物业头部企业逐浪城市更新“新蓝海”

城市更新没有旁观者,作为资本市场被热捧的物业管理企业也相继试水城市更新领域,加入城市更新新赛道,试图抢占空间经济新蓝海。

物业头部企业逐浪城市更新“新蓝海”

自“城市更新”写入今年全国政府工作报告以及“十四五”规划和2035年远景目标以来,城市更新的政策红利愈发凸显。全国各地也竞相进行政策的“个性化定制”,北京、上海等城市纷纷发布相关政策意见,深圳更是率先为城市更新立法,城市更新成为战略级风口机遇。城市更新没有旁观者,作为资本市场被热捧的物业管理企业也相继试水城市更新领域,加入城市更新新赛道,试图抢占空间经济新蓝海。

逐浪城市转型万亿“风口”

易居企业集团CEO丁祖昱曾表示,城市更新早就不是万亿级的市场了,而是很快变成十万亿级的市场,更是未来10年、20年最重要的行业关键词。

“十四五”规划提出,要加快转变城市发展方式,统筹城市规划建设管理,实施城市更新行动,推动城市空间结构优化和品质提升,“十四五”期间要完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造,基本完成大城市老旧厂区改造,改造一批大型老旧街区,因地制宜改造一批城中村。为了能够因地制宜推进城市更新,各地也做出了相应的规划。北京、上海、深圳、广州、厦门、天津等多个城市在城市层面的“十四五”规划纲要中提出,要实施城市更新行动,积极推进老旧小区、棚户区、城中村等改造进程。

不仅如此,多省市还陆续发布了管理办法、实施细则等政策文件,同时积极引入社会资本,由政府、企业、社区三方共同参与、通力合作,以解决城市更新的资金难题。例如,北京市发布《关于实施城市更新行动的指导意见》,并提出“多个一点”资金分担方式,鼓励金融机构参与投资市区政府设立的老旧小区改造等城市更新基金;重庆市发布《重庆市城市更新管理办法》;上海市成立总规模约800亿元的城市更新基金,定向用于投资旧区改造和城市更新项目…

“去年万科物业更名万物云后,提出了‘城市空间服务’这一概念,‘带火’了物业企业参与城市更新进程,也为物业企业提供了新的机遇。”住房和城乡建设部科技委房地产社区建设专业委员会委员、北京林业大学经济管理学院物业管理系主任程鹏告诉《中国建设报·中国物业》,物业企业是从事空间服务的,过去对空间的定义限制于较为狭小的社区,逐渐扩展到写字楼、医院、学校等公共建筑,到现在“围墙”外的周边服务,实际是为物业企业提供了新的赛道,促进企业实现可持续性的经营。

北京市一街道办工作人员对《中国建设报·中国物业》表示,政府希望通过引入物业企业,提升居民幸福感,打通社区治理的“最后一公里”。“物业管理工作看起来像是一项单一的工作,但其实是维护整个城市运行,维护基层稳定,维护基层政府和老百姓关系的重要基础工作”,他说。

2020年中央经济工作会议提出,要实施城市更新行动,推进城镇老旧小区改造。2021年的《政府工作报告》提出,要加大城镇老旧小区改造力度,新开工改造城镇老旧小区5.3万个。老旧小区改造已成为新一轮城市更新工作的重中之重。为了更精准地推进城市更新,住房和城乡建设部近日发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》,防止城市更新进程中沿用过度房地产化的开发建设方式,严格控制大拆大建,做到“应留尽留,全力保持城市记忆”。

“如同人的寿命一样,住宅的建筑寿命一般为70年,‘变老’本身是无法回避的,国家导向也从过去单一的拆掉重建,逐步调整为保留、改造、拆建相结合的发展方式”,万物云青岛代表处总经理王仕伟告诉《中国建设报·中国物业》,物业企业可以通过有效的宣传动员和资金引导,推动事项共谋、资金共筹、改造共建,一方面实现资产的保值、增值,同时也是物业企业履行社会责任的具体体现。

保利物业有关人士对《中国建设报·中国物业》表示,老旧小区改造的关键是“建管一体化”的模式,重点是多方共建的长效管理机制,需要引入标准化的物业管理服务。老旧小区改造中,物业服务企业提供的物业管理规划、基础服务兜底、生活服务导入、社区文化打造、社区治理协助等服务尤为重要。物业服务企业不仅是老旧小区的基础服务商,更是老旧小区改造和城市更新工作顺利稳步推进的重要力量。

“摸着石头过河”

在城市更新巨大市场的吸引下,头部物业企业早已走在“掘金”前列,以万科、保利、中海等为代表的头部物业企业入局进行模式探索。

为实现更为专业的布局,万科物业更名“万物云”,推出以城市服务为定位的万物云城,积极参与到城市更新实践之中。据介绍,其城市更新服务版图已延伸至全国24个大中小城市,服务范围主要是基于成熟区城市治理的智慧街道服务、智慧园区服务和基于新城新区的智慧城市服务。

王仕伟介绍说,自开启城市服务以来,万物云已签约包括深圳市福田区沙头街道、厦门鼓浪屿、北京丰台街道等31个项目。作为“城市管家”,万物云城在沙头街道,以市容环卫工作作为切入试点,针对城中村物业管理、“三无小区”及物业管理薄弱等小区进行安全排查,同时设立辖区内环卫监督站,从源头上把关不合格垃圾箱,探索出超大型城市中心区全域治理新路。

同时,万物云城借助物联网、云平台、大数据等多种手段,建立新型数字空间底座,联结数字空间与线下实体空间,从而管理并最大化城市数字资产价值。王仕伟表示,“通过线上线下精细化运营,最终实现政府主导、社会参与、源头治理、执法保障、万物互联的现代智慧城市治理的‘新生态圈’,以提升居民城市生活的参与感、获得感和幸福感。”

相比之下,保利物业则从老旧小区着手,采取了不一样的道路。据有关人士介绍,截至目前,保利物业在全国范围内管理和服务着78个交付超10年以及5个交付超20年的老旧住宅小区;同时,为浙江的西塘镇、天凝镇,上海的姚庄镇等全国多个城镇提供“全域治理服务”。

以广州红棉花园为例,保利物业开创了开发商、物业、街道、居民、志愿者共同参与的“红棉模式”样板,以探索协同治理视角下的老旧小区长效治理模式,形成“城镇焕新计划”。有关人士表示,通过“调研设计、改造升级、长效管理、运营活化”的4R流程,保利物业为老旧小区提供从前期改造到后期运维的一站式解决方案,包含“安全新居、美好新貌、生活新享、人文新风”四大服务子项,全方位满足老旧小区居民生活需求和城镇发展需求,致力翻新一个老旧小区的基础设施、改善一片居住区域的生活品质、推动一座现代城镇的基层治理。

“后期,保利物业还可为老旧小区注入电梯维保、智慧社区建设、商业运营等专业服务,以及生活配套、资产保值增值和空间运营等社区公共服务,助力老旧小区实现全维度的生活价值焕新”,有关人士说。

作为中国建筑集团旗下唯一的物业管理上市公司,中海物业站位央企视角,提出了“三步走”战略布局:首先着重于发掘存量住宅价值,着力物业服务升级和建筑物焕新;其次投身城市更新,承接国家战略;再次进入广泛领域,开展多元业务。

“内地存量住宅物业服务升级和建筑物修缮需求是真实存在的,并且越来越强烈”,中海物业集团副总裁叶翔在发布会上表示,虽然存量住宅建筑物生命周期步入中年,但从建筑物全生命周期来讲,建筑的生命还远远没有结束,在这个周期内,前期建设投入占总成本的16.3%,后期修缮维护占55.5%,因此面对老旧社区,要关注建筑物的修缮强度,做大存量住宅产值。

以“物业盒子”为例,叶翔对中海物业的物业产品进行了介绍。物业盒子包含两组核心功能,一方面承接已启动的“项目管理合伙人组织模式”,通过充分授权、专业保障、充分授权、多劳多得等四项主要措施创造增量;另一方面以差异化服务、集约化管理、智慧化运营定义“智慧物业管理运营模式”,实现企业的现代化升级,建立城市网格化布局的智慧物业管理中心,进而渗透至城市老旧小区服务,“让优质的物业管理服务走进千家万户”。

谈及服务产品变现,叶翔在发布会上提出了“物业服务菜单化工程”这一概念,在透明、合规运营的基础上,将物业服务、清洁、工程、安全等无形的服务量化为可购买的产品。同时他也表示,物业服务产品化只是第一步,决定购买的权利仍在广大业主手中。

商业模式亟待建立

当下,尽管物业企业集团层面对参与城市更新信心十足,但在具体操作层面却存在种种困难与挑战。以老旧小区为例,其改造过程中的一系列矛盾,也成为了物企实现商业闭环不得不面对的问题。

老旧小区的权属不清,给物业公司带来巨大考验。“目前辖属范围的几十个住宅小区有近百个管理单位,相对分散的布局和大规模的物业服务范围匹配度较低”,街道办工作人员说。保利物业有关人士也表示,一方面大部分老旧小区改造的主体单位仅负责前期硬件改造和基础环境优化,后续维护保养、清洁绿化、生活服务等长期运维如何推进尚不明确;另一方面,老旧小区一般涉及公有住房、商品房、安置房等,产权构成复杂,服务界面不清晰,交接流程的细则和指引不明确,也对物业企业的进入造成阻碍。

在小区常年失管的背景下,民众对物业服务付费的意识也亟待提升。街道办工作人员表示,在政府提供保洁、小区绿化等基础物业服务的情况下,民众无需为物业服务付费,对于物业服务的重要性缺少清晰的认知。同时,聚集的小区人群产生从众心理效应,不付费达成共识,也使物业服务的推进更加困难。

人力资源严重不足成为物业服务推进的掣肘。街道办工作人员表示,目前大部分城市的基层物业管理工作中,无论机构还是人员,基本都是空白,经常面临人少问题多的窘况,“有的省住建厅甚至没有设立物业处,一个工作人员可能需要联系几百个单位,再加上处理事务性工作,根本忙不过来。”

物业服务的运营环节也对物企提出了诸多挑战。“目前老旧小区改造资金以财政拨款或政府出资为主,虽持续鼓励社会力量参与,但盈利模式模糊、金融资金限制等因素影响了企业参与度”,保利物业有关人士说,老旧小区物业费定价过低、增值服务空间有限,制约了物业服务的长期性和稳定性,进一步压制了物业服务的提升空间。街道办工作人员也表示,部分老旧小区公共维修基金缺失,不交、少交等现象时有出现,阻碍了物业管理服务覆盖的进程。

据街道办工作人员介绍,目前街道推行城市物业化管理模式,将公共区域零散的环卫绿化等进行区域整合,承包给物业管理公司,“通过资源整合形成规模效应,带动小区的物业管理。”保利物业有关人士表示,希望获得企业社区增值服务的必要资质保障,同时明晰老旧小区的产权归属等问题,将分散的待管社区组合规划,并将周边涉及居民生活配套的商铺、学校、医疗中心等连片打包,在进行统一的社会化管理和运营同时,降低整体运维成本,形成“建管一体、连片打包”运营机制。

王仕伟表示,万科提出了“与业主共建美丽社区”行动,由万科地产提供预备资金,同时通过“友邻计划”募集业主在万科物业APP上的消费资金,首期按照9:1的比例进行配捐。业主在友邻市集的消费按返点比例纳入“友邻计划”资金池,使业主的消费转变为社区更新建设的资金,实现地产公司、物业公司、业主、政府四方联手,破解老小区维修资金不足的问题。

“我们也希望能够在社区改造环节和后期运维环节获得相应的双向补贴,或设立专项扶持基金,从而帮企业实现合理的利润回报”,保利物业有关人士说,如果能够获取相关许可或牌照,企业在后期可以联合金融机构,开展社区普惠金融服务,针对居家改造、社区配套升级、居民日常消费、居民财富管理等,鼓励社区消费,进而实现项目的多元化运营。

程鹏认为,物业企业参与城市更新、提供服务,其价值在哪里,这是物业企业要要思考的核心话题。“以万物云的城市服务为例,所涉及不同城市空间的业态是存在差别的,目前还未能实现单一模式的快速复制”,他说,综合来看,这些年大多数的物业企业进行城市服务时,仍然处于探索、摸索的阶段。

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