杭州市发布新修订物业管理条例全面解读

8月27日,新修订的《杭州市物业管理条例》(以下简称《条例》)正式发布,市住保房管局就《条例》内容做了解读。

新《条例》共九章九十三条,从进一步加强党对物业管理工作的领导、规范物业服务市场、完善业主大会和业主委员会运行机制、保障物业管理活动中各方主体的合法权益等方面作了明确,并将于明年3月1日起施行。

原《杭州市物业管理条例》于2014年5月1日起施行。施行七年来,市住保房管局以《条例》为依据,逐步完善物业管理体系,落实各项管理制度,强化监督、严格执法,聚焦人民群众多样化居住和服务需求,大力推进物业管理制度改革,推动实施物业综合管理,取得了良好成效。

1. 坚持党建引领,小区治理格局逐步优化。全市90%以上的业委会和物业企业实现党的组织覆盖或工作覆盖,物业小区全面建立社区党组织领导下三方协同机制,并获得全国城市基层党建创新“最佳案例”称号。各地通过成立“三方办”等措施,确保党建引领落到实处。

2. 坚持数字赋能,监管服务更加便捷高效。通过经营性收支信息公示功能实现了业委会财务公开;通过业主决策电子投票功能使业主大会的表决投票更加方便、快捷、准确。近期以来,更是升级打造“1+3+N”为核心的智慧物业管理服务平台,面向小区居民试点推出杭州电子业主卡。

3. 坚持政策先行,物业管理制度不断完善。近年来制定出台了《杭州市加强住宅小区物业综合管理三年行动计划(2019-2021年)》等一系列政策文件,为基层实际操作提供了更加完善的政策依据,为立法修订奠定了实践基础。

4. 坚持示范带动,美好家园创建成效明显。创新提出以“美好家园”为创建目标,打造出一批体现优秀物业综合管理水平,具备和谐美好生活环境的品质住宅小区。目前已累计创建222个“美好家园”示范小区,逐步将“盆景”变成“风景”。

5. 坚持模式创新,老旧小区居住品质提升。结合老旧小区综合提升改造,提出“同步改造提升、同步服务提升,改造完成即引入专业物业服务”。推广“小区管家”、“金牌大管家”等创新模式。此外,通过整合公共管理经费,强化资金奖补激励等措施,进一步提升老旧小区居住品质。

新修订的《条例》重点针对物业管理实践中较为突出、急需地方立法解决,而上位法未明确的问题作了规定,亮点多多。

比如,新修订的《条例》将物业管理活动纳入基层治理体系,明确物业管理区域如何划分;鼓励运用数字赋能物业管理,倡导业主投票采用电子方式;创新设立物业管理委员会制度,临时代行业主委员会职责;规范物业专项维修资金使用,遇到屋顶、外墙渗漏等紧急情况可直接申请使用;禁止物业服务人强制获取业主生物信息;业主应自觉履行义务,如违反消防安全管理规定,违规为电动车充电将被罚款。

该新《条例》施行后,对于补齐物业管理服务短板,提升杭州市民群众的获得感、幸福感,无疑具有重要意义。

以下为《条例》相关内容解读:

1、明确物业管理活动纳入基层治理体系

一方面,在总则中明确规定“本市物业管理活动纳入基层社会治理体系”。
另一方面,在监督管理职责中明确规定:市人民政府应当加强对物业管理活动监督管理工作的领导,建立物业管理综合协调制度,统筹解决物业管理工作中的重大问题;区、县(市)人民政府应当协调解决物业管理工作中的相关问题;街道办事处、乡镇人民政府应当将物业管理活动纳入基层治理工作,根据需要建立物业管理联席会议等制度,落实人员、经费,履行各项职责。
此外,在多个具体条款中充分落实街道(乡镇)、社区对物业管理活动尤其是业主大会、业委会的指导监督职能,推动物业管理工作从行业管理向社会治理转变,真正融入基层治理格局。

2、明确以党建引领物业管理活动

一方面,在总则中明确规定“坚持党建引领、政府主导、业主自治、多方参与、协商共建的工作格局”。
另一方面,明确鼓励业主中符合条件的中国共产党党员通过法定程序成为业主委员会成员。通过总结近年来我市大力推进城市基层党建工作经验,将居民小区党建工作、物业行业党建工作的有效做法在条例中进一步巩固提升,把党的政治优势、组织优势转化为城市治理优势,进一步提高党组织领导下的物业管理和基层治理水平。

3、明确建立物业管理信息网络系统

首先,在总则中明确规定“鼓励运用新技术、新方法,发挥公共数据平台作用,提升物业管理质量和服务水平”。
其次,在监督管理职责中明确市房产行政主管部门建立、维护本市物业管理信息网络系统,以及建立业主电子投票系统并免费提供给业主投票使用。
最后,在多个具体条款中明确了数字化、信息化措施的运用。
例如,规定业主投票一般应当采用电子方式,但是业主要求提供纸质方式的,业主委员会应当提供;业主委员会、物业服务企业应当在物业管理信息网络系统上填报公开规定信息;物业服务企业应当通过物业管理信息网络系统听取业主意见建议并建立投诉受理制度等等。
通过大力推动新兴网络技术的运用,提高物业管理活动的透明度,提高业主决策效率,适应数字化改革的发展方向,也与我市智慧城市的定位相适应。

4、明确物业管理活动中的信息公开要求

首先,在总则中明确了业主委员会、物业管理委员会、物业服务企业、建设单位以及街道(乡镇)、社区向业主公开信息义务的基本履行要求。
其次,在多个具体条款中专门规定了业主委员会、物业管理委员会、物业服务人、建设单位的信息公开内容、信息公开形式等具体要求,并与物业管理信息网络系统的使用紧密结合,切实保障业主的知情权、监督权。

5、明确业主委员会成员的任职资格

一方面,明确规定业主委员会成员、候补成员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力且具有完全民事行为能力的业主担任。
另一方面,明确规定业主可以在业主大会议事规则中约定业主委员会成员、候补成员需要同时符合下列条件:
(一)遵守法律、法规和管理规约;
(二)具有必要的工作时间;
(三)按照有关规定或者约定,交存物业专项维修资金、交纳需要业主共同分摊的费用,且未恶意拖欠物业费;
(四)本人及近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职;
(五)业主大会议事规则约定的其他条件。同时,明确规定业主委员会成员候选人通过社区推荐、业主自荐或联名推荐产生,并由物业管理委员会在街道(乡镇)的指导下审查其资格条件。
通过上述规定切实把好业主委员会的“人选关”,提高人员素质水平和履职能力,促进业主的良好自我管理。

6、明确业主大会、业主委员会的规范运行要求

一是明确了业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议的情形,并规定业主委员会拒不召开时街道(乡镇)应当责令其召开以及代为指导业主召开;
二是明确了业主委员会召开业主大会会议的工作程序要求;
三是明确了业主委员会成员、候补成员、主任、副主任的产生要求以及印章保管要求;
四是明确了业主委员会会议召开、出席、决定、公布、记录以及告知社区等程序要求;
五是明确了业主委员会向全体业主公开信息内容、时间以及公开渠道的要求;
六是明确了业主委员会成员的违法或不当行为,并规定罢免程序以及街道(乡镇)的建议罢免权,同时明确了业主委员会的集体违法或不当行为,并规定街道(乡镇)可以建议罢免业主委员会全体成员职务;
七是明确了业主委员会届满或终止时,公共财物和资料的移交要求;
八是明确了业主大会、业主委员会运行经费的来源及财务管理制度;
九是明确了业主大会可以决定给予业主委员会成员适当的工作津贴。经业主大会决定,业主委员会可以聘请执行秘书、财务人员;
十是明确了对共有收入收支情况和运行经费使用情况应当委托审计的情形以及委托主体、费用来源,并明确业主委员会拒不审计的,社区可以代为委托审计。

7、明确创新设立物业管理委员会制度

明确街道(乡镇)在五种情形下应当及时组建物业管理委员会,由物业管理委员会组织业主依法决定有关共有和共同管理权利的重大事项,并临时代为履行业主委员会的职责。创新设立的物业管理委员会替代了原业主大会筹备组、业委会换届工作组的职责,形成了统一的组织形式。
同时,填补了以下实际情形中的业主自我管理空白:
一是新建成交付的物业项目,因交付率未达到规定尚不具备召开首次业主大会会议条件的,组建物业管理委员会提前开展业主自我管理,加强对物业服务的监督;
二是新建成交付物业项目已具备召开首次业主大会会议条件,但是因各种原因或矛盾纠纷尚未成立业主大会的,组建物业管理委员会弥补业主大会、业主委员会的空白;
三是业主委员会任期届满需要正常换届选举的,组建物业管理委员会牵头指导换届工作;
四是业主委员会因辞职缺额、被罢免等原因在任期内终止需要重新选举的,组建物业管理委员会牵头组织重新选举工作;
五是已经划分物业管理区域但是尚未实施物业管理的老旧小区,可以组建物业管理委员会推动实施物业管理。
此外,对物业管理委员会对人员组成、工作职责、任期期限等作了明确规定。

8、明确对物业服务行为的监管规范要求

一是明确了新建物业的承接查验工作要求,强化了街道(乡镇)、社区监督并规定了建设单位、物业服务企业的相关责任;
二是明确了选聘、续聘物业服务企业的具体程序要求,确保业主的共同决定权;
三是明确了物业服务企业应当履行的具体义务,并进一步规定禁止物业服务企业强制获取业主生物信息、泄露个人信息、强制购买其提供或者指定的商品或者服务;
四是明确了物业服务收费标准及其调整程序,并完善了物业费的承担和交纳规定;
五是明确了物业服务企业听取业主意见建议,建立投诉受理制度并限期答复的要求。
通过上述规定进一步严格对物业服务企业的监管规范,促进依法诚信服务,提升物业服务质量。

9、明确规范业主共有收入的管理使用

一方面,明确了小区业主共有收入在委托物业服务企业管理或业主委员会自行管理两种情形下,相应的开设专门账户、公开收支情况以及委托专业机构审计的相关要求。
另一方面,明确了共有收入应当主要用于补充物业专项维修资金,也可以根据业主大会的决定用于共有部分保修期满后的维修、更新、改造或者物业管理的其他需要。
通过上述规定确保归属全体业主所有的共有收入得到规范管理使用,促进小区财务公开、透明。

10、明确物业使用中的禁止行为及处理

明确了物业使用中不得实施的十一项行为,其中在原条例基础上进一步增加规定了实践中容易引发小区矛盾纠纷的几项行为,包括违法饲养动物或者不履行饲养人义务,严重影响其他业主生活;违规进行生活垃圾分类投放;从建筑物中抛掷物品;电动汽车、电动自行车违规充电等等。
同时,明确规定发现存在上述禁止行为的,业主有权投诉、举报;物业服务企业应当进行劝阻、制止,必要时应当向相关主管部门报告,房管、城管、消防等相关主管部门应当依法及时处理,根据各自职责分工采取相应的执法措施,以维护小区的良好公共管理秩序。

11、明确扩大物业维修资金使用简易程序范围

原条例仅规定电梯、消防设施等涉及公共安全的维修项目可以按照简易程序申请使用物业维修资金。
为更好的保障业主切身利益,发挥物业维修资金的作用,明确将“外立面脱落,围墙道路坍塌,屋面外墙渗漏,排水设施严重堵塞损坏”四种居民群众经常遇到的急需维修情形进一步纳入简易程序范围,并完善规定了相应的认定实施程序,从而减少了物业维修资金的申请程序和时间,确保及时维修、方便百姓。

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