云南省昭通市镇雄县出台物业管理新规定

镇雄县加强和规范物业管理服务工作实施细则(试行)

为进一步加强和规范物业服务企业管理服务工作,全面提高业主在物业管理服务活动中的自治和自我管理能力,切实维护业主和物业服务企业合法权益,根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》等法律法规,以及云南省住房和城乡建设厅等部门转发的《住房和城乡建设部等10部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》(云建房〔2021〕69号)、昭通市人民政府关于印发《昭通市加强和规范物业管理服务工作的指导意见的通知》(昭政规〔2021〕1号)等文件规定,结合镇雄县住宅小区物业管理服务工作实际,特制定本实施细则。

一、总体目标

认真贯彻落实物业管理服务相关法律法规及规定,以建立健全“属地综合管理、市场规范有序、业主和谐自管”的住宅小区物业综合管理体系为重点,充分发挥属地乡镇(街道)、村(社区)党组织对物业管理服务的领导作用,进一步理顺物业管理服务工作体制,不断规范物业管理服务活动,着力构建“党建引领、各方协同、群众参与、制度保障”的物业管理服务新格局,努力实现物业管理服务达到“服务为先、管理规范、安全有序、群众满意”的总体目标。

二、基本原则

(一)坚持党的全面领导原则。充分发挥村(社区)党组织对物业管理服务活动的领导作用,切实加强村(社区)

物业党建,建立以党建引领下的多方参与、协调运行机制,形成住宅小区治理合力。

(二)坚持属地分级管理原则。切实强化住建部门的监督管理责任、乡镇(街道)的属地管理责任,积极引导村(社区)充分发挥主体作用,着力构建部门、乡镇(街道)、村(社区)分层管理的三级物业管理工作机制。

(三)坚持以人民为中心原则。把服务群众、造福业主作为物业管理服务的出发点和落脚点,结合城镇老旧小区改造、城市居住社区建设补短板等行动,破解人民群众反映强烈的物业管理问题,提高业主自我管理能力,满足人民群众美好居住生活需要。

(四)坚持共管共治共享原则。推进物业管理服务纳入村(社区)基层治理体系,发挥政府组织协调作用,调动职能部门、乡镇(街道)、村(社区)、业主、业主委员会、物业服务企业、社会组织等积极参与,实现物业管理服务“决策共谋、物业共管、小区共治、效果共评、成果共享”。

三、健全组织

(一)建立物业行业党组织。将党建工作与物业行业进行有机融合,物业管理协会要依托县住建部门成立党组织,

—3—负责组织领导物业服务企业党建工作;具备条件的物业服务企业也要成立党组织,对暂不具备成立党组织条件的物业服务企业,由属地乡镇(街道)指导村(社区)选派党建指导员,推动物业服务企业党建工作全覆盖。强化党对物业行业的领导,把业主委员会、物业服务企业纳入村(社区)网格化管理范围,推进村(社区)、业主委员会、物业服务企业三方“双向进入、交叉任职”,形成“小区党组织+业主委员会+物业服务企业”三方联动的议事协调、纠纷调处、共建共享治理新格局。

(二)设立物业管理办公室。县住建部门、属地乡镇(街道)要设立物业管理办公室,配备专人负责日常工作,监督管理辖区内的物业管理服务活动,向社会公布监督举报电话,及时协调处理辖区物业管理服务中遇到的困难和问题。

(三)规范成立业主委员会。业主委员会必须依法依规按程序成立,属地乡镇(街道)负责指导成立业主大会筹备组、业主委员会换届改选小组,加强对业主委员会人选的推荐和审核把关。鼓励“两代表一委员”参选业主委员会成员,提高业主委员会成员中党员比例。

担任业主委员会委员必须达到“五个基本条件”:一是应当是该物业管理区域内的业主,居住时间满足选举条件,具有完全民事行为能力;二是遵守国家有关法律、法规,无刑事、强制戒毒、开除军籍、失信被执行人等不良记录;三是遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务,无违法修(搭)建,无拖欠水电费、物管费等行为;四是热心公益事业,责任心强,公正廉洁,品行良好;五是具有一定的组织能力,具备必要的工作时间等条件。

对未按程序成立的业主委员会和达不到必备条件的业主委员会委员,要及时组织清理和规范。对已成立业主委员会的小区,业主委员会执行业主大会的决定事项,了解业主的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

督促业主遵守法律法规、议事规则、管理规约和业主大会决议,对业主违规违约行为进行劝阻,对多次催交仍拖欠物业费的业主,可根据管理规约规定的相应措施进行催缴;积极调解业主与物业服务企业之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷,配合属地村(社区)居委会工作,接受其指导和监督,共同做好物业管理工作。对未成立业主委员会的小区,具备成立条件但未成立业主委员会,经乡镇(街道)指导后仍不能成立业主委员会或不具备成立业主委员会条件的住宅物业管理小区,由乡镇(街道)指导建立以村(社区)居委会、业主代表等参加的物业管理委员会,临时代替业主委员会开展工作。

四、企业规范

(一)前期物业服务企业。住宅物业的建设单位要按照房地产开发与物业管理相分离的原则,应当通过招投标方式选聘物业服务企业,投标人不得少于3个;200户以下住宅规模较小的,经县住建部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业。前期物业服务合同可以约定期限,前期物业合同期限未满,但是业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同自然终止。

(二)物业服务企业选聘。业主大会采用招投标方式选聘物业企业,投标人不得少于3个,200户以下住宅规模较小的,经县住建部门批准,在乡镇(街道)的指导下可以采用协议方式选聘物业服务企业,物业使用主体要依法与物业服务企业签订服务合同,并将服务合同报县住建部门及乡镇(街道)备案,未经备案的物业企业不得从事物业管理服务活动。

参与选聘的物业服务企业,应当具备物业行业人员规范的相关条件。选聘物业服务企业,应当经实际售卖并入住的住宅套内总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,业主大会或者业主委员会未按规定选聘物业企业侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

(三)物业服务企业退出。住建部门是物业服务企业退出项目的监管主体。相关乡镇(街道)、村(社区)居委会要加强物业项目退出协调,监督物业服务企业依法依规退出物业项目管理,并做到有序衔接。物业服务企业是自负盈亏的市场主体,不得以没有收到物业费或者在物业管理服务活动—中产生亏损等为由拒不退出物业项目。对擅自撤离物业区域、停止物业服务的,或被解聘的物业服务企业未按照规定办理交接手续、拒不退出的,由县住建部门依法作出处理,并记入物业失信企业信用档案。

(四)物业行业人员规范。物业服务企业要根据物业管理服务的面积,合理设置具有职业技能的维修工、园林绿化养护工、物业管理专业人员、具有消防专业知识的人员等技术工种岗位,服务人员70%持有物业管理服务上岗证书,特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。保证共有部位、公用设施(设备)管理到位,维(养)护及时。窗口服务人员要做到文明礼貌、服务周到、解答到位,业主评价良好。保安人员要符合《保安服务管理条例》规定的条件,统一规范着装,遵守职业操守,尽职尽责。保洁人员数量充足,公共区域卫生保洁到位。物业协会要制定物业服务行业从业人员标准、配备标准,凡不符合从业人员标准的一律清退,达不到配备标准的,由属地乡镇(街道)督促限期整改,逾期拒不整改的,由县住建部门依法作出处理,并记入物业失信企业信用档案。

(五)发展线上线下生活服务。鼓励物业服务企业构建智慧物业管理服务平台,以智慧物业管理服务平台为支撑,打造物业管理、政务服务、公共服务和生活服务应用,构建居住社区生活服务生态,为居民提供智慧物业服务。物业服务企业依托智慧物业管理服务平台,融合线上线下服务,拓宽物业服务领域,发挥“熟悉居民、服务半径短、响应速度快”等优势,在做好物业基础服务的同时,为家政服务、电子商务、居家养老、快递代收等生活服务提供便利。发挥物业服务企业连接居住社区内外的桥梁作用,精准掌握居民消费需求,对接各类供给端,可通过集中采购方式,为居民提供优质商品和服务,推动物业服务线上线下相互融合,促进物业服务企业由单一业务向综合服务型业务转变。

五、基本服务

(一)房屋管理

1.对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,巡查、检修记录和保养记录齐全。

2.根据房屋实际使用年限,适时检查房屋共用部位的使用状况,维修属于小修范围的要及时组织修复,属于大、中修范围的要及时编制维修计划,向有关部门提出报告并经批准后组织维修。

3.小区主出入口要设有小区平面示意图、宣传栏、广告栏,主要路口要设有路标,栋、门、户及其他公共配套设施场地要有明显标识。

4.对小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等,要常态化组织巡查检查,并做好巡查记录,发现问题应及时维修养护。

5.房屋外观(包括屋面、露台)完好、整洁;公共楼梯间墙面、地面无破损;外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象;室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,整齐有序。

6.对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途及其他违反业主公约的行为及时劝阻,并报告有关主管部门。

7.按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求,建立完善的住宅装饰装修管理制度;与业主、装修公司签订装饰装修管理协议,查验装饰装修申请方案及审批记录,告知装饰装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项,督促装饰装修业主及时清运建筑垃圾;对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理;对装饰装修现场进行巡查与检查,有日常巡查记录及验收手续;对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告,问题严重的报告有关部门处理;按规定收取的装饰装修保证金,业主没有违反装饰装修规定的,经查验后在15日内退还业主,违反装饰装修规定的,保证金作为物业服务企业的代履行恢复费,不足部分由业主承担,物业服务企业必须建立完善全体业主装饰档案,明确记载经业主签字确认的装饰装修保证金退还情况及处理情况。

(二)公共设施设备维修养护

1.维修养护制度健全并在工作场所明示,工作标准及岗位责任制明确,执行良好。

2.共用设施设备按照项目配套建设管理,责任分工明确,运转正常,维护良好,保养检修制度完备,有设备运行记录;对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录;原则上设施、设备运行等故障小修应在1日内完成、中修应在5日内完成,如因维修材料采购或其他原因不能按时完成维修的,物业服务企业应当向业主作出说明;大修视维修范围及维修的项目确定,确定时间后业主委员会、物业服务企业应向业主公示。

3.实行报修值班制度,应急报修应及时到达现场,预约维修报修按双方约定时间到达现场。

4.定期对泵房、管道等共用设施采取除锈、刷漆等保养措施,泵房保持基本整洁;水箱、蓄水池的清洗、消毒符合规定要求,盖板应保持完好并加锁,溢流管口应安装金属防护网并完好,季节变换对暴露水管进行防冻保养,水箱、蓄水池管理应具备一箱一卡,保证二次供水正常;物业服务企业应到主管部门办理干净供水的相关证件,从业人员身体健康,二次供水水质符合国家生活用水标准。

5.电梯使用符合市场监督管理部门的规范要求,建立电梯巡查制度,每天至少对电梯巡查一次并作记录,出现问题应立即通知维保单位进行维修维护,并在维保单上签字确认。对存在较大安全隐患的电梯,要立即向市场监督管理部门报告(如紧急下坠和冲顶);每年根据实际情况制定电梯检验计划,在安全检验合格标志有效期届满前1个月向检验机构申请定期检验,并将安全检验合格标志张贴到设备的明显位置。未经检验或检验不合格的电梯不得继续使用。

6.消防泵按规定要求启动并作记录,按技术规范进行保养,保证其运行正常;对消防栓、消防龙带按规定要求进行巡检,消防栓箱内各种配件完整,阀杆处加注润滑油,保持消防器材能随时有效使用;按需配备灭火器,临近失效立即更新或充压;及时清理整治占用消防通道的行为,保持消防通道畅通。

7.楼道灯、景观灯等公共照明设备保持完好,按规定时间定时开关。

8.设备用房整洁,主要设施设备标识清楚齐全,对可能危及人身安全的风险处要有明显标志和防范措施。

9.建立雨水井、化粪井检查制度,根据需要清理疏通,随时保持雨水井、化粪井畅通,无堵塞外溢。

10.在接到相关部门停电、停水、停气等通知后,按规定第一时间提前通知用户。

(三)公共秩序维护

1.出入口门岗室保持整洁,设专人值勤,人员统一着装,对进出人员、车辆等实行综合管理履职尽责,非本物业管理区域内的人员和车辆,未经允许不得随意进入。

2.建立健全物业管理区域全覆盖巡查制度,并做好巡查记录,巡查过程中对可疑人员进行询问,发现火警或治安隐患、事故要及时报告有关部门,原则应设置中央监控室实施安全监控并记录。

3.对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案,如遇险情及时报告有关部门,并协助采取相应措施。

4.对出入小区的机动车辆进行引导,行驶有序并停放在指定位置,非机动车辆停放整齐。

5.看管公共财产,包括楼内的门、窗、消防器材、通讯设施及小区的表井盖、雨篦子、花、草、树木等。

(四)保洁服务

1.对小区道路、广场、停车场、绿地、电梯厅、楼道、楼梯扶手及共用部位玻璃、路灯、楼道灯等,进行清洁保洁。

2.物业管理区域内的公共雨、污水管保持畅通。

3.根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱等环卫设施,布设数量要满足业主投放需求;垃圾清运日产日清,垃圾桶、果皮箱无满溢现象;垃圾桶等环卫设施每天清洁、消毒,桶盖关闭无异味,四周无散落垃圾、无散灰等。

4.物业管理区域内的主路、干路、公共区域要进行保洁,确保无积水、积雪、白色垃圾、散灰等。

5.开展保洁巡查,楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。

6.电梯轿厢内保持干净无污迹。

7.建立消毒、杀菌工作管理制度,根据实际情况开展消杀工作,适时投放消杀药物,有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。

8.饲养宠物符合有关规定,对违反者进行劝告,并报告有关部门进行处理。

(五)绿化养护管理

1.花、草、树木生长正常,绿化效果良好,有较好的观赏效果,无枯死、无树挂,树木不歪斜。发现死树应在半月内清除,并适时补种。

2.草坪生长整齐,草坪及时清除杂草,有效控制杂草孳生;无垃圾、无烟头纸屑。

3.绿篱超过平齐线时应进行修剪,绿篱根部无死枝枯叶及杂物,清除修剪废弃物;无枯死植株,无明显秃裸。

4.根据气候状况和季节,适时组织浇灌、施肥和松土,花草树木长势良好。

5.适时组织防冻保暖,预防病虫害,病虫害无明显迹象。

6.园林建筑和辅助设施完好,整洁无损。

7.绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。

六、完善功能

(一)完善配套设施建设。新建住宅小区在规划设计阶段应按规范要求,充分考虑物业管理便利和需要,规划、设计好物业管理用房、水电直供管网、绿化、环保、环卫、教育、安防等各项配套设施,有条件的还应建设垃圾压缩中转站、公共厕所、洗手设施等共用设施。在建设过程中,相关职能部门应加强监督,确保配套建设到位。供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位负责接收经验收合格的设施设备,并负责后续维修维护,其中供水、供电要直供到用户终端,用户直接向供水、供电等部门缴纳费用。不是直供到用户终端,由物业服务企业代收的不予验收,同时供水、供电部门不得提供供水、供电服务。暂不具备条件的老旧住宅小区,要通过供水、供电部门政策支持,采取提升改造等多种方式相结合,提升改造后移交供水、供电部门管理,逐步实现供水、供电面向用户终端。

(二)着力解决停车难问题。县城新建住宅小区和非住宅商业区域停车位,要按规划条件配套建设。小区竣工交付使用满2年且尚未出售、附赠的车库、车位,开发企业或委托的物业服务企业应当向业主招租,或实行临时停车收费管理,可对小区业主适当优惠,提高地下车库、车位使用率,减轻地面停车压力。纳入城镇老旧小区改造范围的小区,按照老旧小区改造项目“一院一策”改造实施方案,进行停车位(库)建设;未纳入城镇老旧小区改造范围且停车位(库)严重不足的小区,经20%以上业主提议,可召开业主大会,经参与表决住宅套内建筑面积四分之三以上的业主、且参与表决人数四分之三以上的业主同意,在不占用消防通道、城镇公共道路、市政绿地等市政设施及其他公共配套设施的前提下,经县自然资源部门批准后,可以在物业管理区域内增建车位。增建的车位优先向小区业主租用,可通过摇号方式进行。积极推广智能化停车设施在小区应用,合理规划设置充电桩和非机动车停车场地。对原有停车库擅自改变规划用途,不作为停车库使用的,由县自然资源部门限期整改恢复规划用途。

(三)统一小区停车收费标准。住宅小区公共区域停车设施,已成立业主大会的,其停车服务收费标准由业主大会确定;未成立业主大会的,原则上由业主与物业服务企业、停车服务企业协议确定。在协议确定前,暂按县发改局、县住建局、县交运局《贯彻落实昭通市发改委等3部门关于进一步完善机动车停放服务收费管理意见的通知》(镇发改收费〔2017〕1号)文件规定执行。

七、服务公示

属地乡镇(街道)要落实监管责任,督促指导物业服务企业建立健全服务信息公开公示制度。物业服务企业应在属地村(社区)的监督下,在物业服务区域显著位置设立以下物业服务等信息监督公示栏:

(一)物业服务收费公示。公示内容包括收费项目和标准、公共水电费分摊情况,物业费和业主共有公共收益收支情况,电梯维护保养支出情况等信息,以及物业服务企业开展家政、养老、托育等服务内容及收费情况。每年3月底前如实公布上年度物业服务及收费信息,并及时更新服务有关内容,不得收取公示收费项目以外的费用。

(二)物业服务信息公示。公示内容包括物业项目负责人基本情况、联系方式及物业服务投诉电话、物业服务内容和标准、公共设施如电梯、消防设备等,维保单位和联系方式、车位车库使用情况等。

(三)公共收益信息公示。公示内容包括物业管理区域内共用部位、共用设施设备清单及经营管理主体,由物业服务企业负责经营管理的共用部位、共用设施设备的公共收益收支情况,物业管理区域公共账户的设置情况和公共收益划转公共账户情况,住宅专项维修资金使用情况。业主委员会在业主自治专栏公开公示公共收益信息,包括业主委员会经营管理的共用部位、共用设施设备的公共收益收支情况,业主大会与业主委员会活动经费使用情况,经督促拒交纳物业服务费的业主情况。

(四)行业自律进行服务公示。将物业服务收费信息公示开展情况,作为物业服务企业信用评价星级评定要求并纳入信用记录,加强事中事后监管;同时,发挥物业行业协会作用,通过发动倡议、组织企业签订承诺书等方式,规范信息公开公示行为,引导物业服务企业增强服务意识,提高服务水平,加强行业自律。

(五)严格查处曝光违法行为。县市场监督管理部门、住建部门,要加强对物业服务企业的监督管理,畅通群众投诉渠道,加强与乡镇(街道)、村(社区)互联互通,强化企业管理监督。对未履行服务信息公开公示制度的物业服务企业,采取多部门联合惩戒,并公开曝光典型案例。

八、监督管理

(一)对业主委员会的监督管理。业主委员在决定物业管理有关事项前,所征求的意见事项应事前在物业管理区域内进行公示、事中公开、事后将业主意见公示,并报告村(社区)党组织和村(社区)居委会。没有事前公示、事中公开、事后公告,或者没有征求业主意见就实施的物业管理服务决定一律无效。业主委员会委员个人以业主委员会名义作出决定损害业主利益,或者达不到业主委员会委会必备条件的,暂停该委员履行职责,提请业主大会终止业主委员会委员资格并公告全体业主。业主大会、业主委员会作出决定违反法律法规的,属地乡镇(街道)应当责令限期改正,或者撤销其决定,并通告全体业主。

(二)对违规停水、停电的处理。根据《中华人民共和国民法典》相关规定,物业服务人不得采取停止供电、供水、供气等方式催缴物业费,违反规定的,有关行政主管部门要依法处理,并纳入信用评价。

(三)未按程序选聘物业服务企业的处罚。根据《物业管理条例》第五十六条之规定:住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业管理服务企业的,由住建部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。

(四)拒不移交有关资料的处罚。根据《物业管理条例》第五十八条之规定:不移交有关资料的,由住建部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业服务企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。

(五)对不交纳物业服务费的救济途径。根据《物业管理条例》第六十四条之规定:违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。

(六)对物业服务企业不履职的处罚。物业服务企业不履行保洁等服务或者服务不到位的,县住建部门可根据《云南省城市建设管理条例》、《昭通市城市管理条例》规定限期责令改正,逾期仍不改正的给予行政处罚,并纳入信用评价。

(七)对业主违反规定的处理。业主应当按照相关法律法规正确行使权利、履行义务,在物业使用过程中不得违规装修、改造、搭建,不得利用物业从事危害公共利益及侵害他人合法权益活动,以及法律法规、管理规约禁止的行为。

发生上述行为时,其他业主有权投诉、举报,物业服务企业、业主委员会应当劝阻、制止。违反法律法规规定行为的,物业服务企业要及时向具有管辖权的行政主管部门报告。

九、明确职责

(一)县人民政府

对全县物业管理工作负总责,全面统筹领导物业管理服务工作。根据昭通市人民政府关于印发《昭通市加强和规范物业管理服务工作的指导意见的通知》(昭政规〔2021〕1号)文件规定,制定实施细则,落实办事机构,建立县、乡、社区三级物业管理工作机制,落实管理责任。县政府常务会每年至少听取1次物业管理工作情况汇报,专题研究相关工作。

(二)乡镇(街道)

具体负责辖区内物业管理的组织领导,设立物业管理办公室,配备专人负责日常工作,监督辖区内物业管理活动,受理业主关于请求依法选举和重新选举业主委员会的合理诉求。指导业主大会、业主委员会的成立和换届,办理业主委员会备案等工作;监督业主大会、业主委员会和物业服务企业依法履行职责;协调村(社区)居委会、业主委员会和物业服务企业关系,建立所在地住建、公安、民政、司法、村(社区)居委会、物业服务企业、业主委员会、业主代表等相关单位及人员参加的联席会议制度,协调解决物业管理重大问题、处理矛盾纠纷,发挥基层综治中心和网格员作用,积极促进物业管理矛盾纠纷就地化解;参与辖区内物业服务 企业信用评价考核工作。

(三)村(社区)居委会

按照属地乡镇(街道)要求,建立党建引领下的村(社区)居委会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制,引导居民积极参与社区治理;鼓励业主委员会成员和物业项目负责人中的党员担任村(社区)党组织兼职委员,符合条件的村(社区)“两委”成员通过法定程序兼任业主委员会成员;

组织指导业主大会、业主委员会的成立和换届;协调业主委员会、业主与物业服务企业关系,负责调处社区物业服务纠纷;鼓励有条件的老旧小区逐步引进物业服务,依托社区居(村)委会实行自治管理,依法保护业主的合法权益。

(四)县直相关单位

1.县住建局。依法加强行业监管,负责物业管理服务活动的监督管理工作;研究制定物业管理政策和指导制定行业服务标准;负责物业服务企业和业主委员会的备案工作;负责住宅专项维修资金的交存、使用和管理;负责物业服务企业及从业人员业务指导、培训和监督管理;负责物业服务企业信用评价考核管理;会同有关部门对物业服务企业经营活动进行监督检查;指导监督物业管理协会开展行业指导和行业自律管理;监督、指导物业服务企业依法对防空地下室进行平时开发利用和维护管理。对毁绿占绿、任意弃置垃圾、违规装修、餐饮服务业经营者油烟扰民、环境噪声污染等违 法违规行为实施行政处罚工作; 对流浪、无主动物进行处置。负责实施建设工程消防设计审查、消防验收、备案和抽查等工作。

2.县自然资源局。负责按相关规定规划小区的物业用房、停车位、环卫设施设备等公共服务设施,并在竣工验收规划条件核实阶段严格审核,配合解决小区内因规划问题引起的纠纷,对物业管理区域内的违章搭建进行处置。

3.县发改局。配合住建部门,制定公共租赁住房房物业服务及住房前期物业服务收费标准。

4.县市场监管局。负责依法依规办理市场主体登记工作,负责物业价格、停车收费投诉举报、受理、查处等监督检查工作;负责受理物业管理区域内违反市场监管法规的投诉;负责依法查处虚假广告、无照经营等违法违规行为;依法对小区电梯等特种设备使用管理单位和电梯维保单位实施监督检查,督促使用管理单位和维保单位做好特种设备的使用登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作,查处特种设备安装、改造、维修和使用中的违法违规行为。

5.县应急管理局。指导、协调、监督对物业企业负有行业安全管理的部门加强对物业企业安全防范和管理,指导、协调各有关部门制定专项应急预案。

6.县消防救援大队。指导物业服务企业做好物业管理区域内的消防安全管理工作;依法处理物业管理区域内破坏消 防设施设备的行为,指导物业服务企业及时消除消防安全隐患; 依法对电动自行车违规停放充电进行处罚; 联合城管执法、公安部门对堵塞消防通道行为进行联合治理; 配合公安、应急部门对物业管理区域内堆放易燃易爆物品行为进行处罚。

7.县公安局。负责加强小区治安管理;加强物业服务企业保安服务的监管和指导;加强流动人口管理,指导落实安全防范工作;对饲养动物,干扰他人正常生活、放任动物恐吓他人、驱使动物伤害他人等行为予以处罚;负责物业服务主体进入和退出的秩序维护;查处打击物业服务管理中的违法犯罪行为。

8.县机关事务服务中心。配合住建等部门,加强和规范全市单位房改房、集资建房等机关工作人员集中住宅区的物业管理工作。

9.县民政局。负责落实村(社区)居委会、社工服务机构参与物业管理服务相关工作,会同住建部门负责业主委员会、社区的培训指导工作。

10.县人社局。负责对物业服务企业劳动用工指导;鼓励物业服务企业招用就业困难人员;按规定落实相关扶持政策。

11.县卫健局。负责指导小区健康平安站设置、监管;

指导健康教育、疫情防控等工作的开展。

12.市生态环境局镇雄分局。负责查处不按规定堆放弃置工业废物、违法倾倒工业废水等环境违法行为。

13.县教体局。配合市场监督管理局、公安局、综合执法局、应急管理局等部门查处小区内违规开办培训班、培优班等行为;负责统筹协调小区业主子女就近入学相关工作。

14.县司法局。加强对物业纠纷人民调解委员会和属地政府人民调解组织在物业纠纷处理中的业务指导;为符合法律援助条件的物业管理诉讼当事人提供法律援助。

15.县委宣传部。统筹媒体做好新闻舆论引导,对物业管理政策法规进行宣传,对物业管理的经验做法进行宣传,曝光物业服务企业、业主委员会的违法违规行为;统筹做好网络舆情的处置,正确引导社会舆论;组织召开新闻发布会,向社会各界通报全市物业服务管理工作。

16.县供水、供电、供气、环卫等部门。负责接收经验收合格的供水、供电、供气等专业经营设施设备,对相关设施设备进行维修、养护和更新;推行各项收费向最终用户收取;需要委托物业服务企业代收费、代抄表的,要与物业服务企业签订委托合同,并向物业服务企业支付相应酬金。

17.物业管理行业协会。编制物业服务标准,规范从业人员行为,加强内部建设、自律管理,维护物业管理行业的合法权益;办理主管部门委托的其他事项;支持物业服务企业兼并重组,推动物业服务规模化、品牌化经营,提升整体服务水平。

十、组织保障

(一)加强组织领导。成立政府分管领导任组长,住建部门主要负责人及政府有关人员任副组长,相关职能部门负责人为成员的物业管理工作领导小组,领导小组下设办公室在住建部门。领导小组建立定期联席会议制度,协调解决物业管理工作中的各类问题。

(二)强化监督管理。加大联合执法力度,按照各自的职能职责依法加强监督管理,严格规范市场准入,加强事中事后监管,加大对小区物业的指导、督查、考核和联合执法检查力度,坚决整治物业服务管理活动中的违法违规行为,规范物业服务管理秩序。

(三)严格考核奖惩。全面推行物业服务企业信用评价考核激励惩戒机制,结合合同履行、投诉处理、日常检查和乡镇(街道办事处)意见等情况,每年度严格对物业服务企业开展信用评价和等级评定工作。企业信用评价结果可作为政府采购、选聘企业、评优表彰等活动参考,信用评价得分低于90分以下的,由县住建部门开展约谈并下发风险提示函,连续两年信用评价得分低于90分以下的企业,列入昭通全市物业管理服务“黑名单”。

(四)注重宣传引导。采取多种方式,大力宣传物业管理法律法规,正面引导业主自觉树立物业管理的服务消费理念,自觉交纳物业服务费、水费、电费等费用;对无正当理 由长期不交物业服务费、水费、电费等费用的业主,物业服务企业可通过法律途径进行追缴; 机关事业单位的党员、领导干部及工作人员应带头交纳物业服务费。

本实施细则自2022年1月1日起施行,原2014年8月5日印发的《镇雄县城镇住宅小区物业管理办法》(镇政办发〔2014〕55号)同时废止。

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