大连决定修改物业管理条例等地方性法规

2021年4月23日大连市第十六届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过 2021年5月27日辽宁省第十三届人民代表大会常务委员会第二十六次会议批准

大连市第十六届人民代表大会常务委员会第二十九次会议决定对《大连市物业管理条例》等5件地方性法规作如下修改:

对《大连市物业管理条例》的修改

(一)将第一条、第十七条第一款中的“《中华人民共和国物权法》”修改为“《中华人民共和国民法典》”;将第十六条第一款中的“《中华人民共和国物权法》第二章第三节”修改为“《中华人民共和国民法典》第二编第二章第三节”。

(二)在第二条增加一款,作为第三款:“物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。”

(三)将第五条第二款修改为:“发展改革、公安、司法行政、住房和城乡建设、自然资源、市场监管、城市管理、生态环境、应急管理、人民防空等主管部门,按照各自职责,相互配合,依法做好物业管理的相关工作。”

第三款中的“派出机构”修改为“派出机关”。

(四)将第十三条第一款第七项、第五十一条第二款中的“共用部位、共用设施设备” 和第四十九条第七项中的“共用部位和共用设施设备”修改为“共有部分”。

(五)将第二十五条第六项修改为:“(六)使用建筑物及其附属设施的维修资金;”

增加一项,作为第七项:“(七)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;”

第八项改为第九项,修改为:“(九)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;”

第九项改为第十一项,修改为:“(十一)制定共有部分维护管理办法;”

第十项修改为:“(十)利用共有部分从事经营活动所得收益的管理、分配、使用;”

(六)将第二十六条第一款修改为:“业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定第二十五条第七项至第九项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定第二十五条其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。业主因故不能参加业主大会会议的,可以书面委托代理人参加业主大会会议。”

删除第二款中的“未参与表决的业主,其投票权数是否可以计入已表决的多数票,由管理规约或者业主大会议事规则规定。”

(七)将第四十一条第二款修改为:“物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量标准、服务费用的标准和收取办法及调整机制、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、共用设施设备维修范围和责任、双方权利义务、服务期限、服务交接、合同解除条件、违约责任等条款。”

第三款修改为:“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前,业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。”

(八)将第四十二条第四项修改为:“(四)可以将专项服务业务委托给专业性服务组织或者其他第三人,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人,或者将全部物业管理支解后分别转委托给第三人;”

(九)将第四十五条修改为:“物业服务收费实行政府指导价的,市、县(市)人民政府价格主管部门应当会同同级物业主管部门根据物业服务标准和物价指数变动情况制定收费标准,定期向社会公布。”

(十)将第四十七条第一款修改为:“物业服务人不得在物业服务合同履行期限内擅自调整物业服务收费标准。确需调整的,应当在物业管理区域内按幢公示拟调价方案、拟调价理由、成本变动情况等相关资料,由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后,与建设单位或者业主委员会签订补充协议。”

(十一)将第四十八条修改为:“业主或者物业使用人应当按照物业合同约定按时足额交纳物业服务费用。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主或者物业使用人不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

“欠缴物业费的,物业服务人可以通过上门催交等方式督促其在合理期限内交付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以依法提起诉讼或者申请仲裁。拒不履行仲裁裁决和生效判决的,物业服务人可以申请人民法院将其纳入失信被执行人名单,对其进行信用惩戒。

“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”

(十二)将第五十一条第一款修改为:“利用共有部分从事经营性活动产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有的公共收益。”

(十三)将第五十四条第一款修改为:“物业管理区域内占用业主共有道路、场地划定车位停放车辆的,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。建设单位或者物业服务人不得销售或者变相销售。”

(十四)将第五十六条第一款修改为:“业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的,应当将管理规约、物业服务收费标准等事项告知受让人或者承租人,对物业服务收费的结算和交纳作出明确约定并告知业主委员会、物业服务人相关情况。”

(十五)将第六十一条修改为:“区(市)县人民政府相关主管部门和机构按照各自职责,负责物业管理区域内下列工作:

“(一)住房和城乡建设主管部门负责对建设单位履行建筑工程质量保修责任的监督检查;

“(二)自然资源主管部门负责物业服务用房的规划许可及核实;

“(三)城市管理主管部门负责对违法建设、毁坏绿地以及违反国土空间规划、市容、环境卫生管理等其他违法行为的查处;

“(四)市场监督管理部门负责对损害消费者权益、不正当竞争等行为和广告发布内容、价格公示的监督检查以及特种设备安全和计量器具的监督管理;

“(五)公安机关负责治安、技防、保安服务等活动的监督检查;

“(六)消防救援机构负责占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防通道等行为的查处;

“(七)生态环境主管部门负责对生产和经营活动中违反法律法规规定排放废水、废气、废物、噪声等环境污染行为的监督检查;

“(八)人民防空主管部门负责对人民防空工程维护管理的监督检查。”

(十六)将第一条、第二条第二款、第九条、第十二条、第十三条第一款、第十四条、第十五条、第十九条第二款、第二十三条第一款第二项、第二十五条第四项、第三十一条第三项和第四项、第四十一条第一款、第四十二条、第四十三条、第四十六条、第四十七条第二款、第四十九条、第五十条、第五十一条第三款、第五十五条第二款、第五十六条第一款、第五十七条、第六十六条、第六十八条、第六十九条、第七十条中的“物业服务企业”修改为“物业服务人”。

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