龙岩出台新措施进一步加强物业管理工作

日前,龙岩市出台《关于进一步加强物业管理工作的意见》(以下简称《意见》),对物业管理参与方,即政府部门、业主委员会和物业服务企业的工作内容进行了规范明确。

《意见》出台的背景和意义

《意见》的出台,是取消物业服务企业资质核定后的现实需要。在“后资质”时代,对物业服务企业的事中事后监管,仅靠物业管理主管部门缺乏有效抓手,只有各级各部门发挥合力,才能推动物业管理行业从自发发展阶段向高质量发展阶段转变。同时也是落实《福建省物业管理条例》的现实需要。自2019年1月1日该《条例》实施以来,部分职能部门、街道(乡镇)、社区(村)落实物业管理职责不够到位,在全市范围内推动各级各部门落实物业管理职责势在必行。

《意见》充分体现《民法典》《福建省物业管理条例》关于物业管理的主要精神,是我市积极推进物业管理高质量发展的一次重要探索。《意见》的出台, 对构建法治化、现代化、服务型的物业管理体系,全面提升我市物业管理服务质量和水平,建设有温度的幸福龙岩具有重要意义。

健全和完善物业管理监管工作机制

记者从市城市管理局获悉, 目前新罗区现有备案物业服务企业108家,备案物业小区274个、备案非住宅48个。针对物业管理工作中因权责不明晰、相互推诿而导致物业管理监管工作遭遇困难等问题,此次《意见》对健全和完善物业管理监管工作机制作了明确规定。

一是逐级建立健全物业管理联席会议机制。市级建立物业管理联席会议,负责研究制定全市物业管理工作相关政策,部署重要活动,统筹协调重大问题;县级建立物业管理联席会议,根据“近邻党建”“红色物业”工作要求,提高业主委员会组建率、物业服务覆盖率、基层党组织覆盖率;乡镇(街道)建立联席会议工作机制、纠纷化解机制,调处物业管理活动过程中的各类投诉纠纷;村(社区)建立议事协商机制,协调解决物业管理问题;各级物业管理联席会议成员单位按照“谁主管,谁负责;谁查处,谁抄告”的原则,严格落实“执法力量进小区”,加大对物业管理区域内相关违法行为的日常行政执法检查,严格依法查处各类违法行为。

二是明确了各级职能部门具体职责:

1.城市管理部门:组织实施物业管理的法律法规,制定本辖区物业管理相关政策;对物业服务企业的服务质量、服务行为进行日常监督检查;对住宅专项维修资金进行监管;对物业服务企业未公示公开服务内容、服务事项、服务标准、收费项目、收费标准、公共部位经营收益情况、公共水电公摊情况等内容进行监管;查处擅自改变物业管理用房、公共设施用途等违反《物业管理条例》《福建省物业管理条例》的相关违法行为;查处物业管理区域内违法建设、城市饮食服务业油烟污染等集中由城市管理部门行使行政处罚权的违法行为。

2.公安部门:指导督促物业服务企业和秩序维护人员开展安全防范,指导监督物业管理区域内的安全设施建设,对物业管理区域内治安、流动人员、车辆停放进行监督检查;指导监督物业服务企业落实自招保安员单位开展保安服务、持证上岗、登记备案、规范穿着2011式保安服等保安监管措施;查处燃放烟花爆竹行为;查处家庭娱乐、饲养动物产生噪声及在午间和夜间装修活动影响他人正常生活等违反《治安管理处罚法》相关规定的行为。

3.市场监管部门:指导物业服务企业做好物业服务收费公示工作,对物业服务收费行为进行监督管理,查处属违规收费的行为;对物业管理区域内的电梯等特种设备进行监督检查;负责各类市场主体的注册登记,依法依职责查处无照经营行为。

4.消防救援部门:查处物业服务企业未按要求维护管理物业管理区域内的共用消防设施、未按要求提供消防安全防范服务的行为;查处占用、堵塞、封闭疏散通道和安全出口,占用小区消防车通道、消防车登高操作场地,及损坏消防设施等消防违法行为。

5.住建部门:督促施工单位履行对承建的房屋建筑在保修范围和保修期限内发生质量问题的保修合同义务;

6.自然资源部门:负责物业管理区域内建设工程及各类配套建设的审批、批后跟踪监管及规划核实;

7.生态环境部门:指导物业服务企业做好生态环境保护工作,在职责范围内依法查处环境违法行为;

8.民政部门:负责对物业管理区域内规划设置的社区服务用房进行监管,对符合非营利法人登记条件的业主委员会予以登记;

9.供电、供水、供气、通信、有线电视等公共服务单位:负责物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护,向最终用户收取相关费用,积极推动“一户一表”“一户一号”改造,减少中间收费环节。

推进业委会规范化法治化建设

目前,我市中心城区关于一些小区业委会与业主、物业公司之间矛盾的投诉不在少数。此次《意见》对推进业委会规范化法治化建设提出三项明确要求。

第一、建立党组织领导下的业主自治机制。大力推进“近邻党建”,积极推进“红色业委会”建设,推动建设在村(社区)党组织领导下的小区治理机制,主动引导、推荐符合条件的党员业主或村(居)民委员会中任职的业主按法定程序参选业主委员会委员,确保“红色业委会”占比不断提升。

第二、完善业主委员会的监督和管理机制。业主委员会应当严格规范印章管理和财务管理,实施小区所有事项、资金公示公开制度,村(居)民委员会对印章使用、财务管理予以监督;严格规范小区公共收益资金管理,公共收益资金使用接受全体业主的监督,鼓励业主大会或业主委员会在乡镇(街道)开设小区公共收益资金账户。

第三、推进业主委员会诚信建设。业主委员会存在违规使用公共收益、违规作出决定等损害全体业主利益行为或未按照业主大会议事规则、管理规约、业主委员会章程规定履职尽责的,县(市、区)物业管理主管部门可根据《福建省物业管理条例》,责令限期改正,没收违法所得,并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员处以罚款,涉嫌犯罪的,依法追究刑事责任。

构建“质价相符”的物业服务市场环境

针对当前物业服务层次参差不齐的市场情况,此次《意见》明确提出构建“质价相符”的物业服务市场环境,督促物业服务企业提高服务质量、推动行业有序发展。

1.创新承接查验档案管理。新建住宅物业交付使用前,建设单位应当按规定组织村(居)民委员会、业主代表、物业管理行业协会或专业机构参与承接查验工作;要全过程梳理承接查验各个环节,确保承接查验工作的完整性和可追溯性,实现“一个项目,一套档案”。

2.加强住宅专项维修资金管理。加快完善住宅专项维修资金管理相关政策,重点围绕完善基础数据、提高使用效率、改善存储方式、推进维修资金补建和续筹等方面健全机制,简化资金申领流程,按要求将消防、给排水等基础设施改造及电梯大修改造列入专项维修资金使用范围。

3.加强物业服务市场监管。完善物业管理专家库建设,做好对物业服务企业“双随机”检查,发现问题及时督促整改。建立分类奖惩制度,将物业服务企业信用情况作为选聘续聘的重要指标,加强物业服务企业选聘和退出管理机制建设。

4.扶持物业服务行业高质量发展。建立和完善公开透明、质价相符的物业服务市场机制,推动物业服务专业化、连锁化、品牌化发展;建立优质物业服务企业发展激励机制,以企业的在管面积、从业人数、税费缴纳、红色物业、智慧建设及获奖情况等为指标,每年进行评定并给予政策扶持或资金奖励。

5.发挥行业协会作用。定期更新行业服务标准、公布物业服务收费市场动态信息、开展业务培训,开展并公布物业服务质量评价。

6.推进老旧小区提升改造。推动无物业管理的老旧小区引入物业服务,提升老旧小区的宜居环境;鼓励县级以“低价有偿+志愿服务”的方式,将物业服务融入社区治理。对参与老旧小区物业服务的企业,根据相关规定在符合条件下依法可获得信用信息记分。

7.推动建设绿色生态小区。物业服务企业要将绿色、节能、宜居融入物业管理内容,依法依合同做好优化绿植养护、推进垃圾分类、完善停车设施、减少公摊水电浪费等方面工作。

提升物业管理信息化智能化水平

《意见》指出, 一要夯实物业基础信息,完善物业管理项目房屋数量、面积、户数、建成年代、专项维修资金情况等基本信息,充实完善物业管理数据库。

二要充分利用信息化手段加强物业管理,建成涵盖部门管理、房屋信息、业主信息、企业信息、业主委员会运行、专项维修资金管理等模块的物业管理服务系统,实现物业缴费、监督评价、公示公开、维修审批等项目网上办理功能;并在物业管理服务系统上推进业主投票表决电子化,经身份认定的业主账号产生的投票结果认定为业主本人投票,提高表决效率。

此外,记者从市城市管理局获悉,当前,龙岩市智慧物业管理服务系统正在紧锣密鼓有序推进当中,预计今年年底可投入试运行,同时,《意见》提及的相关配套制度也在加紧完善。

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