因房屋质量问题未收楼能否不交物业费

物业案例:在房屋存在质量问题的情况,业主通常会拒绝收房或者暂缓收房,那么此时物业费该由谁承担应当分情况讨论。

因房屋质量问题未收楼能否不交物业费

实践中,在新建住宅存在房屋质量问题的情形下,业主会提出拒绝收房。但是并非所有的拒收理由均具有正当性,相关理由不构成拒绝收房的正当理由的,业主不仅要承担疏于管理房屋的责任,同时还应当承担与房屋正常交付后相同的相关义务。

01 相关案例:

2007年3月28日,某物业公司与某房地产开发公司签订了《前期物业管理服务合同》,约定由该房地产开发有限公司选聘该物业公司对位于某小区进行物业管理;带电梯的高层住宅(7层以上)物业收费标准按建筑面积每月每平方米1.68元收取;业主如不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的,原告有权要求其补交清所欠费用并从逾期之日起按欠费总额每日万分之五交纳违约金。

自2010年8月起至2014年10月,业主周某共拖欠51个月的物业管理费。物业公司先于2014年10月13日向周某所购房屋处上门送达《物业管理处催费通知书》,又于2016年10月16日委托某律师事务所向其发出律师函,催促被告履行交费义务,但被告至今仍未履行。周某不交物业费的事实与理由是,2010年2月27日其与开发商联系询问是否可以交房后,双方一起去房屋内验收,因为发现房屋存在质量问题才没有完成交房手续。所以周某就认为房屋一直没有交付,对于尚未交付给物业买受人的物业,物业服务费由建设单位缴纳,其无需承担物业费。

周某的主张能否得到法院的支持?

法院认为,对于周某的主张,周某没有提交房屋存在严重质量问题影响交付的有效证据,且交付使用的房屋若存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

周某自发觉房屋存在质量问题至今已有约七年时间,在这期间其称出卖人对房屋一直未整改到位,但其自身也未对房屋存在的问题采取任何修复措施,疏于对房屋的管理。2010年3月30日,被告所购买的该小区XX栋XXX号房办理了房屋产权手续,被告自认已经收到房屋产权证书,房屋的所有权已经转移至被告名下,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条,对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用。故对于周某提出的房屋因质量问题而一直没有完成交付的抗辩意见本院不予采纳。

法院最后判决:限被告周某于本判决生效后十日内向物业公司支付自2010年8月起至2014年10月止的物业管理费11359元,违约滞纳金4554元,合计15913元。

02 案例总结:

实践中,在房屋存在质量问题的情况,业主通常会拒绝收房或者暂缓收房,那么此时物业费该由谁承担应当分情况讨论。

首先,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定,因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。同时该解释第十条还明确,因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。因此,并非只要存在存在房屋质量问题,业主就能拒绝收房。只有在房屋主体结构存在质量不合格或者严重影响正常居住使用的情况下,业主才能拒绝收房。此时业主提出异议未收房的,不能认为房屋已经交付,物业费也就不属于业主应当承担的义务。

其次,对于房屋存在一般质量问题的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条之规定,交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。同时,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定,房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。因此,如果非因房屋主体结构存在质量不合格或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况而拒绝收房,法院可以认定自书面交房通知确定的交付使用之日起已经交付,此时起业主应当承担房屋交付后的应尽的义务,如支付物业费。

03 律师建议:

为避免交房争议,建议广大业主在房屋交付前,亲自看房、验房,必要时可对房屋的瑕疵或质量问题进行协商和书面约定,避免房屋存在瑕疵而产生争议。若合同中明确约定房屋达不到合同约定的质量标准时,买方有权拒绝交房或解除合同的,买方则有权拒绝交房;若合同并无相关约定,则无权以一般质量问题拒绝收房。即便业主未收房,实践中可以将书面交房通知确定的交付使用之日认定为交付日,在此之后业主应当交纳物业费。

对于一般质量问题如裂缝、脱皮、漏水等可以修复不影响买方正常入住的,业主不得以此为由拒绝交房。但是买方交房不代表卖方无需承担维修义务。交房前产生的质量问题,责任在于卖方,卖方应当负责修复。若买方自行修复的,有权要求卖方承担维修产生的损失和费用。重大质量问题主要指房屋主体结构质量不合格,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,严重影响正常居住使用的,买方可以拒绝收房,并要求卖方赔偿损失。

©本文来源于网络,经物业大数据网编辑整理后发布;声明:本文观点不代表物业大数据立场,转载请注明原文出处。如文章内容或图片涉及版权,请联系本站进行删除。「物业大数据 kanwuye.com」让您从另一个视角更了解物业。

联系
邮件
返回顶部