物业行业春秋争霸,几大霸主锋芒毕露

在市场上可选资产明显增多的并购窗口期,买家反而变得更加集中,以前不管是大公司、小公司都要并购,现在真正剩下只有大公司并购了。

物业行业春秋争霸,几大霸主锋芒毕露

地产行业入冬之际,物管随之起舞,过去的百花齐放如今变成了货架上的玲琅满目:从恒大物业到第一服务,从蓝光嘉宝服务到邻里乐控股,新近的则是中国奥园旗下的港股上市公司奥园健康,还有曾经祭出上市计划的富力物业、阳光智博、伯恩物业。

物管行业里的卖家越来越多,买家数来数去,就只剩那么几个,短短两年时间,物管行业就从昔日的百家争鸣,快速进入巨头争霸时代,碧桂园旗下的碧桂园服务、万科旗下的万物云、雅居乐旗下的雅生活、世茂旗下之世茂服务,以及中字头的保利物业、中海物业等,成为市场上活跃的头部玩家。

不过,随着房地产行业的剧烈震荡,物业收并购正在加速,行业的格局仍未最终确定。11月5日,万科正式公告了将分拆万物云赴港上市的消息。尽管市场对当前这一节点究竟是否为最佳多有分歧,但不可否认的是万物云将透过此次IPO获得大笔融资,借此进一步扩大市场份额。

而昔日地产航母合生创展,亦在近期露出了自己希冀称霸物管行业的野心,尽管该集团吞并恒大物业的计划搁浅,但最新消息显示,合生又出现在了奥园服务等公司的潜在买家名单之列。物管行业最终的战局如何,目前还难有定论,但从几家公司当下急于规模扩张的势头来看,这些霸主们似乎正在崛起。

01 小物企边缘化

地产资金链承压,一直以来被称为优质资产的物业公司,就频繁被摆上货架。从年初的蓝光嘉宝服务,到富力地产两大股东转手富力物业,再到当代置业转手第一服务,出售物业换取流动性,成为当前众多地产公司的选择。“虽然近期地产政策已有边际改善,但经营层面现金流的好转需要一定时间,而债务偿还具有刚性,部分遭遇现金流困境的地产公司或仍将出售旗下物业公司换取现金。”国金证券(600109,股吧)分析师杜昊旻认为。新力控股在出现违约情况之后,有消息称该公司有意将物业版块出售回血;而近期发布了股权转让公告的奥园健康,其大股东中国奥园也屡被市场认为流动性较为紧张。

事实上,物业公司面临的不只是被“工具人”命运,近期的资本市场对物业股的青睐程度也出现了明显降低,去年大批物管公司蜂拥而至的火热景象不复存在,中小型物业公司上市的闸门越来越窄。第三方研究机构嘉和家业统计显示,2020年是物企上市的顶峰,共有18家登陆港股;2021年新交表数量快速增长,前9个月新交表企业数量达33家,但目前仍有24家在排队中,处于历史最高水平。

同时,2021年,新上市物企上市总用时达190天,为近4年最长时间;另有3家物企二次交表、2家招股书已过期。“物企自2018年开启的上市最佳窗口期近尾声。”该机构认为。

不止如此,2020年物企的上市潮给资本市场带来了重新审视该板块的机会,大批物企上市后出现估值回调。机构数据显示,截至2021年9月末,43家典型上市物企的行业估值中位数从30.1倍滑落至17.5倍。即便是行业龙头的碧桂园服务,年内股价也从最高时的85.20港元跌至如今的54港元左右,市盈率(TTM)约为41倍。

中小型物业公司在资本市场上的表现就更加惨淡。以11月5日的股市表现计,融信服务、德信服务、远洋服务等物业股的成交量不足50万股;而朗诗绿色生活的成交量甚至不到10万股,总市值仅13.1亿港元,市盈率仅16.57倍。

在如今的资本市场环境下,中小型物企即便上市成功,也面临着估值持续下降乃至破发的风险。小物业管理公司一般都会陷入低估值陷阱。”中信证券研报指出,不少物业管理公司的估值定价实际上在被并购价值之下,同时,在行业发展方面,外拓市场和并购市场的诸多参与者,已经决定了小公司由小变大的概率更低了。中信证券认为,这样的境况会使得越来越多物业管理公司寻求对外合作,大公司的并购机会将变多。

02 头部玩家浮出水面

在物管行业仍以规模论英雄的阶段,对头部物管公司而言,收并购是从未放松过的任务。据不完全统计,2021年前9个月,物管行业共发生超60宗收并购事件,其中明确披露金额的交易总额超250亿元,远超2020年全年总额。规模大增的关键因素在于,大型收并购明显增加,截至目前,已明确披露了金额的收并购事件中,有6宗的交易对价超过10亿元。

碧桂园服务是收并购市场不可忽视的角色,上演了最多“大鱼吃大鱼”的案例。3月下旬起,碧桂园服务先是以约54.32亿元的代价,拿下了蓝光嘉宝服务全部股权的71.17%;9月下旬,其以不超过100亿元的总代价收购富力物业;又以不超过33亿元收购彩生活服务核心资产邻里乐控股。接连的收购使得碧桂园服务的规模不断扩大。截至2021年6月末,碧桂园服务以6.44亿平方米在管面积位列行业之首,有1.3亿平方米来自蓝光嘉宝服务;而最近拿下的富力物业再2020年末的在管面积约也达到了6940万平方米。

其他头部物管企业也在加紧步伐。3月份,雅生活以11.77亿元的高价收购了五家环卫企业;世茂服务也先后收购了深圳深兄、无锡市金沙田科技部分股权,拓展城市服务版图;今年9月末,旭辉永升服务以5819.1万元的价格拿下了一家环卫服务提供商51%的股权。

10月下旬,世茂服务进行了再融资,合计筹资逾48亿港元,加上IPO募资中未被使用的约41亿元人民币,其手中余粮充足。

而此前上市时间表一直成谜的万物云,也终于于11月5日官宣了分拆上市的计划。在此之前,万物云向着平台化的方向持续迈进,伯恩物业、升龙物业、阳光智博等公司被纳入其中。

有趣的是,在市场上可选资产明显增多的收并购窗口期,买家反而变得更加集中了。“以前是不管是大公司、小公司都要收并购,现在可能真正的剩下的就是大公司收并购,今年的竞争家数都少了。”一家今年物业并购动作频繁的头部物企高管表示。在合生创展收购恒大物业的事件曝光之前,恒大物业的绯闻买家也主要集中于碧桂园服务、万物云两大巨头。在近期的奥园健康出售传闻中,交易对方的名单也依旧徘徊在碧桂园服务、世茂服务、龙湖智慧服务、保利物业等几家头部企业中。统计显示,2021年前三季度,碧桂园服务、雅生活服务、龙湖智慧服务三家企业的收并购宗数占总数的三分之一。

03 盈利逻辑有待突围

物管行业成为资本市场的香饽饽,是从2018年开始的,这一年,碧桂园服务登陆香港股市,并走出了一年多时间股价上涨五六倍的大牛行情。在资本市场看来,物管行业稳定的现金流,以及管理合同的持续增长,是获得估值的底层逻辑,因此,规模,是物管行业打动投资者的主要因素。

一位地产行业高管总结称,物管行业目前的业务模式还是很传统,根本上就是一堆“合同”,这些合同本身没有太大想象空间,资本市场真正看重的是客户“流量”,以及未来在这些客户“流量”身上的深度挖掘的可能性。目前每家物业企业的盈利逻辑还是没有变,依然主要来自于基础物业。但物业费变化不大,人工费大幅上涨,持续拓展基础物业,就会对企业管理造成压力,增加成本,原来的利润水平就会下降。

一家头部物企高管向第一财经表示,物管企业原本是要通过自身的服务,提升资产、品牌的溢价,让用户愿意为了这种优质的服务,付更多的物业费。“但这在今天实际上是做不到的,消费者不愿意拿出更多的钱来,让物业公司提供更多的服务。物业管理其实还是处于早期和粗放管理阶段。”

据悉,物管费涨价难度非常大,比如一家头部物管企业,全国再管居住小区超过300个,但2020年成功涨价的小区只有十几个。比如,上海某滨江豪宅项目的物业费在过去近20年里都保持在5元的水平,如果要提高收费标准则需经过全体业主业主同意。值得一提的是,不只是成本上升带来的盈利能力下降,项目拓展过程中,各大物业公司仍绕不开价格战。“现在基础物业的获取方式,主要是靠价格优势,很少量的是通过品牌获取。”上述高管透露。

中海物业就在2021年中期报告中直陈,其物业管理服务分部毛利率下跌至13.8%的原因之一是“进行市场扩张时面对的价格竞争”。“物业管理是个微利行业,没有想象得那么赚钱。”一家中字头物管企业的高管向第一财经透露,目前很多上市物管企业的利润,主要靠母公司提供的增值服务来支撑。

据悉,在上市物管企业的收入构成中,非业主增值服务一直都是十分重要的组成部分。“非业主增值服务主要围绕开发商进行,针对开发、销售、竣工各个环节提供相关服务,盈利模式比较确定。”东方证券研报显示。“这个业务就是地产输送给物业的,有的企业把车位销售也放在该板块里,让物业卖车位。”某物业行业分析师向记者表示,“有不少企业把这项作为重要的盈利支撑,往‘非业主增值服务’里装地产开发的东西。”

中信证券表示,非业主增值服务中有相当规模是对关联方的服务,非业主增值服务收入占比较高的公司可能需要估值折价。2021年上半年,在中信证券统计的样本企业中,非业主增值服务的收入占比达到了27.9%。同期,基础物业服务、业主增值服务收入占比分别为55.3%、16.8%。这也意味着,物管企业对母公司及关联公司依然十分依赖。一旦物业公司被收购,脱离了原本母公司体系,就意味着来自母公司的非主业增值服务将终止,物管公司业务将回到最原始而且利润率不高的基础服务上。

即便如此,头部物管公司依然不愿意放弃规模扩张,因为物管公司身上还有一项可挖掘的业务,即针对业主群体的社区增值服务。不过,探索还是要持续进行。某华南物管企业管理层曾表示,“我们这些大公司、大平台都在做尝试,这个没有对或错,今天还是不能判断,也只有大的公司才具备这样的潜质。”

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