江苏省徐州市鼓励物业开展社区养老服务

《徐州市住宅物业管理条例》由市十六届人大常委会第四十七次会会议制定,经省十三届人大常委会第二十五次会议批准,将于12月1日起施行。

物业管理服务与广大人民群众生产生活息息相关,是重大的民生问题,也是社区治理的重要部分。《徐州市住宅物业管理条例》(以下简称《条例》)由市十六届人大常委会第四十七次会会议制定,经省十三届人大常委会第二十五次会议批准,将于12月1日起施行。

《条例》共十章八十一条,从住宅物业管理区域的划分、物业管理组织形式、物业管理服务、物业保修金和专项维修资金、监督管理以及法律责任等方面进行了规范。10月29日下午,市住建局召开《条例》宣传贯彻会议,介绍了立法背景及过程、条例框架结构、主要内容及亮点解读、后续重点工作等。

立法背景

物业管理涉及千家万户,事关业主生活品质,事关城市安全运行和社会稳定。可以说,是一件上级有要求、群众有期盼、现实有需要的关键“难事”、民生“大事”。伴随着我市城市化进程的加快,房地产开始进入存量房时代,其重心逐步由“建”向“管”的阶段转移。

由于部分业主花钱买服务的意识不强、个别物业企业服务质量不高、维修责任界定不清、加上开发商遗留问题较多,导致物业服务领域的矛盾纠纷频发,投诉率居高不下,矛盾纠纷呈现常态化、多元化态势,陷入物业管理恶性循环的怪圈,迫切需要通过地方立法进一步规范我市物业管理工作,加快物业管理法制化进程,提升物业管理服务水平。

制定《条例》的指导思想

一是坚持依法立法,守住立法的高压线。

为遵循依法立法,坚持法治统一的原则,不违反依法立法的高压线,《条例》对业委会成员资格没有作负面清单式限制规定,而是对业委会成员资格作出了正面的鼓励性规定。

二是坚持业主自治,兼顾公权力适度介入。

住宅物业的主体是业主,业主自我管理物业,既是法理所在,也是大势所趋。基于此,《条例》从制度安排上确认业主的自我管理权。但是,鉴于我市法治进程还在不断推进中,需要政府公权力的适度介入才能更好的管理住宅小区,为此,《条例》作了各级政府和部门对设立业主大会选举业委会等给予指导和协助的规定。

三是坚持适度超前,注重法规的引领性。

随着我市老龄化进程的加快,限于传统养老观念、经济条件与养老床位的数量,养老问题逐步凸显。探索居家养老模式,住宅物业服务企业提供更多优质养老服务变得十分必要。对于这种新兴的养老服务形式,《条例》作出了引领性的规定。

四是坚持问题导向,注重法规的有效性。

针对住宅物业管理中执法进小区依据不足,突发事件应对中物业服务企业的权利义务不明,业委会成员缺乏有效约束,物业管理委员会相关程序欠缺,物业管理区域业主共有资金不明,物业收费不规范,物业服务企业安全责任边界不清等问题,《条例》都作了有效性规定。

确立党建引领的工作格局

住宅物业管理需要发挥党的领导作用,构建有效的工作格局,才能促使住宅物业管理更好发展。《条例》着眼住宅物业管理的宏观格局,规定了市、县(市)、区人民政府应当建立健全党委领导、政府监管、业主自治、多方参与、协商共建相结合的工作格局。

推行执法下沉的工作机制

根据《行政处罚法》第二十四条的授权和省委、省政府关于整合基层执法力量的规定,《条例》结合我市实际,明确了街道办事处(镇人民政府)根据依法确定的行政处罚事项清单行使行政执法权,建立综合执法工作机制,加强对住宅小区内违法行为的巡查、检查和处理。

厘清应对突发事件中物业服务企业的权利义务

在应对突发事件中物业服务企业承担了大量的社会责任,得到了政府和社会各界的广泛赞赏。《条例》从物业服务企业的法律地位和资金支持上分别规范,一方面突发事件应对期间,街道办事处(镇人民政府)负责指导物业服务企业开展相应级别的应对工作,另一方面政府部门依法给予物业服务企业一定的物资和资金支持。

规范业委会成员的资格

业委会成员是物业管理中的重要基石,根据民法典关于业委会成员资格的立法本意,业委会成员参选资格是法律赋予业主的民事基本权益,应当最大程度上保证成员资格的广泛性。基于此,《条例》对委员履行职责、任职限制和调整作出规范:一是业主委员会成员应当由模范履行业主义务、热心公益、责任心强、公正廉洁、具有一定组织能力的业主担任;二是对业委会成员的禁止行为规范予以了明确:业委会成员不得有妨碍业委会工作、收受利益、拒绝换届交接、损害业主共同利益等行为;三是业主委员会不能正常开展工作的,物业所在地街道办事处(镇人民政府)应当组织召开业主大会临时会议对业主委员会进行调整。

鼓励业委会任中和离任审计

业委会掌握业主的共有资金,如果处理不当,会引起诸多社会矛盾,加强对其任中和离任的责任审计十分必要,也是提高业主委员会水平,保障物业管理良好发展的需要。《条例》鼓励业主大会建立业主委员会任中审计和离任审计制度。审计可以委托街道办事处(镇人民政府)组织第三方机构实施,费用可以从公共收益中列支。

细化物业管理委员会的产生、构成及解散

《江苏省物业管理条例》对物业管理委员会的产生、构成及解散规定的不够细致,实际物业管理中,物业管理委员会作为物业的管理重要组织形式十分必要。《条例》结合我市实际,进一步从物业管理委员会的产生、构成及解散三个方面作出细化规定,使法规更具操作性。

引导住宅物业服务与养老相结合

物业服务企业的业务在不断向物业住宅服务与居家养老相结合方面扩展,《条例》注重发挥引领作用,鼓励物业服务与养老服务相结合,支持有条件的物业服务企业开展养老服务业务,引导物业服务企业通过智慧化服务平台提供助餐、助行、护理、家庭保洁、代购代缴、定期巡访等形式多样的服务。

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