万物云联盟企业万盈服务的期望与尴尬

作为万物云”睿联盟”旗下首家上市物企,万盈服务自披露招股书始就获得行业关注。期待万盈服务意欲向市场诉说一个怎样的物业故事。

9月末,升龙集团旗下万盈服务正式向港交所递交招股书。从数据上看,万盈服务整体规模并不出众,在众多上市物企中属尾部企业。招股书披露,截至今年6月30日,万盈服务共拥有63个在管项目,总在管建筑面积1126.7万平方米。规模不足,营收、利润也表现平平,2018年、2019年及2020年,万盈服务分别录得收益约2.5亿元、2.6亿元及2.8亿元;毛利分别约5916.8万元、7961.2万元及9348万元。

资料显示,万科与升龙的公开交集最早发生在去年10月底,彼时万科旗下物业平台万物云已与升龙投资集团达成战略合作,双方成立的物业合资公司将加入”睿联盟”,同时万物云将积极支持其上市。作为万物云”睿联盟”旗下首家上市物企,万盈服务自披露招股书始就获得行业关注。除了好奇万物云的”物业联盟”之余,亦期待万盈服务意欲向市场诉说一个怎样的物业故事。

01 发展缓慢,增速远低于同行

抛开”睿联盟”成员的光环,万盈服务与此前递交招股书的中小型物业服务企业无异。数据显示,万盈服务2018年至2020年三个财年及2021年上半年的营收分别为2.48亿元、2.62亿、2.8亿及1.54亿。简单换算可得,万盈服务2019年、2020年及2021年上半年的营收增速为5.395%、6.91%及19.5%。据观点指数此前研究,2021年上半年,上市物业服务企业的平均营收增幅达43%。可以发现,在递表前期,万盈服务的发展增速较低,与同行业的物业服务企业相比,发展意愿及成果较为普通,这一状况直到2021年上半年才有所改善。

万物云联盟企业万盈服务的期望与尴尬

02 毛利逐年提高,成本管控渐显成效

尽管营收规模尚在低位,但观察财报,营收效益在逐步提高。2019至2020及2021上半年,万盈服务销售成本增速为-3.7%、2.3%及17%,略低于营收增速。体现在毛利率上,2018年至2020年及2021年上半年毛利率分别为23.80%、30.37%、33.35%及34.09%,成本管控显成效。

万物云联盟企业万盈服务的期望与尴尬

净利润方面,据招股书披露,近三个财年及2021年上半年万盈服务除税后溢利为2613.9万元、2860.6万元、5074.6万元及2533万元,净利润率为10.51%、14.73%、18.11%及16.36%,呈现逐年提高的趋势。但细究发现,净利润提高与其他收入额增加有一定关联。数据显示,自2019年起万盈服务其他收入总额逐年增加,而此前的2018年并无此项收入数据。

万物云联盟企业万盈服务的期望与尴尬

通过研读万盈服务物业招股书发现,万盈服务其他收入主要涵盖了增值税进项税额附加扣除及政府辅助两项。据公开资料显示,此前2019年发布了《关于深化增值税改革有关政策的公告》,推进增值税实质性减税,根据税费=(销项-进项)*17%推断,其净利润提高与相关政策有关,与万盈服务自身经营并无实质性关联。

03 过度依赖母公司,需加大外拓力度

从具体业务上看,与目前市场上大多数中小型企业相类似,物业管理服务收入占据了较大比例,2018年至2021年上半年,物业管理服务收入占比均超过8成。

万物云联盟企业万盈服务的期望与尴尬

可以看出,近年万盈服务有意开展多项经营,加大两项增值服务的收入占比,但从当下的数据上看,目前仍处于积累阶段。主营业务来源上,大部分物业公司管理的项目依赖于关联的地产公司,万盈服务也不例外,其管理的项目多数来自于母公司升龙集团。

截至2021年6月末,万盈服务在管项目共63个,总建筑面积1127万平方米,2019年及2021年上半年在管面积增速为1.75%、2.8%、14.7%。在物业服务行业飞速发展的当下,万盈服务的发展相对稳健。其中,与升龙集团相关的在管项目有60个,总建筑面积1010万平方米,占比89.24%;来自独立第三方物业的在管项目仅3个,总建筑面积120万平方米,占比10.76%。

值得注意的是,除了物业企业自身原因外,当前资本市场亦开始重新审视物业服务企业的发展逻辑。当中尤为值得关注的是关联房企在行业遭受波动时,是否会影响物业服务企业的可持续发展。从独立性的角度看,尽管万盈服务在2021年开始了独立市场开拓动作,但当下难以摆脱对母公司的依赖。

万物云联盟企业万盈服务的期望与尴尬

由于升龙集团没有上市,没有公开数据协助清晰地预测后续能予以多少在管面积,但从万盈服务每年新增长的面积上看,并不理想。数据显示,2019年至2020年及2021年上半年,万盈服务来自母公司升龙集团的在管面积分别为16.2万平方米、27.4万平方米,23.2万平方米。

结合合约面积来看,目前万盈服务总签约建筑面积为1290万平方米,储备面积为168.2万平,后续发展潜力相对受限,需要继续加大独立外拓力度,以应对当下竞争激烈的行业环境。

04 商办物业是亮点,物业费单价偏低

具体到业务类型上,万盈服务所管辖业态中有较大部分的商办类物业,这或许会成为万盈服务上市以后的主要竞争点。以2021年上半年数据为例,万盈服务非住物业在管面积为356万平方米,占比31.6%。其中,招股书披露万盈服务非住业态中主要为写字楼、商场及综合商厦等业态。

万物云联盟企业万盈服务的期望与尴尬

一般而言,商办类业态拥有比住宅更为强劲的营收能力,这也是目前物业服务企业纷纷加大非住业态布局的主要驱动力。尽管万盈服务非住业态面积占比仅有三成左右,但对应的营收占比则达到了可观的52.1%。

值得注意的是,从单价上看,万盈服务商办类物业低于大部分上市企业。2021年上半年,万盈服务住宅物业平均每月收费为1.3元/平方米/月,非住物业中商业物业及公共物业收费水平均为4.5元/平方米,整体平均物业费仅为2元/平方米/月。

万物云联盟企业万盈服务的期望与尴尬

综合来看,抛去万物云联盟这个光环,万盈服务如何从当下的物业市场中踏出一条道路,值得市场继续期待。

原标题:《原报告 | 万盈服务:万物云联盟企业的期望与尴尬》        

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