龙湖智慧服务不上市大肆并购为哪般 ?

龙湖吴亚军曾提到“大财不进急口”,在服务行业需要时间不断沉淀,这并非仅用资金投入、资本助力就能完成,物业企业实际上更需要漫长的时间累积。

引 言

近期,龙湖智慧服务逐渐成为收并购浪潮中极为重要的一员:年内已收购亿达服务、楷林商服、美好幸福物业、九龙仓物业等4家企业,弥补自身业态构成。企业收并购业务“火力全开”是否像2020年上市的世茂服务、融创服务,是为接下来的上市做最后的准备?

截至10月中旬,物业板块已上市企业51家,待上市企业达24家,龙湖智慧服务、万物云、金地智慧服务成为仅有的三家未上市头部物业企业。但万物云的管理层已于多个公开场合提过,“万物云一定会上市,但具体时间不定”;龙湖智慧服务先前却一直对上市安排持否定态度。以下,本文将主要从龙湖智慧服务近期大规模收购入手,意在分析物业行业“白热化”竞争下,龙湖智慧服务是否准备布局资本市场。

本文主要解决两个问题:① 龙湖智慧服务频频发力收购是基于何种考量?② 选择不上市的龙湖智慧服务能获得什么优势?

01 从旁观者到局内者,龙湖智慧服务多点发力把握市场机遇

2018年至今,龙湖智慧服务从物业板块的“旁观者”角色转变为“局内者”,企业发展经历了两个阶段:探索期、发力期。

  • 2018-2019年为探索期,通过品牌升级将业务横向拓展、纵向延伸,并成为首批摸索城市服务新赛道的企业;
  • 2020年起至今为发力期,企业持续进行新业务落地及规模拓展。

探索期(2018-2019年)

2018-2019这两年间,板块陆续迎来雅生活服务、碧桂园服务、招商积余、保利物业等多家规模和口碑双优的大型头部企业上市。

2018年,龙湖地产正式更名为龙湖集团,集团经营方向逐渐由地产公司向多元化集团靠拢。其中,四大主航道中的物业板块亦由龙湖物业升级为“龙湖智慧服务”。智慧服务的品牌升级意味着企业打破传统服务边界,横向拓展创新业务:通过设立新型城市服务企业的方式,聚合各类智慧城市的科技成果、在城市空间提供智能化服务。

2019年,龙湖集团通过买入已发行股份和认购新股的方式,合计持有绿城服务9.08%股份并在其内部委派非执行董事(2021年7月起,该人选为龙湖智慧服务CEO曾益明)。这是行业内首次物业相关企业以股权收购方式支持上市物企发展。集团称,此次入股绿城服务是由于其看好社区服务市场,亦看好绿城服务的发展潜力。

发力期(2020年至今)

2020年起至今,资本及政策助力物业行业发展提速:一方面资本板块迎来新上市物企数量的高峰;另一方面,2021年年初,自住建部十部委推出政策以明确鼓励物业企业延伸服务范围起,多项政策出台倾向帮扶物企做大生活服务业。

顺应国家政策方能发挥最大竞争力,深谙其道的龙湖集团抓住行业风口,于2021年1月将“塘鹅”租售装修服务品牌从智慧服务板块剥离出来,正式开启房屋租售、房屋装修C5、C6两大主航道,成为行业内首个明确成立租售及装修运营条线的企业。

除探索新业务外,2021年,龙湖智慧服务加大市场拓展步伐,先后完成对美好幸福、亿达服务、楷林商服及九龙仓旗下中国内地部分物企等多个收购;并同安馨康养(康养服务)、狮城怡安(提供多业态服务)、两山公司(城市建设)强强联手。

除丰富自身业态、扩大规模、提升在管密度等常规原因外,未上市的龙湖智慧服务加快收并购节奏主要还有以下四个原因:

行业外部政策正向驱动:政策对物企业务开展提出新要求并指名发展方向的同时,亦提出需要清除因监管缺失而存在的“灰色地带”,推动物业服务规模化、品牌化经营,提升整体服务水平。政策规范行业健康发展的同时,中小型物业企业或在物业行业规范化进程中加速出清,这为龙湖智慧服务带来收并购机遇:企业利用自身具备的良好品牌溢价优势,加大力度收购。

行业内部整合加剧:收并购趋势其实于2020年就已初见端倪,今年上市物企间的收并购已成为行业风向标,尤其是在房地产企业财务状况恶化间接带动物企估值下调情况下,拥有较充沛资金流的上市头部企业更具资本进行收并购。

此外,收并购给企业带来的经营业绩提升、细分业态布局凸显成效的结果显然易见:以世茂服务为例,企业于上市前(2020年7月)收购浙大新宇。2021年,企业协同标的推出“智育美好宇同行”的新品牌。上半年,企业的校园增值服务实现收入2.22亿元,占业务板块收入的16%,成为板块重要的收入来源之一。

对尚处于发力期的龙湖智慧服务而言,企业目睹上市物企试水收并购的成果,意识到收并购于物企业绩增长的潜力。由此,短期内行业愈发激烈的竞争亦推动龙湖智慧服务通过收购快速实现规模增长,以打开新区域或新市场、提高市场占有率及知名度,并加速物业行业新格局的塑造。

龙湖集团千亿业绩目标指引:龙湖集团于业绩发布会提出,2024年经营性业务收入(包含商业运营、租赁住房、智慧服务、房屋租售及房屋装修)迈过千亿。以2020年的经营数据来看,该项业务收入合计136亿元,其中物业管理及相关服务分部收入较2019年同比增长34.9%至59.9亿元。

龙湖智慧服务不上市大肆并购为哪般 ?
龙湖智慧服务收入及在管规模预测(嘉和家业预测)

若以该业绩为指引,龙湖智慧服务分部的收入年度复合增长率需达64.7%,意味着2021年物业板块收入总额需为98.7亿元。以2020年34.83元/平方米的单位坪效来计算,其2021在管规模需达到2.83亿㎡,这意味着其中一部分增长必然需要企业通过外延式的收并购达成。除在管规模增加外,龙湖智慧服务还可通过收入结构优化方式提高自身单位坪效,包括优化住宅物业/商业物业收入结构或基础服务/增值服务收入构成。

区域目标驱动:以收购亿达服务为例,亿达服务的收购对价PE达14.24x,高于行业平均12.1x。除龙湖智慧服务看好标的的产业园区业态外,高溢价收购或许还有其他原因:

2020年,龙湖智慧服务与北大荒建设集团合作,致力于“打造东北规模最大、智慧化程度最高的,城市综合服务提供商”为目标。收购东北物业企业航母——亿达服务,带给龙湖的不仅是业态的丰富,更能提高企业在东北的规模密度和市场占有率。

在内外驱动下,龙湖智慧服务也试图从快速发展的物业行业分一杯羹。接下来,基于物业板块一二级市场价格差异不大、以及财务压力较大的房企选择出售旗下物业获取资金的两种情况下,发力期的龙湖智慧服务必将有力把握收并购市场潜在的机遇。

02 上市是手段非目的,不上市拥有多项选择

通常来说,物业企业突然加大物业收并购等市场操作的核心原因之一是企业正在筹划上市。以2020年上市的世茂服务、融创服务为例,世茂服务于上市前一年收购广州粤泰、福晟生活服务、北京冠城酒店物业、浙大新宇等十余家企业;融创服务上市前收购开元物业、环球世纪物业等多家企业。

待上市物企往往会通过上市前大规模收购降低对母公司的依赖度,但是龙湖智慧服务并无降低关联方规模占比的迫切需求。同时,龙湖集团管理层曾于多个公开场合,一再重申当前的龙湖智慧服务并无上市计划。的确,以当前龙湖智慧服务的经营面貌来看,企业的传统物业管理服务部分同已上市企业相比并无太大差异化优势;在增值服务板块,企业也已遇到些许挫折。

以房产经纪为例,龙湖将租售及装修从原智慧服务体系里剥离出来,并于1月推出“塘鹅”新品牌。但受房地产调控缩紧,二手房市场亦受到政策的强管控影响,9月,经纪公司塘鹅开始控制外拓园区的扩张,转为重点回到龙湖地产开发的住宅。

除传统业务外,龙湖智慧服务于商业服务板块、城市服务板块及养老服务板块更具优势:

商业服务:商业属于龙湖集团内部的六大航道之一,其主要特色是开发TOD模式项目,即将公共交通枢纽集写字楼、商场、文化、教育、居住等为一身,使公共交通在居民区或者商业区的使用最大化。由此,TOD模式助力龙湖智慧服务的商业运营主要着眼于租赁住房、商场等投资物业,该类业态具备更高的收缴率及收费标准,是企业提高单位坪效的重要抓手。此外,龙湖智慧服务于6月同狮城怡安开启项目合作,后者在管业态包括轨道交通,不排除未来企业的TOD物业管理范围会延伸至盖下部分,挖掘公建轨交等城市服务项目潜力。

城市服务:作为首批成立城市服务公司的物业企业,龙湖智慧服务三年城市服务的尝试与经验积累助力企业先后同北大荒建设集团、苏州相城高新、沈阳中德、两山公司等多个公司进行战略合作,为多个城市级的重大项目提供产业资产管理、基础设施建设等多样城市服务,推动经商、人居环境双提升。除服务于公建类的城市服务项目,龙湖智慧服务亦于2020年启动环卫市场布局,多次中标重庆、成都等多地环卫、绿化及保洁服务项目。

养老及康养服务:龙湖集团早已设立椿山万树品牌,通过创新养老公寓、社区照料中心、居家照护等全业态产品方式布局养老板块。龙湖智慧服务则作为集团旗下养老项目的物业服务提供方,在照料、餐饮等养老服务方面积累丰富养老服务经验。近期,龙湖智慧服务入驻晋江市社区福利中心,这也是物企跟社会公共养老机构的首次合作。

但是以上优势业务中,龙湖智慧服务并未有任何一项处于成熟发展阶段,仍需要企业不断优化发展。由此来看,倘若龙湖智慧服务此时将上述业务装入智慧服务板块打包上市,也仅是贴上“物管+商管”的服务标签,其资本市场的差异化优势不显。鉴于近期,龙湖集团已经向大股东收购千丁智能的全部股权,龙湖智慧服务或可借此机会去落实自身的“智慧服务”标签,成为物业行业“智慧物业”第一股。此外,当前物业行业同质化程度较高、住建部等八部门规范整治通知提出规范物业公区收益分成、维修资金使用等内容则进一步市场放大担忧、待上市物企的聆讯耗时显著加长,于龙湖智慧服务而言,2021年并非是一个良好的上市时机点。

实际上,未上市也给龙湖智慧服务有更多时间和机会去进行自我发展:

利于板块资源调动:龙湖集团内六大航道呈现相辅相成态势,且龙湖集团已于7月进行架构更新,强调集团未来将着重承担顶层设计责任,以平台赋能方式对内部业务进行资源协调。这意味着,龙湖智慧服务有权就集团内地产、康养、商业或科技板块进行资源协调,以全力推动智慧服务发展。然而,企业一旦上市,必须定时就关联交易信息进行定期披露,其合规成本将更高。

避免资本用脚投票:上市企业通常会因外部利空因素、自身业绩下滑,遭到投资者“用脚投票”,因此上市企业需付出“透明度”作为代价,只能顾得短期利益而非长期利好。如,为避免股价受外部负面事件影响,企业通常会减少试水新业务的概率。以9月塘鹅采取收缩战略为例,外界报道仍以“龙湖试水失败”为限,也未增加市场对增值服务板块的疑惑。因此,于未上市的龙湖智慧服务而言,企业拥有更充足的时间试错,待形成一定规模后对外讲通多元化故事。

借鉴上市物企经验:龙湖智慧服务作为资本市场外的企业,更能以“第三方”的视角看清整个行业的发展,如当前行业发展的风口,上市企业的经营特色等,企业可以减少试错机会,借助他人经验为自己铺路。以龙湖集团的养老板块为例,企业的多元化发展也是“后人一步”。远洋、万科等多家企业于2012年成为地产企业进军养老板块的“第一梯队”。除保利物业外,远洋集团的养老业务“椿萱茂”于2019年正式剥离上市地产板块、万科则于2018年底关闭北京地区首个养老项目。

龙湖集团则在部分地产企业试水后,才选择介入养老板块:企业于2017年推出“椿山万树”品牌,利用商业配套资源优势为多阶段长者提供养老公寓;或协同相关政府及卫生服务中心开设综合为老服务中心。从当前的经营模式来看,龙湖集团的资金流尚未因业务创新而处于“全面被动”局面,企业仍积极试水养老板块。

综上,于龙湖智慧服务而言,当前龙湖集团正谋求六大赛道并行发展,业务围栏仍在不断拓展之时,服务板块对集团的协同作用力也在不断增加:物业作为衔接企业板块的重要一部分,在集团各项业务尚未成熟时分拆上市,将使板块之间协同性打折,不利于集团及自身的可持续发展;另一方面,企业可总结物业行业龙头企业的经验,提高自身容错率,以达到后来者居上的目的。

03 结 语

龙湖集团董事长吴亚军曾提到,“大财不进急口”,意思是指只要有耐心就会有机会,但前提是你要保持足够的能力和资源。当下,房地产企业频频暴雷,但以“稳健”代称的龙湖集团却并未受到影响:2021H1,资产负债率(剔除预收款项)、净负债率、现金短债比均未超“三条红线”阈值,稳居绿档;企业平均融资成本仅为4.2%;手握现金及现金等价物达989.8亿元。

具备出色财务能力的龙湖集团无需因降低杠杆、融资困难,而急于拆分智慧服务上市,这让龙湖智慧服务更有底气加大收购动作。吴亚军董事长的“大财不进急口”,于处于发力期且未上市的龙湖智慧服务而言更具借鉴性:服务行业需要时间不断沉淀,这并非仅用资金投入、资本助力就能完成,物业企业实际上更需要漫长的时间累积。一方面,企业快速收购背后,需要对收购标的加大投后管理力度,从人才管理、企业文化、资源赋能等多方面进行融合发展;另一方面,新业务的培育以及科技下沉均需要接受时间的检验。

除企业自身原因外,当前资本市场也正在重新审视物业企业的发展逻辑:

  • 关联房企的波动是否会影响旗下物业企业可持续发展?
  • 物业企业是否还有新故事向资本市场讲述?
  • 待上市物业企业如何塑造差异化优势?
  • 这些问题均成了悬在物业企业头上的“一把刀”。

因此,向市场输出一个拥有成熟服务体系的龙湖智慧服务尚需时间的打磨,龙湖智慧服务需要在这段时间内寻找出适合资金的增长模式和盈利模式,待资本市场板块成熟时,再通过上市手段获取真正的价值。

原标题:《 坚持不上市的龙湖智慧服务,大肆收并购为哪般?》 / ( 文:王都

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