物业企业并购类型

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一、横向并购

 横向并购指具有竞争关系,经营领域相同,生产产品或提供服务相同的同行业企业之间的并购。并购目的是扩大经营范围,实现规模经济,创造新的商业模式,减少竞争对手,提高行业集中度,增强产品或服务在同行业内竞争力,控制或影响同类产品或服务市场;消除重复投入,提供系类产品或服务,集约成本。

横向并购缺点:容易出现行业垄断,限制市场竞争。存在利润最大化原则,存在最优的生产规模或服务限制,企业只有达到或者接近最优生产规模才能实现利润最大化。

横向并购的经典案例:国美电器横向并购。

家电零售市场,国美和苏宁争霸多年。2008年,苏宁电器的店面数量只有国美电器的一半多点。然而2005年,苏宁电器的店面数量与国美电器几乎相等,国美店面数量227家,苏宁店面数为193家。

经过3年发展,国美电器数量增长6倍,苏宁仅增长3倍。因为国美、苏宁采取了不同的发展战略:国美采取了并购和开店同步进行;苏宁基本采取自主开店策略。造成开店数量明显差距主要表现为并购方面。三年中国美并购大举布局,连下10多家家电零售连锁企业。横向并购成就了国美帝国。2004年前国内家电零售市场,任何一家家电零售连锁企业仅靠内生式增长,都很难在竞争中遥遥领先。2005年后,国美通过并购战略,快速奠定家电零售巨头地位,远远拉开与其他对手的差距。

根据当时的形势,国美制定了一套兼并收购的整体战略,采取“先易后难”的并购占率,先拿下一些地方性的家电连锁企业,然后再瞄准全国性发展排名靠前的企业。后面国美并购永乐和大中的事件轰动市场,但在此之前国美多次并购并不广为人知。

根据物业大数据观察:物业行业并购正在得到资本市场的青睐,知名的物业公司如碧桂园物业、万科物业、雅生活、彩生活、嘉宝物业等陆续制定横向并购策略,巩固自身的市场地位和探索新的商业逻辑。从2017年开始市场排名并不靠前的财信物业开始加速实施横向并购策略,陆续进行了多笔物业收购动作,进入到2018年陆续牵手公元物业、东海物业、淮安福田物业、杨辉物业等地方三方物业公司。财信物业亦是采取“先易后难”策略,通过收购地方物业公司,积小胜,为未来更大手笔战略动向布局。

二、纵向并购

 纵向并购是指生产和经营业务互为上下游关系的企业之间进行的并购。物业行业同样存在纵向并购,知名物业公司开始将目标转向上下游的专业化服务公司,例如设备设施维保工作,园林公司等。

通过纵向并购,企业实现一体化,有助于企业降低成本,赢得竞争。企业内部交易可以消除询价、签订合同、收取货款、广告、物流和沟通的时间成本,能为企业赚取更多的利润,争取竞争的主动权。

三、混合并购

 在一次并购行为中有横向并购和纵向并购,两种并购称为混合并购。可分为:产品或服务扩张型、市场扩张型和纯混合型。

产品或服务扩张型并购指企业原有产品或服务和市场为基础,通过并购其他企业进入相关产业经营领域,达到扩大经营范围,增强企业盈利实力。物业公司并购即是处于占领市场占有率,又是通过扩大规模,开展多种经营,扩大盈利空间。

市场扩张型并购指生产同种产品或服务,在产品或服务在不同地区市场销售的企业之间进行的并购,以此扩大市场,提高市场占有率。

纯混合型并购指生产和职能上没有任何联系的企业进行并购。这种并购也称为集团扩张,目的是进入更具有增长潜力和利润率较高的领域,实现投资多元化和经营多元化,通过先进的财务管理和集中化的行政管理来取得规模经济。

四、善意收购

 根据买卖双方对收购行为的态度,分为善意收购和恶意收购。

收购作为特殊经营行为,善意收购可以在一次企业收购行为中,同时使收购方和被收购方各自实现其战略目标和财务目标的行为选择。

在善意收购中,被收购公司通常会主动向收购者提供必要的内部材料,如年终报表、中期业绩表和现金流量表等会计报表及相关的法律文件,双方共同分析收购中存在的问题,磋商双方条件。在双方可以接受的条件下签订收购协议,最后经双方董事会或股东会批准,从而完成收购行动。物业行业并购案例几乎都是善意收购类型。

善意收购基于双方自愿、合作、公开的前提下进行的,一般能取得成功。事实上,在物业资本市场上,绝大多数收购行为都是通过并购双方谈判并达成一致意见的结果,双方之间的种种矛盾在收购前的大量谈判和沟通中得到了解决。物业行业并购,几乎都是善意并购。

五、恶意收购

 恶意收购亦称为敌意收购,指并购方不顾目标公司的意愿采取非协议协商购买的方式,强行并购目标公司,事前并不与目标公司进行协商,突然直接向目标公司股东开出价格或收购要约。恶意收购的前提:1.股份是自由流通的;2.流通股份相对分散;3.企业资产质量优良。随着物业企业上市数量越来越多,未来可以预见的会发生恶意收购案例。

六、协议收购

 根据《证券法》规定,投资者可以采取要约收购、协议收购及其他收购方式收购上市公司。

协议收购指收购方在证券交易所之外按照协商方式与被收购公司的股东签订收购其股份的协议,从而达到控制该上市公司的目的。收购方可以按照法律、行政法规规定同被收购公司的股东按照协议方式进行股权转让。国内物业资本市场,由于物业公司上市数量稀少,尚未出现协议收购上市公司情形。

七、要约收购

 要约收购狭指上市公司收购,指通过证券交易所的交易使收购方达到法定比例,若继续增持该上市公司的股份,就要向目标公司全体股东发出要约收购。根据《证券法》要约收购指收购人需要按照同等价格、同一比例等相同要约条件向目标公司股东公开发出的收购其所持有目标公司股份的行为。要约收购包括全面要约收购和部分要约。要约收购一个上市公司股份,其预定收购的股份比例不得低于该上市公司已发行股份的5%。

收购人为终止上市公司的上市地位而发出全面要约的,或向证监会提出申请但未豁免发出全面要约的,应当以现金支付收购价款。以依法可以转让的证券支付收购价款的,应当同时提供现金方式供被收购公司股东选择。

如果要继续保持目标公司的上市地位,要在收购后保持目标公司25%以上公开发行的股份(股本4亿元以上的,要保持10%以上)

与协议收购相比,要约收购需要经过更复杂的环节,操作程序更加复杂,收购方的收购成本更高。物业行业并购尚未出现要约收购。

八、现金收购

 根据企业并购支付方式的不同,并购可以分为现金收购和换股收购。现金收购包括现金换资产或现金换股份两种方式。

九、换股收购

 换股收购包括股份换资产或股份换股份两种情形。股份换资产是指收购方用股份交换目标公司资产的并购。如果收购方为非上市公司,一般表现为目标公司用资产对收购方进行增资扩股。如果收购方是上市公司,一般表现为收购方向目标公司定向发行股票,目标公司用资产支付股票对价。

股份换股份是指收购方用股份交换目标公司股份的并购。

十、杠杆收购

 杠杆收购是指收购方不是一次性用自己资金支付全部的并购款,而是利用目标公司的资产或现金流为担保,利用财务杠杆实现较少的资金实现较大标的并购的模式。

从市场角度看,杠杆收购的风险很高,一旦市场行情不利,收购就难以获得预期的收益率。

物业行业并购通常用类杠杆收购方式进行,收购方按照分期支付价款的方式支付交易对价,根据对赌条件拉长支付周期,从而利用目标公司未来现金流或分红来支付交易对价。

十一、管理层收购

 管理层收购(MBO)是杠杆收购的一种,收购方为目标公司管理层的杠杆收购。中国MBO形成有起独特的背景。1.国有企业民营化,历史上国家先后制定国有企业破产、国有产权出售等政策法规,如果出售对象是管理层,即为MBO.2.挂靠在国有企业和集体企业名下的民营企业摘掉“红帽子”。后来企业发展起来了,面临产权不清晰的问题,成为这些企业发展的阻碍。为了解决这个问题,很多这类企业开始通过MBO进行摘帽子,变成真正的民营企业。

 

 

                    物业投行小兵

                                                           2018年10月24日

 

 

 

 

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