从战略布局迈向物业企业内部能力打造

留给物业公司战略调整时间窗口大概2-3年。头部物业公司都在积极思考,面积增长速度逐渐慢下来之后,靠什么维持上市公司增长可持续,盈利可持续?

从战略布局迈向物业企业内部能力打造

刚刚过去的两个月,中国物业行业发生了一些变化。最明显的是,上市公司中期报告披露,已经不太强调净利润率了。从上市物业公司战略方向来看,各家的打法也差不多。围绕企业护城河布局业务,依靠规模扩张,提升项目密度。唯二两家非上市头部物业公司之一,龙湖智慧服务也一反常态,2021年大手笔物业收并购亿达服务、楷林商服,据说还可能并购江西的一家物业。这是妥妥为未来上市做准备的态势。

现在很重要的事情是,目前行业的战略实施会持续多长时间?测算过程有个基本假设:物业公司管理面积扩张一定存在天花板,按照first service在北美的经验,市占率4%已经开始相当高的数值。碧桂园服务18亿合约面积目标,大致4%全国市占率。我的研究生经过测算,碧桂园服务按照目前的增长速度,大概率在2023年年底到2024年年中完成。

留给物业公司战略调整的时间窗口大概是2-3年。根据我过去半年时间的调研和观察,头部物业公司都在积极思考,管理面积增长速度逐渐慢下来之后,靠什么维持上市公司增长可持续,盈利可持续?

归纳总结一下,头部物业公司已经从三个方面发力。

第一个方面是要逐渐搭建完成复杂的产品谱系,非物业服务收入成为公司第一大收入来源,并且是绝大多数利润来源。让住宅物业服务回归到准公共服务,践行替业主花好钱的承诺。

第二个方面是赋能中小型物业公司,头部物业公司借助整合供应链的能力,研发好用的Saas工具,让小物业公司提供以前无法提供的服务,这就可能产生巨大的增量价值,而且这个模式杠杆效应很强。

第三个方面是物业公司内部能力的建设,这个事情更为重要。我们课题组上半年就分析过,上市物业公司的利润率一定会逐渐下降,最终走向效率驱动的企业运营。最后大家拼的是,谁更有创造力,谁更有执行力,谁更能结合行业特性和自己商业模式特性,在保证规模效应持续发挥作用的基础上,更好地降低交易成本,提高对消费者的价值。

内部能力建设的价值,大家都很清楚。提升能力的着力点在哪里?前段时间,万物云朱保全一次公开演讲,就提到晚上十点半之后,发现业主和保安容易产生冲突,很大的原因是业主喝醉了。针对情况,晚上十点半之后,万物云排班给有经验的保安。这是非常典型的企业微创新优化服务能力案例。我大致想了一下,从如下几个方面思考企业内部能力建设。

(1)分解和识别风险沙盘,设计风险地图。这个比较繁琐,涉及到系统(如何供水、供电等)、场地和空间、服务人群不同等。分析经常出问题点是什么?高风险点是什么?哪些是比较难管的?有了风险地图之后,就要做应急预案。出了问题最快要怎么恢复,恢复完了后面怎么善后,如何避免再发生,如何优化流程。做好预案还要做好演练,就像消防演习。演练之后做应对方案,演练之后总结,不断优化、螺旋式演进。并且制定短期、中期、长期目标。长期目标就是全部风险点都要搞清楚的,中期就是分析重点、难点,短期很简单,最近出过的问题,不能再出现第二次。

(2)物业项目经理的监管。我接触过相当多项目经理,大家都兢兢业业的工作,但是大多数只知道闷头做具体的事,缺乏客户沟通、风险识别、流程优化、日常监管、体系化的复盘、文档积累、经验传承等全面性的掌控能力。项目经理个人自我修养只是一方面,更多需要物业公司总部和分公司赋能。培训只是赋能很小一部分,更重要的是物业公司总部是否具备业务管理工具研发能力、数据建模和数据分析能力、循证决策能力,并赋能和监管项目经理。

(3)精细化服务和管理需要智慧物业支撑,但是智慧物业建设受到多种因素影响。智慧物业的前景,国家早就描述的很清晰:基于物业服务智能物联网技术与数字孪生技术,构建含社区和园区建筑、环境、安全、活动、生活和工作等在内的人机物融合数字化物业服务基础设施。业主也在设想,通过智慧物业程序设定实现,被动服务变成主动服务。例如,怎么减少业主报单?如何通过原来的报单率和系统分析,反过来提前把问题解决好,不过这也是一把双刃剑,提前做好可能没有人看得到,这是另一个层面的事。前景这样美好,物业公司不去做?如何做?投入成本太高,物业费就那么多钱,价值怎么挖掘?这是一个体系工程。另外,智慧物业是链接人、流程、设备的一个广义的数据网。整个网络需要分层分级,不同的系统干什么,有些是互相有关联的,系统之间有些是有交叉的,自动关联,需要考虑内部的数据接口。服务对象、能力、要求不一样,需要综合磨合,就算这些都能确定,在使用的过程中也需要不断变化,初建怎么管、成熟期怎么管理,最近有什么新的要求等,需要不停的更新,是非常庞杂的系统。

总之,物业公司逐渐从粗犷走向精细,搭建面向人、面向流程、面向设备的服务网络,把服务经验提取出服务规则,构成微创新驱动的服务型企业。

☆本文来源于“程鹏物业观察”,经整理后发布;声明:本文观点不代表物业大数据立场,转载请联系文章原作者。如文章内容或图片涉及版权,敬请联系本站进行删除。KANWUYE.COM 物业大数据为您解读最新、最全面的物业管理资本市场。

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