青岛老旧小区改造破题物业长期资金平衡

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老旧小区改造,是目前青岛城市更新的一件大事,也是改善民生的惠民工程。

如何理顺改造路径,真正让惠民工程落到实处?经过近年来的探索,如今,无论是政策层面的顶层设计,还是基层组织的精细化管理,都迎来了一些让人欣喜的突破。

居民共担、长效管理、协同改造等多项创新机制的探索建立,让青岛老旧小区改造的实施路径越走越宽。

今年我市计划改造老旧小区项目216个,涉及居民7.2万户,该计划已被列入我市市办实事,改造数量较去年增加 105个,预计投资33亿元,无论在体量上还是投资额度上,均位居全省前列。这个数据的变化,也折射出青岛老旧小区改造工作正在“加速破题”。

居民“适当出资”,改造加速落地

“听说没,咱们的老旧小区改造马上就要启动了。”

“多亏了社区帮忙协调,大伙儿出资的积极性也高涨了。”

“眼瞅着,咱就能住上又好看又舒服的房子了。”

……

最近一段时间,住在西海岸新区隐珠街道安居小区的居民们,聊天的话题总绕不开“老旧小区改造”。作为全区较早建成的安置社区,安居小区各方面的配套设施已经老化,由于地势低洼,下雨天积水严重,让居住于此的322户居民苦不堪言。

今年年初,《西海岸新区老旧小区改造工作实施方案》正式出台,按照“谁受益、谁出资”原则,创新性提出了“自下而上申请,联合审查入围”的项目生成机制,并深入研究居民出资与改造标准挂钩事宜,“也就是居民出资意愿越高的小区,越能优先改造。”西海岸新区住建局工作人员说。

能否“借力”破题?隐珠街道金河社区党委书记赵爱刚在得知政策后,第一时间召集安居小区党员、居民代表和小区物业召开改造方案实施会议。“这是改善小区环境的一个机会,咱们得抓住。”在赵爱刚的号召下,小区居民的参与热情被充分激发。

由“老党员”苏阿姨牵头,居民自发成立了“自筹资金”的微信群,在多方共同努力下,仅用三天时间,完成九成业主的征求意见表填报和自筹资金收取工作,对于个别困难户,业主们自发垫付。最终,安居小区顺利列入2021年西海岸新区老旧小区改造计划,并在全区率先完成自筹资金任务。

“安居小区改造按照每平方米3元的标准收取,也就是每户平均只交不到300元,算下来整个小区业主自筹资金仅10万元左右,这与几千万元的改造总费用相比占比很小,大部分还得靠财政和企业投资。之所以仍让居民出资,主要是为了调动大家的积极性以及珍惜改造后的成果。”赵爱刚告诉记者。

在清华大学建筑学院可持续住区研究中心主任孔鹏看来,老旧小区改造所产生的是空间价值的重塑或提升,受益者是老百姓,如果想把老旧小区改造变为能引导社会资金投入的市场化行为,就一定要让老百姓参与进来。当然,这个过程将是循序渐进的。

多方协调,寻找利益“最大公约数”

老旧小区三分建、七分管,若想实现自我“造血”,专业的物业管理势必要到位。

“老旧小区的居民普遍存在‘小区的物业管理应该由政府负责’的思想观念,再加上老旧小区疑难杂症多,仅仅依靠政府托底的临时性行政干预是无法从根本上解决问题的。”在一位业内人士看来,按照市场化的要求运作,是从根本上改变老旧小区物业管理现状,实现小区物业管理良性循环的必由之路。

今年,《城阳区实施老旧小区改造与物业管理一体化工作实施方案》正式印发,其中最大的亮点在于按照“谁改造、谁管理”的原则,确定新物业服务企业及收费标准,同时制定老旧小区物业奖补政策。“奖补标准为区、街道各按照每平方米0.3元,连续补助3年,通过财政扶持,逐步实现物业企业自我管养。”城阳区住建局住房保障服务中心物业科科长许立功说。

补助发放完后,物业企业能否实现长期可持续的“资金平衡”,也是关键。“单个改造项目规模小、收益不高、融资能力有限,规模化实施运营主体可通过合理拓展改造实施单元、推进相邻小区及周边地区联动改造、加强服务设施和公共空间共建共享等方式实现‘肥瘦搭配’,达到资金平衡。”市住房城乡建设局房地产事业发展中心副主任丁树更说。

一个老旧小区改造项目背后,往往有多达十几家企业单位共同参与,这就需要有一个“指挥棒”,让多方“百虑而一致”。今年,我市还发布了 《城镇老旧小区专营设施协同改造指导意见》,旨在统筹协调为数不少的专营单位在经营模式及设施现状上不一致的情况。

据悉,如今老旧小区改造中的线缆入地改造全部采用多网合一的方式,即一根光缆、一套设备多家专营单位共用,既节省了投资又提高了改造效率。同时,指导意见中还明确了水、气、热等专营设施可单独打包立项申请中央预算内的奖补资金,为我市供水、供热等企业参与改造提供了资金保障。

联动推进,以城市更新为目标

对于城市这个“肌体”而言,老旧小区犹如“细胞”,而当下广泛发起的老旧小区改造犹如“细胞的自我修复”,它不仅让老旧小区焕发活力,也推动了城市更新的进程。

中国城市科学规划设计研究院院长方明认为,老旧小区改造作为城市更新的一个重要组成部分,其工作量占到城市更新工作30%—50%的比重。老旧小区改造这项工作的推动,更容易让各部门行动起来,让城市更新工作更快推动起来。同时老旧小区资金支持的力度较大,可以让老旧小区改造成为城市更新的敲门砖。

与此同时,他还强调,单个老旧小区的改造,往往很难挖掘城市的闲置资源,因而应该以街区为单元,从城市角度系统整体推进老旧小区改造,也就是说,联动开发,才能最大化体现城市经济价值。

当下,市住房城乡建设局正在按照省住建厅最新要求,核实我市城镇老旧小区改造五年规划(2021-2025年),其用意也正在于此。据透露,“十四五”期间,我市计划改造城镇老旧小区1375个,涉及建筑面积3680万平方米,惠及居民39.6万户。

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