京城佳业(02210.HK)港交所挂牌上市

京城佳业(02210.HK)正式在港交所上市。此次IPO企业招股超额认购倍数为1.88倍,发售价为8.28港元/股,总募资额为3.04亿港元。

11月10日,京城佳业(02210.HK)正式在港交所上市。上市总用时为184天。此次IPO企业招股超额认购倍数为1.88倍,发售价为8.28港元/股,总募资额为3.04亿港元。根据资料显示京城佳业此次招股引入两位基石投资者,包括A股上市公司广联达科技以及东方雨虹主席李卫国个人持有的投资公司Keltic,两者分别认购3500万以及5500万人民币。

股权方面,京城佳业控股股东为北京国资委旗下的城建集团,其直接持股35.25%的股份,透过旗下的城建发展(600266.SH)持股44.63%、透过住总集团持股18.98%,合计持股98.87%。京城佳业是次IPO引入 2名基石投资者,包括广联达科技(002410.SZ)、东方雨虹(002271.SZ)主席李卫国个人持有的投资公司Keltic。

01 公司基本概况

京城佳业物业成立于2020年12月22日,由北京城建、北京住总集团以及北京天街集团共同出资,分别以城承物业、重庆物业、城建置业、北宇物业4家不同物业公司重组建立而成,并以该共同实体的形式登陆港股市场,实控人为北京城建集团。是最先走进北京胡同物业管理的物业管理服务提供商,承接了国家体育场(鸟巢)、政府办公大楼、国资委控制的企业集团等在市场上具影响力的项目的物业管理及相关服务。按综合实力计,京城佳业在2021年中国物业服务百强企业中排名第24位。

京城佳业(02210.HK)港交所挂牌上市

02  建筑面积3200万平方米

截至2021年5月31日,京城佳业的签约建筑面积和在管面积分别为3200万平方米和3000万平方米。其于京津冀地区的在管面积为2700万平方米,占在管总面积的89.4%。胡同管理是京城佳业的一大亮点,目前管理项目183个,包括121个住宅物业、29个商业物业、26个公共类物业以及7个胡同社区,其中胡同社区管理面积为600万平方米。

京城佳业近年来第三方项目的物业管理费接近3元/平方米/月,大幅高于行业与地区平均值。以实际数据来看,2018年-2020年,第三方外拓中标率均为100%。而京城佳业对关联方项目所收取的物业管理价格显著低于第三方项目,2018年-2020年,关联方项目物业管理费分别为2.1元、2.1元、2.2元/平方米/月,而第三方的物业管理费却达到2.9元、2.8元、3.0元/平方米/月,这一情况与绝大多数物企正好相反,也反映了京城佳业或缺乏对关联方的溢价能力。在物业招股书中京城佳业对此解释:一是由于三方外拓项目多为新建成项目故而管理费较高;二是部分关联方项目类型特殊,多受政府价格管制。

03  总营收为人民币10.9亿元

京城佳业2020年总营收为人民币10.9亿元,年度毛利率为20.8%,年度净利率为6.3%。近几年来发展速度始终保持在较为缓慢的水平。截至2021年5月31日,企业营业收入为4.78亿元,同比增长12%;毛利润为1.18亿元,同比增长7.5%,毛利率为24.6%,较去年同期降低了1.2%;净利率为8.0%,与其他上市企业相比偏低,这是由于国企的高行政人力成本所导致,而今年上市产生的费用将会进一步挤压净利润,预计本会计年度的净利率会出现一定程度的下滑。

从业务板块构成来看,京城佳业的营业收入主要来自三大业务板块,分别为物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务。其中,作为京城佳业的主要收入来源,物业管理服务每年的收入贡献保持在2/3左右,细分的住宅物业和非住宅物业管理服务的收入较为接近,均衡发展。截至2021年5月31日,物业管理服务营收为3.09亿元,同比增长10.6%,占总营收的64.6%。

社区增值服务2020年营收为人民币1.16亿元,同比增长8.7%,占企业总收入的24.3%,毛利率为16%。其中,属于基础服务的供热服务收入在占2020年社区增值服务收入的49.6%。京城佳业暂时未挖掘出自身的社区增值服务优势。

04 募集资金用途

京城佳业本次总募资额为3.04亿港元约60%将用于寻求与物业管理公司(特别是从事商业运营且在管优质商业物业具有互补性的目标公司)及提供(其中包括)保安、清洁或维修维护服务的下游物业管理服务提供商的选定战略投资及物业收并购机会,以扩大业务规模并提升业内影响力。约25%将用于为发展增值服务提供资金。约10%将用于公司的信息技术基础设施及智能设备开发及升级。约5%将用于补充公司的营运资金及作一般公司用途。

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