杭州修订物业管理条例明年第二季度施行

7月30日,新修订的《杭州市物业管理条例》(以下简称“《条例》”)经省十三届人大常委会第三十次会议批准,将于明年3月1日起施行。此前,《条例》已于6月29日经市十三届人大常委会第三十六次会议修订通过,这也是杭州近年来首次实施“三审四表决”的法规。

新修订的《条例》包括总则、物业管理区域、业主和业主组织、前期物业管理、物业服务、物业的使用和维护、监督管理、法律责任、附则等,共九章九十三条。翻看《条例》,记者发现其中亮点多多。《条例》施行后,对于补齐物业管理服务短板,提升杭州市民群众的获得感、幸福感,无疑具有重要意义。

物业管理纳入基层治理体系,明确物业管理区域如何划分

相较过去的物业管理工作侧重于行业管理,《条例》明确将物业管理活动纳入基层社会治理体系,坚持党建引领、政府主导、业主自治、多方参与、协商共建的工作格局,还规定应当建立和完善人民调解、行政调解相衔接的物业管理活动纠纷多元调处、化解机制等。

在日常生活中,因物业管理信息不公开、管理区域划分不当等引起的矛盾纠纷屡见不鲜。本次修订后,《条例》明确规定了信息公开的形式,在相关章节专门规定了业主委员会、物业管理委员会、物业服务人、建设单位的信息公开义务,保障业主的知情权。

《条例》将物业管理区域划分单独作为一章,明确在编制建设工程设计方案或者初步设计时,应当合理确定主要配套设施设备的共用范围。对于老旧小区物业管理区域的确定问题,《条例》专门作出规定,由所在地的区、县(市)房产主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府征求业主、相关的居民委员会意见后,结合城市管理和物业管理实际需要来确定。

鼓励运用数字赋能物业管理,倡导业主投票采用电子方式

在数字化的大浪潮中,如何运用数字赋能物业管理同样值得关注。

《条例》鼓励运用数字化等新技术、新方法,发挥公共数据平台作用,倡导业主投票采用电子方式,用以解决业主投票率低、决策难的问题。考虑到老年人等群体的合法权益,《条例》作出规定:“业主投票一般应当采用电子方式,但是业主要求提供纸质方式的,业主委员会应当提供。”

为推进数字化建设,《条例》规定由市房产主管部门负责建立、维护本市物业管理信息网络系统,并推广其在业主大会会议组织、物业管理信息公开、促进业主与物业服务人沟通交流等方面的运用。比如,《条例》规定,物业服务人应当通过本市物业管理信息网络系统或者其他约定方式,听取业主、非业主使用人的意见和建议。

创设物业管理委员会制度,临时代行业主委员会职责

业主委员会是业主大会的执行机构,在物业管理中居于重要地位。《条例》从业主委员会工作职责、业主委员会选举制度、规范业主委员会运行管理等方面,对有关规定作了进一步完善,业主委员会会议、信息公开、业主委员会成员禁止行为、罢免和职务终止、离任移交、审计和财务管理等各项制度也更加完善。

在尚未成立业主大会、业主委员会运作失灵、业主委员会换届选举、老旧小区推行物业管理等情形下,如何保障物业管理的有序进行?《条例》创设了物业管理委员会制度,作为对业主自治机制的补充和落实物业管理属地责任的举措。

物业管理委员会由街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、建设单位指派代表和业主代表组成,主要任务是负责组织具备条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会或者指导换届选举业主委员会。为了维持老旧小区、尚不具备召开首次业主大会会议条件的新交付物业小区、未能及时选举产生业主委员会的物业管理区域的物业管理正常运转,维护业主合法权益,《条例》规定可以由依法成立的物业管理委员会临时代行业主委员会职责。

禁止强制获取业主生物信息,违规为电动车充电将被罚款

为了提升物业服务质量,《条例》根据民法典有关规定,对物业服务人的义务作出具体规定,特别明确物业服务人不得强制业主、非业主使用人通过提供人脸、指纹等生物信息方式进入物业管理区域或者使用共有部分,不得泄露个人信息、强制购买其提供或者指定的商品或者服务以及其他侵害业主、非业主使用人的人身、财产权利的行为。

《条例》还明确了物业服务收费标准及其调整程序,对物业费的承担和交纳作了修改完善。其中,明确了物业服务人不得采取停止供电、供水、供气、供热等方式催交物业费。如果物业服务人以业主拖欠物业费为由实施上述行为,将处一万元以上五万元以下罚款。

作为业主,同样应该自觉履行义务,按照约定按时足额交纳物业费,遵守物业管理区域内共有部分的使用、公共秩序、环境卫生、装饰装修、消防安全、房屋安全、垃圾分类、噪声管理、供排水管理、动物饲养、卫生防疫、绿化等方面的法律、法规、规章。

对于业主违法占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道、消防车登高场地的行为,物业服务人还可以按照物业服务合同、临时管理规约、管理规约的约定予以清理。如果违反消防安全管理规定为电动汽车、电动摩托车、电动自行车充电的,由消防救援机构责令改正,处五十元以上二百元以下罚款。

规范物业专项维修资金使用,遇紧急情况可直接申请使用

物业专项维修资金怎么用,什么情况下可以用?《条例》在国家和省有关物业专项维修资金的缴存、使用等制度的基础上,进一步明确由区(县、市)城乡建设主管部门在办理物业竣工验收备案时核验物业专项维修资金的交存情况,并对物业专项维修资金的正常使用、紧急状况下使用以及禁止使用情形等作了补充规定。

《条例》明确,对于涉及整个物业管理区域的共有部分的,在该区域全体业主的物业专项维修资金账户中列支;涉及单幢或部分物业共有部分的,在其相关业主的物业专项维修资金账户中列支。

当发生电梯严重故障,消防设施、器材严重损坏,建筑外立面存在脱落危险,围墙、道路坍塌,屋顶、外墙渗漏,排水设施严重堵塞或者损坏等紧急情况,需要立即使用物业专项维修资金对共有部分进行维修和更新、改造的,《条例》规定,维修方案经业主委员会审核,并经所在地的街道办事处、乡镇人民政府或者受其委托的居民委员会确认后,可以不经业主共同决定,直接申请使用物业专项维修资金。

值得一提的是,《条例》细化对小区共有部分收入使用方面的规定。物业服务人对物业服务用房中的经营用房等共有部分进行经营产生的收入,在扣除合理成本之后属于业主共有。共有收入应当主要用于补充物业专项维修资金,但补充后达到首期交存金额的可以停止补充,也可以根据业主大会的决定用于共有部分保修期满后的维修、更新、改造或者物业管理的其他需要。

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