基于区域优势,扩大规模向头部靠拢。到第三、第四梯队的时候,我们发现整个梯队的量级非常大,该梯队企业的数量占比高于95%,这也是我们这次想要研究的主要对象。但是,这部分研究对象,在主流市场中是缺乏讨论和关注的。我们一直在向前看,看头部,实际上相当多的企业在这样的一个大基座里面也是不容忽视的。

解读中小物企发展现状与破局之道

我们于4月份从地产端到物业端,围绕业主满意度做了全链的满意度普查,目前问卷的回收量是20多万份。当我们仔细去看这些数据的时候发现,除了一些头部品牌的房企或物业公司之外,非常多的业主不知道自己的物业公司是谁,或者说这家物业公司十分本土。从中可以发现,不管是哪一个层级的城市,一线二线乃至六、七线,中小物业公司在这个市场中都扮演了一个非常重要的角色。

一些在非住领域如医院、学校、公共建筑等细分业态有所建树的企业,他们在综合实力排行榜中的名次不会太靠前。因为综合实力通常是基于规模、营收等这样比较有量级的数据。像医院、学校的物业管理企业很多是从后勤社会化改制过来的,他们有更强的属地化特征,这类企业数量也更多。在调研的过程中我们也发现,一些属地化、本土化的公司,也有很多服务口碑非常好的案例。这些企业有非常强的生存之道,过的也不错。当然现在市场上机遇非常多,不管是政策面不断的富裕,从住宅到非住再到城市服务这种业态的延伸,还是从基础的物业再到更深入的经营层面。在这个过程当中,业主的诉求越来越多,或者说整体意识的觉醒,差异化需求背景之下,整体的市场空间在不断的放大,在这里我们就不展开讲机会。

中小物企的发展机遇

现在存在这样一个现状:赛道的发展与个体的发展有时候是不对等的。中小物企也在依托自身的一些优势,在自己的领域里做适合的发展。他们的优势是什么呢?主要分为两大块:地缘性和灵活性。地缘性体现在这部分企业和当地的一些资源有很深的联系,他们对客群往往有更深的认知,以至于很多外来的企业进不去某些本地市场。例如浙江这边,可能整个市场60%-80%都属于某家企业,数据可能有些夸大,但确实存在这样的现象,这就是地缘性。灵活性怎么理解?因为小,所以我们经常发现中小物企决定落地非常快。因为管控的半径小、品控的压力又相对较小,所以推进速度很快。此外,在很多区域招本地人也会更加容易,这是生存之道。

回过头来,我们也非常希望去了解中小企业的现状和感知。从调查中我们也发现了一些比较有意思的数据。什么样的数据呢?第一,大家很佛系。我在这个区域做得很好,我做这些项目有稳定的物业费收入,过得也很不错。有70%企业认为在这样的一个大环境里,受行业的影响会较小,基本上按照自身的步伐在走;80%的企业在遇到一些阻碍时,会觉得这些阻碍在可控的范围内,这个跟我们的认知还是基本保持一致的。但是反过来我们也看到,已经有超过三成的中小物企在外部的环境推动之下,改变了过往的发展轨迹。根据企业态度的不同,我们将他们归类为乐天派、忧虑派和淡定派三类。目前占比基本上是30%、30%、40%,他们不再是一如既往的佛系。

中小物企发展现状概述

那么中小物企具体的经营难题在哪?第一,涨价难。这是老生常谈的问题了,占比达到了72%。第二,是人员的选、育、留难。物业行业人员流动性很强,因此选、培养、留下每个环节都很难,很多品牌企业进入到一些陌生的或者说之前没有进入的区域之后,它的本质也是招人、挖人。中小企业的员工可能因为更大的品牌,或者说因为高薪、更规范、更有体系的培训而离开。第三,增量项目拓展难。这个很好理解,项目很难拓展。当然后面还有一些问题比例比较低的,比如说打造品牌难、存量项目续约难以及供应商溢价能力弱等。

解读中小物企发展现状与破局之道

那么中小物企对未来的态度是什么?可能有一些不满,有一些对前景的不乐观,但是有96%的企业对未来的态度还是正向、抱有期待的。这种态度或者期望反映出最大的一点就是他们希望推动企业发展,拥有一方市场,希望能够在自己深耕的区域里面继续扎根,把这一块的市场继续做大做强。当然过程中也希望能够有优质的企业可以合作,来提升自身的一些服务能力。此外如果有一些优质的联盟能够加入,共享服务的资源,那就更好了,这是对未来的一种期待。其次,72%的中小物企对未来环境的判断是竞争加剧,哪怕竞争加剧他们依然希望内部的合作大于竞争。

中小物企对未来的态度

我们也问了一个比较有意思的问题,就是被物业收并购。我们发现过去两年,接近三分之二的企业是接到过被抛出的橄榄枝的,同时超过70%的企业不考虑被并购。为什么不考虑被并购,或者说曾考虑过出售的原因是什么?中小物企还是想要降低一些发展风险,希望有一些品牌的合作,希望有自己的一些独立经营的方向。我觉得对于一些老板来说,他们肯定还是希望自己能够带着企业长期、可持续地走下去,这是他们面对收并购时的态度。

中小物企他们渴望什么,想要什么?我们也作了分析,主要体现在六个方面,其中最为显著的是品牌;其次是标准:标准的引领和运营的赋能;再者就是科技的助力。之后是推动资本、抱团取暖、项目托管。品牌、标准、科技资源,依然是中小物业公司渴望的重心。

我这部分更多的是从行业层面以及企业态度层面进行分享。但这些企业,在未来或者说在当前遇到的挑战有哪些,他们的破局之道可以有什么。我想把这块的分享留给中物品质总经理胡登峰胡总。中物品质一直以来都专注于中小物业公司的研究,而且更多的是围绕着品牌、资源以及品质等领域做赋能。所以我想,胡总接下来的分享肯定会在这个方向有更落地的一些策略能给到大家。

以下内容为中物品质联盟总经理胡登峰先生对中小物企面临的挑战与发展破局之道的解读:

中小物企面临的六大挑战

虽然说刚才内容里面提到70%的企业还是坚守着想要自己独立经营,把自己的企业做好的理念。我们在被他们的信心、动力所感动的同时,还是要来面对这些中小物企当下所碰到的问题。简单地归纳,主要来自于六个方面的挑战:

第一,市场之困。根据我们调查的结果,在过去的一年中,中小物企只有约20%的企业能够顺利完成自有项目的续约,甚至有40%的企业在上一年度未能续约的项目超过20%,也就是一年之间会丢掉近千万的营业收入。仔细研究他不能完成续约的原因,表面看是成本过高,难以维系,实际上是第二梯队、第三梯队的物企下沉发展,甚至部分企业带资入场等方式,直接挤占了第四梯队物业服务企业的生存空间,导致其存在续盘难的问题,同时也更难开展拓盘。

解读中小物企发展现状与破局之道

第二,品质之难。品质是我们维系楼盘项目的标准,但是在我们走访过程中发现,有很多中小物企并没有建立起自己物业的服务品质体系和管控体系。前几年,我在走访一些中小型物企过程当中,碰到很多物业老总,他们甚至很自豪地跟我讲,已经有两年没有开过项目经理工作会议。他到现场发现有问题,就拍照直接找项目总经理谈话。这些企业的质量标准,仅仅是留存于标书的文字,他的检查也仅存在于总经理的脑海中,并没有完整、有效地向基层员工进行传达,而基层员工也无法将公司倡导的品质落实于工作,最后造成了持续丢盘现象。

解读中小物企发展现状与破局之道

第三,品牌之困。正是因为没有形成完整的质量管控体系,导致中小物企的品牌张力不能够得到凸显。虽然在走访过程当中,大部分的企业都认为品牌对于企业的生存和发展至关重要,但是我们会发现72%的企业根本就没有这样一支队伍,也没有做过这方面的投入。因此,他们的品牌也仅仅存在于他们自己圈层的营销当中。

解读中小物企发展现状与破局之道

第四,服务创新。前面的报告中也在讲,说六部委、十部委甚至最新发布的十二部委的文件,都在谈物业服务企业的边界在拓展,但这些文件从一定程度上来讲,仅仅是第一、第二梯队企业的自我狂欢,对于中小型物企,他们本身对于这三份文件的感知度并没有非常明显。对于现在的中小物企而言,他们所谓的多种经营或者服务的创新,80%还仅存在于家政、上门维修这类传统的物业公司本身在做的事情。至于生鲜超市、早教、养老等业务,表面上是专业人员缺乏、系统运营能力的不足而导致没有开展,实际上主要原因是因为这些企业无法整合到优质的供应商资源。

解读中小物企发展现状与破局之道

为什么他们整合不到优质的服务商资源呢?其实很简单,规模过小。今天在座的有很多是我们的服务商、供应商,因为中小物企规模太小,因此并不能入你们的法眼,所以你们服务的触点无法触及到这些中小物业服务企业。此外,由于规模过小,这些企业在开展家装、汽车、美居服务等业务时,在和服务商合作过程当中,也缺乏要价能力。

解读中小物企发展现状与破局之道

第五,人才。当头部企业在设定招人标准的时候,中小物企还在为能不能招到人而发愁。中小型物企好不容易培养出的、略微优秀的管理人员、基层人员,也由于头部企业、第二梯队、第三梯队企业进入到本地市场,而向头部企业流动,因此造成了中小物企留人难的问题。

解读中小物企发展现状与破局之道

第六,成本。中小物企在市场拓展的过程当中只能以低价或者不涨价的原则进行拓展。一方面,人员成本上升;另一方面,由于规模过小,在没有形成规模化的效应下,在提供电梯广告外包、场地的外包以及租赁服务的外包的过程当中,它所能得到的分佣,会远低于头部企业所能获得的收益。因此,基于这两个因素,中小型物企的利润越来越少。

解读中小物企发展现状与破局之道

中小物企发展破局展望

用什么样的方法帮助小型物企获得更长久的发展呢?当前行业在品牌、标准和资源等领域进行了很多的探索。

第一,共创品牌。我们发现,行业当中有一些中部企业甚至头部企业,已经将企业的品牌向中小物业服务企业进行赋能。

第二,共建标准。行业当中的一些头部企业或者中部企业,他们将企业的标准向外进行输出。但在输出的过程当,由于只是输出标准,会存在输出的标准与中小型物企自身的运维能力不匹配的问题。我个人建议,需要建立起一个合规、专业、普适、落地四合一的中小物企的服务标准体系,来助推中小物企的标准化建设。

解读中小物企发展现状与破局之道

第三,共享资源。其他嘉宾也提到整合区域中小物企,以开放的心态形成利益共同体,借助行业成熟的资源、共享行业优质服务方的资源。也就是说,通过中小型物企自身的联合,一方面形成区域规模化的效应,进而方便于城市社会生活服务商以及外包服务商的触及;另一方面,有助于中小型物企抱团与服务商进行集中谈判,减少双方的沟通成本,进而提高中小物业服务企业的溢价能力。

前面所提到的三点都是我们当前在行业内的探索。我相信未来如果能够把对品牌、标准、资源的探索融为一体,将更有助于为中小物业服务企业赋能,促进中小物业企业的发展。因此我们中物品质和克而瑞物管一起做了中小物业服务企业发展研究,一方面是研究他们的生存状况;另一方面,也是希望通过这样一种形式,呼吁、整合行业资源,携手共创,助推中小物业服务企业共同的发展。

原标题:《大数据全面解读中小物企发展现状与破局之道

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