中山市:物业服务收费管理办法

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关于印发中山市物业服务收费管理办法的通知

火炬区管委会,翠亨新区管委会,各镇政府、区办事处:
为进一步规范我市物业服务收费行为,保护消费者和经营者的合法权益,市发展和改革局会同市住房和城乡建设局修订了《中山市物业服务收费管理办法》,经市政府同意,现印发给你们,请贯彻执行。

中山市发展和改革局

 中山市住房和城乡建设局

2016年4月20日

中山市物业服务收费管理办法2016版

第一条 为规范物业服务行为,保障业主和物业服务企业的合法权益,根据《广东省物业管理条例》、省物价局、省住房和城乡建设厅《物业服务收费管理办法》等法律法规的精神,结合我市实际,制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内物业服务收费行为。

第三条 本办法所称物业服务收费,是指物业服务企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。

第四条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。

第五条 市发展和改革局会同市住房和城乡建设局负责全市物业服务收费的监督管理工作。
各镇区价格、建设主管部门在市发展和改革局、市住房和城乡建设局的指导下开展物业服务收费监督管理工作。

第六条 业主与物业服务企业可以采取包干制或酬金制等形式约定物业服务收费。
包干制是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第七条 物业服务收费根据不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。

业主大会成立之前的住宅(含自有产权车位、车库)物业服务收费实行政府指导价。

别墅、业主大会成立之后的住宅(含自有产权车位、车库)及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。

业主采取自行管理的服务收费标准,由业主共同决定,约定执行。

第八条 住宅物业服务收费政府指导价由市发展和改革局会同市住房和城乡建设局根据不同类型及服务内容制定基准价及浮动幅度或最高限价等。

物业服务收费政府指导价应根据物业服务成本、业主承受能力以及社会经济发展状况等因素适时调整。

制定或者调整物业服务收费政府指导价应进行成本监审。

第九条 实行政府指导价的物业服务收费,具体标准由物业服务企业在政府指导价范围内,根据物业服务实际情况与业主协商确定,并报价格主管部门备案。
实行市场调节价的物业服务收费,由物业服务企业与业主双方协商确定。

第十条 前期物业管理阶段的住宅物业,建设单位通过招标或协议方式选聘物业服务企业的前期物业服务收费标准,应当按照政府指导价的有关规定执行。确需超过政府指导价水平的,应提前三十日报市发展和改革局核定;

物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围,结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的,应当划定为一个物业管理区域;但其设施设备能够分割、独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域。不同的物业管理区域应分别进行前期物业管理招投标。

第十一条 住宅物业服务因成本变化等原因需要调整收费标准,成立业主大会的,由业主委员会召开业主大会会议,经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后实施;未成立业主大会的,由物业所在地的居(村)委会在街道办事处、镇人民政府的指导和监督下,代行业主委员会的职责,征询全体业主意见,经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意,报价格主管部门备案后实施。

召开业主大会会议,应当于会议召开前十五日将会议时间、地点、调价方案和议程在物业管理区域的显著位置公告,并书面通知全体业主。业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见、记名投票等形式。采用记名投票及书面征求意见形式的,应将征求意见结果在物业管理区域内公示三十日以上,业主有权查阅相关资料。
物业所在地居(村)委会征询业主意见调整物业服务费的程序与要求参照前款执行。

业主对调整收费标准的表决结果,对本物业管理区域内全体业主具有约束力。

第十二条  物业小区的面积和业主人数按照下列方式确定:

(一)专有部分面积,按照建筑面积计算;建筑物总面积,按专有部分面积之和计算。
(二)建设单位已经出售的专有部分的业主人数,一户按一人计算;建设单位未出售的专有部分按一人计算;总人数,按照两者之和计算。

第十三条 实行物业服务费用包干制的,物业服务收费包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

第十四条 物业服务成本或物业服务支出构成包括以下部分:
(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、保养费用以及所产生的水电费用。
未移交给供水企业管理维护的二次供水设施,其营运、维护和管理产生的费用计入物业服务成本。
(三)物业管理区域绿化养护费用;
(四)物业管理区域清洁卫生费用;
(五)物业管理区域秩序维护费用;
(六)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
(七)办公费用;
(八)管理费分摊;
(九)物业服务企业固定资产折旧;
(十)经业主同意的其它费用。

第十五条 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务成本。

第十六条 物业服务收费根据法定产权建筑面积按月计收。已办理房产证的,以房地产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的,以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。
自有产权车位(车库)的物业服务收费按车位(车库)的数量计收,也可按法定产权面积计收。

第十七条 物业买受人应当在建设单位交付物业后按时交纳物业服务费。业主不依合同约定交纳物业服务费的,业主委员会和物业服务企业应当督促其限期交纳,逾期仍不交纳的,物业服务企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。
物业发生产权或者租赁权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费。

第十八条 建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同,应当约定物业服务具体内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容。

第十九条 物业管理区域已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业,其物业服务费由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。
建设单位出售物业时,不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位已经承诺或者约定减免物业服务费的,由建设单位承担。

第二十条 物业管理区域内,供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的,可向委托单位收取手续费,但不得向业主收取手续费或水电周转金等额外费用。

第二十一条 业主、物业使用人对物业进行室内装修的,物业服务企业可向业主(物业使用人)或装修企业收取装修保证金(押金)、装修人员出入证件押金(或工本费)。委托物业服务企业清运装修垃圾的,清运费标准由双方协商确定。除此外,物业服务企业不得强制收取其他与装修相关的费用。

第二十二条 物业服务企业不得向进入物业管理区域为业主提供配送、维修、安装等服务的人员收取办证费等相关费用。

第二十三条 实行小区出入证管理的,应当为每套住房业主免费配置不少于3张出入证(含IC卡等),如车位需单独配置的,每车位应配置不少于1张出入证(含IC卡)。业主申请多配置或因遗失、损坏需要重新办证的,可按制作成本收取工本费。

第二十四条 利用物业管理区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当征得相关业主、业主大会的同意,并依法办理相关手续。所得收益依法归全体业主共有,并主要用于补充专项维修资金,也可以经业主大会同意后用于冲减物业服务成本或按照业主大会的决定使用。

第二十五条 住宅小区车辆停放保管服务收费实行市场调节价,具体收费标准由物业服务企业、停车服务企业等停车场经营者与业主或使用人通过合同或其他方式约定。

第二十六条 物业服务企业根据业主的自愿委托提供物业服务合同约定以外的服务,其收费由双方协商。

第二十七条 物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的,其他部门、单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第二十八条 物业服务收费应按规定实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置,将物业服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等进行公示。

第二十九条 物业服务企业应当遵守价格法律、法规和政策,建立健全内部价格管理制度,配备价格管理人员,加强价格自律、自觉规范价格行为,不断改善经营管理,为业主提供更好的服务。

第三十条 物业服务企业应当完善内部财务管理制度,强化成本和收支管理。同一物业服务企业同时服务于多个物业管理区域的,服务成本和收支应分别核算、单独建帐。
实行酬金制收费方式的,预收的物业服务支出属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业服务企业每年不少于一次向业主大会或全体业主公布物业服务资金的收支情况,并接受业主委员会的核查,业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时,物业服务企业应当及时答复。

第三十一条 对物业服务收费有争议的,业主、物业使用人、业主委员会或物业服务企业,可以向物业所在地价格主管部门申请协商调解。

第三十二条 物业服务企业有下列行为之一的,由价格主管部门依法查处:
(一)未经市价格主管部门批准,超过政府指导价标准收费的;
(二) 擅自设立强制性收费项目的;
(三)不实行明码标价或不按规定明码标价的;
(四)不按规定备案的;
(五)不执行本办法第十四、十五条规定,擅自扩大有关费用分摊范围或提高分摊标准的;
(六)其他违反价格法律、法规规定的。

第三十三条 本办法由市发展和改革局会同市住房和城乡建设局负责解释。

第三十四条 本办法自2016年5月1日起施行。原《关于印发〈中山市物业服务收费管理办法〉的通知》(中价〔2010〕141号)同时废止,凡此前规定与本办法相抵触的,以本办法为准。

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