收并购助力物业行业集中化发展

2021年从年初大量中小型物业公司如鱼贯入资本市场,到当下大宗收并购接连不断,物业服务市场的行业热点正在悄然切换。

2021年本应为物业服务企业的上市大年,可当下上市的路途却暂遇急刹堵塞。以递表的物业服务企业来看,截至12月16日,在港交所递表的企业达到23家,以半年为分割线,上半年的递表企业为21家,占全年递表数超8成,其中以6月份最为热闹,单月递表企业数高达8家,往后便数量骤减,四个月时间仅有4家物业企业向港交所递表上市。

与之相对应的,市场上越来越多中型开发商旗下物业平台选择出售或与龙头物企合作,比如此前已经递表的富力物业、阳光智博等,可见三道红线不仅深刻影响了房企的格局,也迫使很多现金流较为紧张的公司从原先拟分拆物业上市转为卖掉物业以求得现金流补充。从年初大量中小型物业公司如鱼贯入资本市场,到当下大宗物业收并购接连不断,物业服务市场的行业格局悄然改变。

01 “大鱼吃大鱼”常态化

据不完全统计,截至2021年第三季度,物业服务市场涉及收并购事件已达到70起,在交易对价金额上已远超2020年全年金额,同时出现上市物业企业间并购情况发生,”大鱼吃大鱼”的情况逐渐常态化。

收并购助力物业行业集中化发展

同时,大型收并购的交易额贡献了市场总额的主体部分,比如年初碧桂园服务并购蓝光嘉宝服务及富力物业,交易对价合计约为148.46亿元。从估值水平来看,2021年前三季度标的企业估值水平较往年有所降低。

收并购助力物业行业集中化发展

通过观察发现,公开披露的估值区间范围在9.2x至20x,且大部分标的企业的估值水平位于10x-15x之间,标的企业估值均值为12.57倍,较往年15.9倍有所下降。全年来看,目前的物业服务收并购市场呈现出时间频繁、金额创新高、估值回归理性的特点。浅析原因,观点指数认为促使行业整合加速的主要因素有三个。

从行业来看,随着前两年物业服务企业上市潮,企业通过上市募资获得了充足的资本,同时经过上年特发性世界卫生事件冲击,行业价值得以显现,大量资金流向物业行业,行业一时间风头无两。

以企业的角度分析,年初房地产行业在”三道红线”、”两个上限”等宏观调控影响下,房企的融资渠道大幅度收紧,关联房企为缓解资金压力,频繁出售资产自救,从近期恒大物业、彩生活等收并购案例得以体现,供应端的增多助推了收并购高潮的提早到来。

相对的,物业行业拥有存量+增量发展空间,同时物企无重大资本开支,现金流稳定,派息分红优势明显,因此行业的估值下限十分清晰。物业服务企业是优质的”资产包”,面临现金流困境时,出售物企往往成为部分房地产企业的首要选择,这或许是致使部分已递交招股书的物业服务企业放弃上市的核心原因。

02 中小型物企分化,被边缘化风险提高

房地产行业的政策调控已进入常态化,物业板块内部分化会持续进行,手握充足资源的龙头物企在资本驱动下势必加速并购。可以预见,龙头物企未来的优势及集中度会更加乐观。综合上半年的案例来看,目前市场上的收并购主要分为三种,一是以横向收并购,扩大现有业务规模半径为主;二是通过收并购进入新业态领域,对管辖的物业业态进行升级;三则是通过纵向并购拓展业务,丰富多样性。可以认为,收并购能力逐渐成为物业服务企业的核心竞争力。

以现金及现金等价物规模粗略衡量物业企业的收并购实力,以该指标对总资产的比值分析收并购业绩带来的资产弹性。经测算,52家上市物业服务企业现金及现金等价物平均值为26.26亿元人民币,较2020年提高82.5%,有超30%的上市企业现金流储备在平均值之上,充裕的现金流状况为各家上市企业提供充足的弹药。

收并购助力物业行业集中化发展

现金及现金等价物/总资产比值平均值为0.4913,约有26家物业服务企业越过平均线。物业并购事件频现的背后,驱动力源于物业企业对规模扩张的需求。而第三方拓展无需资金支出,是企业实力和品牌的证明,但增速慢、拓展难度较高;关联方支持对企业的规模增长确定性强,也有利于借助集团资源发展多元业务,但鉴于当下部分开发商流动性问题,为未来物业服务企业的持续发展增加了不确定性。

不过,从另一个角度看,当下对中小型物企来说,或许是实现弯道超车的好时机。以合景悠活为例,自2020年登陆港交所后,加大了对外扩张步伐,接连开展收并购计划,上市一年内共成功并购3家物业管理公司,增加管理规模1.04亿平方米,总交易金额20.28亿元,基本约等于将上市募集的24亿元资金用于收并购扩张。

截至2021年6月30日,合景悠活在管面积达165.1百万平方米,同比增长约617.8%;合约面积达到221.7百万平方米,同比增长540.8%,管理规模实现了飞跃式增长,两笔大规模并购促使合景悠活的毛利率提高了5.2个百分点至44.2%。

可以看出,通过合理的收并购,合景悠活不仅在短期内实现了快速的规模扩张,进入”上亿规模俱乐部”,所带来的储备面积及优质的标的,还补全了在非住业态的空白,同时为未来的业绩释放提供了确定性保障。

收并购助力物业行业集中化发展

相对应的,部分规模较小,现金流并不充足的物业服务企业未来的生存状况存在一定忧虑。头部企业资金、品牌优势明显,一定程度上压缩了中小型企业的生存空间,而对于该部分企业来说,在自身优势区域进行深度挖掘,或者加码布局各类增值服务,实现差异化突围或许是最优解。整体来看,在强者逾强的竞争格局下,不同类型的物业企业,应针对性制定符合自身实际情况的发展策略,做优品质、选好赛道、做强经营,实现跨越发展。

原标题:《原报告 | 上市路急刹 收并购助物业服务集中化发展》     

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