2021住宅物业发展报告(中物研协版)

2021中物研协版住宅物业发展报告:2020年500强物企中有473家企业布局住宅物业业态,住宅物业管理项目总数为45031个,同比增长17.50%。

引言:住宅是物业管理最基础最广泛的形式,是行业发展的基础和柱石。四十年发展实践,住宅物业管理从标准化走向精细化、个性化、品牌化。围绕居民衣食住行,构建全生活服务场景。对内开启智慧化管理,对外探索智慧社区建设。融入基层社区治理,推动老旧小区物业管理全覆盖,实现社会责任担当。2020年,住宅物业管理正持续发生深刻变化。

01 住宅物业管理驱动因素及市场空间

自19世纪60年代英国出现出租房屋专人统一代管模式,现代物业管理行业诞生并迅速推广。我国于上世纪80年代由香港引入屋村管理经验,住宅项目组建管理处并实施专业化物业管理。此模式最先在广州和深圳试点,随后从沿海推广到内陆,由此开启中国物业管理行业发展序幕。随着中国城市化进程加速,伴随商品房销售和交付入住面积持续增长,住宅物业管理进入高速发展期。

021住宅物业发展报告(中物研协版)"
2010-2020年全国住宅商品房销售面积及同比增速 / 国家统计局

 

基于行业整体管理面积基数和历史增速,结合500强样本企业住宅物业管理比例,对未来住宅物业管理成长空间进行推演:2020年,全国物业管理行业整体管理面积约330.4亿平方米,同比增长约6.6%。(2010-2020年复合增长率约9.3%。)假定未来十年按照6%的年增速,到2030年,物业管理行业总管理面积将达591.7亿平方米。2018-2020年,500强企业住宅物业管理面积占总管理面积比例约为60%。按此比例估算,预测到2030年,住宅物业管理面积将达355.0亿平方米,其中新增面积约156.8亿平方米。

021住宅物业发展报告(中物研协版)"
2018-2020年全国物业管理行业总管理面积及增速
021住宅物业发展报告(中物研协版)"
2018-2020年500强企业住宅物业管理面积占比

02  基于样本的住宅物业服务市场数据分析

2020年住宅物业发展指数

2020年,500强物企住宅物业发展指数(PMDI500)为771.8,同比增长14.62%。百强物企住宅物业发展指数(PMDI100)为573.7,同比增长20.45%,比2015年增加373.7个点,年复合增长率为23.47%。住宅物业服务发展指数保持较高增速。

021住宅物业发展报告(中物研协版)"
住宅物业历年PMDI100指数

住宅物业管理规模分析

1.500强企业住宅物业管理项目情况

2020年,500强物企中有473家企业布局住宅物业业态,住宅物业管理项目总数为45031个,同比增长17.50%。企业平均管理项目数量为 95个,单项目贡献面积为 19.35万平方米。

021住宅物业发展报告(中物研协版)"
2020年度500强企业住宅物业管理项目情况

在城市分布上,500强企业住宅物业服务项目中,一线城市项目数量为7070个,占比15.70%;二线城市项目数量为19108个,占比42.43%;三、四线城市项目数量为18573个,占比41.24%;海外城市项目数量为280个,占比0.62%。与2019年相比,三四线城市占比上升2.23个百分点。

021住宅物业发展报告(中物研协版)"
2020年度500强企业住宅物业管理项目城市分布

2.百强企业住宅物业管理项目情况

2020年,百强企业布局住宅物业比例为99%,与上年持平。2010-2020年度,该比例均保持在95%以上。

021住宅物业发展报告(中物研协版)"
百强企业涉足住宅物业企业占比情况

2020年,百强企业布局住宅业态的物业服务企业99家,管理项目总数为30726个,同比增长22.34%。2010年至2020年,百强物企管理住宅项目数量从4301个到30726个,年复合增长率达21.73%。2020年百强企业管理的项目占500强企业总住宅物业管理项目的比例为68.23%。百强物企住宅物业每家平均管理项目数从2010年的44个增长到2020年的310个,复合增长率21.61%。单项目贡献面积持续增长,从2010年的17.09万平方米增至2020年的21.00万平方米。

021住宅物业发展报告(中物研协版)"
百强企业住宅物业服务企业平均管理面积情况

3.500强企业住宅物业管理面积

2020年,500强企业住宅物业总管理面积达87.12亿平方米,占500强企业总管理面积比例为59.64%,占行业总管理面积的比例为26.37%。

021住宅物业发展报告(中物研协版)"
500强企业住宅物业管理面积情况

从住宅物业服务的类型细分来看,500强物企住宅物业服务规模最多的是高层住宅,约占500强企业住宅物业服务总规模的76.12%,其次是多层住宅和独立式住宅,分别占21.32%和2.56%。

021住宅物业发展报告(中物研协版)"
2020年度500强企业住宅服务类型分布

 

从住宅项目承接来源来看,500强物企住宅物业管理面积来自所属或合作开发商为56.16亿平方米,占比为64.46%。住宅管理面积来自外拓第三方项目的为30.96亿平方米,占比35.54%。

021住宅物业发展报告(中物研协版)"
500强物企住宅项目承接来源

从企业角度看,500强企业平均管理面积1841.89万平方米,同比增长9.52%。有31.29%的企业住宅管理面积大于1000万平方米,占比同比增长7.38%;有6.98%的企业住宅管理面积大于5000万平米,占比同比增长18.85%;有3.81%的企业住宅管理面积大于1亿平方米,占比同比增加13.60%。住宅物业68.71%的企业管理面积在1000万以下,中小型企业依旧占比较高,但比例较2019年有所下降,整体管理规模逐渐提升。

021住宅物业发展报告(中物研协版)"
2020年度500强企业住宅物业管理面积各区间段企业占比分布

从城市分布看,500强企业住宅物业服务面积中,一线城市总量为9.45亿平方米,占比10.84%;二线城市总量为38.46亿平方米,占比44.15%;三四线城市总量为38.83亿平方米,占比44.57%;海外城市总量为0.39亿平方米,占比0.44%。

021住宅物业发展报告(中物研协版)"
2020年度500强企业住宅物业管理面积各城市分级分布

4.百强企业住宅物业管理面积

2020年,百强企业住宅物业服务总管理面积为64.51亿平方米,同比增长11.88%。百强企业住宅物业管理面积占百强企业总管理面积比例为63.47%。2012年到2018年,百强企业住宅物业管理面积占百强企业总管理面积比例约维持在七成左右,2019-2020年该比例略有下降。

2020年,百强企业住宅物业管理面积占500强企业总住宅服务面积的比重为74.05%,头部企业占据了市场较大份额。百强企业住宅物业管理总面积占整个行业的市场份额由2010年的5.43%提升至2020年的19.52%,百强企业住宅物业服务集中度继续快速提升。

021住宅物业发展报告(中物研协版)"
百强企业住宅物业企业平均管理面积情况

2020年,百强企业住宅物业的平均管理面积从2010年的750.21万平方米增至2020年的6516.56万平方米,年均增长576.63万平方米。2010年至2020年,企业平均管理面积年复合增长率为24.13%。

021住宅物业发展报告(中物研协版)"
百强企业住宅物业企业平均管理面积情况

住宅物业经营绩效分析

1.500强企业住宅物业服务收入情况
2020年,500强物企住宅物业服务总物业费收入达1445亿元,占500强企业总物业费收入比例为47.43%。

021住宅物业发展报告(中物研协版)"
2020年500强企业住宅物业服务收入情况

从企业角度上看,500强企业住宅物业费收入均值为3.05亿元。500强企业涉足住宅物业服务企业中,有73.57%的企业住宅物业费收入在2亿以下。有6.34%的企业住宅物业费收入在10亿以上,比2019年占比增加51.37%。住宅物业服务仍然存在大量中小型企业,但头部企业数量明显增加,集中趋势逐步显现。

021住宅物业发展报告(中物研协版)"
2020年度500强企业住宅物业服务收入各区间段企业占比分布

2.百强企业住宅物业服务收入情况
2020年,百强企业住宅物业费收入总值为1074.78亿元,同比增长26.26%;2015年到2020年复合增长率为24.76%。百强企业住宅物业费收入占500强企业住宅物业费收入比例为74.38%,占百强企业总物业费收入比例为53.59%,较2020年增加1.76个百分点。2015年到2020年,百强企业住宅物业费总收入均值由3.67亿元增长至10.86亿元,年均复合增长率为24.76%。

021住宅物业发展报告(中物研协版)"
2020年度百强企业住宅物业服务收入情况

3.500强企业住宅物业费水平
2020年,500强企业住宅服务项目收费形式仍以包干制为主,占比将近九成。酬金制项目面积占比10.58%,包干制项目面积占比89.42%。

021住宅物业发展报告(中物研协版)"
2020年度500强企业住宅物业收费形式

从收费标准看,包干制项目的平均物业费要低于酬金制项目。2020年,500强企业住宅物业服务平均物业费为2.24元/(平方米·月),其中,包干制项目平均物业费2.23元/(平方米·月),酬金制项目平均物业费2.37元/(平方米·月)。

021住宅物业发展报告(中物研协版)"
2020年度500强企业住宅物业各收费形式物业费情况

从城市角度上看,2020年500强企业住宅物业服务项目中,一线城市平均物业费为3.03元/(平方米·月);二线城市平均物业费为2.31元/(平方米·月);三四线城市平均物业费为2.00元/(平方米·月)。

021住宅物业发展报告(中物研协版)"
2020年度500强企业各城市分级平均物业费水平

4.500强企业住宅物业的社区服务收入情况

2020年,500强企业涉及社区服务的有315家,占比63%,同比增长19家。社区服务总收入达390.27亿元,同比增长23.75%,占500强企业总收入比例为9.59%。涉及社区服务的物企该业务平均收入1.24亿元,同比增加15.79%。

021住宅物业发展报告(中物研协版)"
2020年500强企业住宅物业社区服务收入情况

从业务分类来看,社区房屋经纪收入为52.64亿元,占比最多。其次为社区电商服务收入,为50.98亿元。第三和第四是社区空间运营服务收入和社区停车服务收入,分别为49.64亿元和48.87亿元。

021住宅物业发展报告(中物研协版)"
500强企业社区服务收入类型

从企业角度看,500强涉及社区服务企业中,社区服务收入均值为1.24亿元,同比增长15.79%。企业社区服务收入在3000万元以下占比54.29%,同比下降1.71个百分点。有24.76%的企业社区服务收入在1亿以上,同比增长1.76个百分点。

021住宅物业发展报告(中物研协版)"
2020年度500强企业社区服务收入各区间段企业分布

5.百强企业社区服务收入情况

2020年,百强企业布局社区服务企业比例为86%,同比增长6个百分点。从2015年到2020年,百强物企布局社区服务的企业占比不断上升,接近九成。

021住宅物业发展报告(中物研协版)"
百强企业社区物业服务涉及情况

2020年,百强企业社区收入总值为317.55亿元,同比增长25.26%。2015年到2020年复合增长率为40.18%,社区服务收入近年来增长迅速。2020年,百强企业社区服务收入占500强企业社区服务收入比例为81.37%,头部企业占据大部分市场。百强企业社区服务收入占百强企业总收入比例为11.44%。2015年到2020年,百强企业社区收入均值由0.92亿元增长至3.69亿元,年复合增长率为32.14%。

021住宅物业发展报告(中物研协版)"
2020年度百强企业社区服务收入情况

 

03 住宅物业管理市场动态

第三方拓展加速。雅生活服务2021年上半年来自住宅物业项目收入16.39亿元,同比增加33.3%。总在管建筑面积4.24亿平方米中80.8%来自于第三方项目。保利物业来自于第三方的住宅合同管理面积较2020年底新增约680万平方米至约9440万平方米。融创服务2021上半年住宅物业在管建筑面积1.39亿元,同比增加79.84%。项目来源于第三方物业开发商的比例逐年增高,目前为39.4%。

物业收并购推动跨越式增长。碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务,总在管规模将超过5亿平米,合约规模超10亿平米,分别带来34.83%、25.58%的增幅,补充西南地区不足,实现扩规模补短板。并购雪松智联,为合景悠活补充了市场化拓展能力和智慧社区服务能力。融创服务以7.3亿元完成彰泰服务80%股权收购,将实现在西南地区重点城市物业项目布局。

021住宅物业发展报告(中物研协版)"
住宅物业典型收并购事件

 

04 住宅物业管理的发展前景和趋势

建立质价相符的住宅物业收费机制

住宅物业服务收费市场化进程在各地不断推进。建立质价相符的物业管理收费机制,让价格成为调节市场供求主要手段是改革发展方向。2014年国家发改委放开多种商品和服务的定价审批,推动包括物业服务在内的收费定价市场化。2018年颁布新修订《上海市住宅物业管理规定》,物业收费完全实现市场化运作。北京市于2020年5月1日施行《北京市物业管理条例》,明确规定物业服务收费实行市场调节价并适时调整。

021住宅物业发展报告(中物研协版)"
历年城镇单位就业人员工资水平 / 国家统计局
021住宅物业发展报告(中物研协版)"
近年来部分省市放开物业服务费市场定价的相关政策 / 政府网站 中物研协整理

社区增值服务空间广阔增速强劲

从2021年上市物企半年报业绩来看,社区增值服务营收占比和同比增速呈现快速增长。公布社区增值服务收入项目的上市物企,上半年社区增值服务平均收入3.02亿元,平均同比增速125.5%。排名靠前各物企加大各细分领域商业模式探索,拓宽社区增值服务场景。通过自主孵化、合作互补、企业收购等多种方式,发挥社区流量入口和资源整合优势,转型“物业服务+生活服务”。

021住宅物业发展报告(中物研协版)"
2021H1上市物企社区增值服务营收规模及同比增速(TOP 20)

数字化时代的智慧社区建设

2020年12月住建部等六部门联合印发《关于推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务的意见》。以智慧物业管理服务平台为支撑,打造物业管理、政务服务、公共服务和生活服务应用,构建居住社区生活服务生态,为居民提供智慧物业服务。物业头部企业已经在智慧社区领域纷纷布局,成立智慧科技板块。如恒大物业与腾讯、商汤科技合作,雅生活服务携手华为、商汤科技等。“智慧社区”底层逻辑是服务场景的信息流闭环,物企智慧运营能力在未来将成为拉开差距的关键因素之一。

住宅物业管理融入基层社区治理体系

2020年12月住建部等十部门联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》,强调从融入基层社会治理体系等方面,提升住宅物业管理服务水平和效能。2020年新冠疫情中,物业服务企业成为社区联防联控主力军,充分体现在基层社区公共服务中功能价值。企业在实践中联合街道、社区等政府基层组织,深化小区网格化管理,探索“多网合一”等精细化管理举措。

完善老旧小区物业管理,推动住宅物业管理全覆盖。2020年国务院办公厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》,推动老旧小区改造。多地探索老旧小区物业管理模式创新:北京市对老旧小区整治后期物业服务提出“先尝后买”的“菜单式”服务。物业公司与街道、社区以及行政执法部门协作联合,形成“一站式”服务模式。上海通过政府和企业合作,公共设施改造由政府提供部分补贴资金作为民生投入,企业通过多种经营收入反哺。居委会、业委会、小区党支部和物业公司建立联席沟通机制,集合多方力量推进老旧小区物业管理。

升级客户体验,从标准化走向个性化服务

基于人居生活需求改变,提供更加精细化、个性化服务。碧桂园服务2020年成立客户体验研究院,借助数字化服务触点(MOT),研究影响客户满意度关键要素。保利物业在行业首个提出分级服务品牌,首创“4+1+N”SOP式标准服务流程,形成“亲情和院”和“东方礼遇”细分品牌。住宅物业服务企业正从提供“四保一服”基础服务,到构建社区增值服务生态圈;从传统人工服务模式,到建设智慧社区全场景,行业发展模式和内涵持续升级拓展。

文 / 中物研协 周勤  

©本文来源于“中物研协”,经整理后发布;声明:本文观点不代表物业大数据立场,转载请注明原文出处;如文章内容或图片涉及版权,敬请联系本站进行删除。「物业大数据 kanwuye.com」让您从另一个视角更了解物业。

联系
邮件
返回顶部
error: Content is protected !!