物业并购整合中“丢盘”原因及对策

物业并购实务中,不乏有前期物业项目在业委会成立之前意外丢失了管理权。本文拟梳理那些在稳定性上“折戟”的前期物业项目,并提出相关应对之策。

物业并购整合中“丢盘”原因及对策

物业收并购中,收购方实质购买的是目标公司对于项目的合同管理权,故管理权是否稳定,决定了收购成败。前期物业项目物业服务合同一般会约定,在业委会成立并选聘新物业公司时终止。由于前述终止条件并不容易达成,故前期物业项目是行业公认的管理权最为稳定的项目类型。物业并购实务中,不乏有前期物业项目在业委会成立之前意外丢失了管理权。本文拟梳理那些在稳定性上“折戟”的前期物业项目,并提出相关应对之策。

01 前期物业丢盘的主要原因

(一)利益争夺激烈的结果

物业管理从寂寂无名一跃成为资本市场宠儿后,越来越多公司加入该行业的竞争。一些原本没有物业公司的地产商,也开始设立关联方管理所开发的项目。

前期物业项目因其稳定性高一直是物业公司争抢的资源,而新建的前期物业项目更是因为投入少,收费易而成为了香饽饽。一些不靠“爸爸”关系获取项目的物业公司如果没有性价比优势,可能因开发商的运作而被第三方替代。

(二)放松管理标准的结果

许多物业从业人员观念里认为,前期物业就是只有成立了业委会,选聘新物业公司才会被终止管理的项目。所以有些物业公司对前期物业项目管理放松标准,缺少维系动力,得过且过。管理不达标项目丢盘是迟早的事情,但许多物业公司没有想到的是,开发商在业委会成立之前提出解除物业服务合同,且居然获得了法院的支持。

(三)更换项目控制人的结果

由于房地产调控政策趋严,越来越多开发商不得不靠出售资产或项目公司股权补充枯竭的流动资金。由于项目的实际控制人在出售后发生了变更,项目的物业管理方一般也会被替换。

02 前期物业丢盘的七种情况

(一)被“任性”终止的项目

物业服务合同的性质是否为委托合同以及开发商是否为合同相对方,一直存在争议。如果前期物业服务合同性质被认定为委托合同,则开发商具有随时解除合同的权利。换句话说,开发商解除前期物业服务合同可以很任性。

南通某前期物业项目中,法院认为,前期物业服务合同的性质为委托合同,由于委托合同可以被委托人随时解除,故开发商有权随时解除前期物业服务合同。此外,若商品房一旦卖出,只有业主大会才能解除前期物业服务合同,将会导致委托方与受托方权利失衡。

徐州某前期物业项目中,法院认为,前期物业服务合同的基础法律关系是委托法律关系,即使合同采取招投标方式签订、合同存在委托法律关系之外的内容,亦不能因此改变合同性质。根据合同法规定,委托人或者受托人可以随时解除委托合同。故开发商诉请解除前期物业服务合同,不违反法律规定。

(二)被“违约”终止的项目

有前期物业服务合同明确约定开发商单方解除合同的条件,司法实践中已有法院支持开发商凭合同约定的解除条款终止前期物业服务合同。

沈阳某前期物业项目中,物业服务合同约定,如物业公司管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准,应在开发商要求期限内整改,如未整改达标,开发商有权终止合同。而法院查明,物业公司因服务不达标,在开发商要求的多次整改中均未完成整改,符合合同约定解除条件,最后支持了开发商发送解约函解除前期物业服务合同。

贵州某前期物业项目中,物业服务合同对于服务人员数量做了明确要求,并约定,如果物业公司达不到约定的服务内容和质量标准的,开发商有权终止合同。物业服务合同要求配置12名秩序管理员,由物业公司负责垃圾清运。但春节期间,物业公司仅派了3名值班员,经公证照片显示小区垃圾堆积如山。法院认为,前述行为符合物业服务合同约定的解除条件,支持开发商单方解除前期物业服务合同。

(三)被“到期”终止的项目

有部分前期物业服务合同明确约定了若干年的管理期限。管理期限届满后,如果无法及时完成合同续签,物业服务因不定期而处于随时可终止状态。

连云港某前期物业项目中,前期物业服务合同约定了履行期限至2017年6月30日,履行期限届满后,物业公司继续提供物业服务,开发商对此未提出异议。因此法院认为,应视为《前期物业服务合同》继续履行,履行期限变更为不定期,开发商有权随时解除该合同。

安徽池州某前期物业项目中,前期物业服务合同约定履行期限自2016年9月26日起至2017年9月26日止,但物业公司于2017年8月10日才进驻案涉项目提供物业服务,双方在实际履行中对合同约定的履行期限进行了变更,但双方未重新签订物业服务合同,未对变更后的期限进行明确约定。故法院认为,物业服务期限视为不定期,双方均可以随时解除合同,但应当给对方必要的准备时间。

(四)被“含糊”终止的项目

前期物业服务合同如果对一些重要内容约定不明或者约定另行协商的,可能导致被开发商解除合同的后果。

重庆某前期物业项目中,在前期物业服务合同签订后,开发商及物业公司不能就合同约定的另行协商的前期开办费、差额补贴、提前介入费及物业接管查验费等费用达成一致意见。开发商起诉要求解除前期物业服务合同。法院认为,前期开办费、差额补贴、提前介入费及物业接管查验费等费用属于物业服务合同的主要条款,且涉及双方的主要权利义务,对该部分内容约定不明将导致合同无法继续履行,故支持了开发商诉请。

(五)被“法定”终止的项目

如果物业公司的服务存在严重瑕疵或存在其他导致合同目的无法实现的情况,开发商可以“法定解除”要求终止前期物业服务合同。

陕西某前期物业项目中,物业服务合同并未约定开发商单方解除条款。但是物业公司未按照双方签订的物业服务合同进行物业管理导致物业水平低下,小区物业管理混乱,开发商根据合同法相关规定,行使法定解除权获得了法院的支持。

南京某前期物业项目中,物业服务合同并未约定开发商单方解除权。但是物业公司管理存在严重瑕疵,导致小区公共利益及业主的合法权益严重受损,故法院认为物业服务合同的目的无法实现,而支持开发商行使法定解除权。

(六)被“插足”终止的项目

如前期物业项目开发商实际控制人变更或者未及时通知物业公司进场的,可能存在开发商已将项目委托给第三方物业服务公司的风险。

湖北鄂州某前期物业项目中,由于开发商与其他单位发生多起纠纷,无法向原物业公司提供物业管理用房,因此,至2016年7月原物业公司暂时停止物业管理工作,并撤离小区。2017年开发商重组,更换了新的股东,新股东于2017年8月20日,以开发商名义与第三方物业公司签订了前期物业服务合同。法院认为开发商与第三方物业公司签订前期物业服务合同之日起,原前期物业服务合同实际已完全终止。

江西某前期物业项目中,开发商在2018年12月12日签订的前期物业服务合同正本及补充协议中,未对原物业公司进场时间作出明确约定。之后开发商未通知原物业公司进场,于2019年7月25日与第三方物业公司签订了新的前期物业服务合同。法院认为,强制双方继续履行原物业服务合同对双方及业主均不利,因此本案合同以解除为宜。

(七)被“打包”终止的项目

当商业以及住宅项目共用消防设施、供电设备等设备或者物业管理用房时,一般住宅与商业属于同一物业管理区域,商业及住宅部分仅能委托同一物业公司管理。故只要业委会设立后,就有权一同打包更换住宅以及商业部分的物业管理公司。

遵义某物业管理项目中,小区是统一规划的商业和住宅小区,住宅与商业部分共用消防设施、供电设备等,商业区域与小区住宅部分属于同一个物业管理区域。法院支持小区业委会对原物业公司退出全部商业区域管理的主张,不认可原物业公司主张部分商业房业主与其签订物业服务合同的效力。

湖北宜昌某物业管理项目中,明确一个物业管理区域,对应一个业委会,由一个物业服务企业实施物业管理。法院认为,个别业主委托原物业公司管理其专有部分,此种委托违背了小区业主大会和业委会选聘新物业公司的决定,不具有法律效力。

03 前期物业项目收并购时的对策建议

通过上述分析可以看出,前期物业项目稳定性只是相对概念,所以在收并购之前对于前期物业项目的各方面核查工作不能松懈。就法律工作而言,建议如下:

  1. 核查前期物业项目的物业服务合同中是否约定了开发商解除权,以及相关解除权条件是否满足。尤其是关于人员数量配置的条款,如果现场配置人员数量与要求差距较大的,建议收购方要求目标公司在交易前完成整改。
  2. 核查前期物业服务合同约定的合同期限。对于合同期限已经届满的项目,尽量要求目标公司在一定期限内完成前期物业服务合同的续期。对于目标公司反馈无法完成续期的合同,一定要核查背后原因,除开发商已不存续的原因之外,均可能存在前期物业项目稳定性风险。
  3. 核查前期物业服务合同关于款项支付等重要条款是否存在另行协商的约定。如果存在,则要求目标公司与开发商在收购前完成另行协商条款的确定。
  4. 核查前期物业项目是否已经销售或者交付。如果已经交付,则前期物业项目被开发商解除合同的风险相对较低。法院一般不支持在业主无异议情况下,开发商单方解除已交付项目的前期物业服务合同。如吉林白山某项目中,法院认为,开发商提出解除合同的行为只能代表未售出楼房的业主,但已售出房屋的业主在入住时与物业公司签订了物业服务合同并交纳了物业服务费。开发商解除前期物业服务合同,会造成物业管理无序,根本上损害全体业主权利,故法院驳回了开发商请求。
  5. 核查商住一体项目是否存在商业以及住宅属同一物业管理区域的情况。如果存在的,则建议对住宅或者商业业主提出的业委会筹备需求予以充分重视和积极应对。如果目标公司目标仅为保留商业或者住宅部分管理权的,则需要在并购前论证并确定商业与住宅是否可能通过法定程序,切分为各自独立的物业管理区域。
  6. 核查开发商负面信息以及前期物业项目的建设出售情况。例如开发商是否存在多个应收账款诉讼,项目是否存在烂尾,前期物业项目是否大部分未售,开发商实际控制人是否存在资金紧张信息等。
  7. 核查开发商是否存在关联物业公司。如果存在的,尤其是在前期物业服务项目委托后新设的物业公司,则建议并购方对该前期项目的稳定性做重点核查。

物业并购的对象本质是管理权,因为管理是一个动态过程,所以管理权的稳定性也需要以发展的眼光去分析和判断。即便是稳定性标杆的前期物业项目,也存在诸多不稳定的风险因素。随着各方利益主体的维权意识越来越强,物业管理公司“躺赢”前期物业项目已不现实,这也对物业收并购的风险防控提出了更高的要求。

(原标题:《最保险的物业并购项目,却丢了……》  |  作者:金诚同达贺国良律师团队 )

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